【正文】 對我們目標受眾的影響中不是最重要的，它往往是在與樓盤的綜合素質(zhì)相對比中發(fā)揮作用的。 小區(qū)環(huán)境 、 交通 在目標群體心目中擺在了較為重要的地位， 價格 則位居第三，另外，對配套設(shè)施、地段的關(guān)注程度也較高。在發(fā)售初期，定出幾套裝修方案或給一定的自主權(quán)予消費者選擇，但同時也給出最后的截止期限，可能會增加一些人性化色彩。意向購買別墅的比例較低，只有 %左右，希望面積主要集中在 180250M2之間，占了 60%左右比例。另外，鑒于消費者對南村版塊的種種擔(dān)心和疑慮，建議開發(fā)商在發(fā)售時，不僅要做足景觀上的功夫，對一些計劃中的配套、以及物業(yè)管理上的一些操作也要加以明確，給消費者以肯定的答復(fù)，增強信心。 對華南碧桂園和廣地花園較為肯定的是：小區(qū)環(huán)境較好，空氣好，但交通不方便，不利于上下班。 36 錦繡天河市場分析報告 市場研究營銷咨詢中心 （ 3）對樓盤主要特點或風(fēng)格的偏好 在以上的幾個主要特色方面，消費者的選擇主要是視小區(qū)的 整體綠化 和 整體配套 完善方面，不會因為有江景、山景或獨特的教育或智能化配套，而表現(xiàn)出特別的偏好。 將番禺細分后 潛在消費者對居住地段的偏好% %%%%% %% %%%%%%%%天河北番禺珠江新城 海珠臨江白云山地區(qū)東圃地塊海珠工業(yè)大道附近芳村地區(qū) 其他地方34 錦繡天河市場分析報告 市場研究營銷咨詢中心 選擇地域與來源地的對比 第一位 第二位 第三位天河北 天河40% 東山13%海珠和越秀11%珠江新城 天河28%東山和海珠%越秀11%番禺大石 天河31% % 東山10%海珠臨江海珠%% 東山13%白云山地帶 天河31% 越秀17%東山和海珠%東圃 天河58% 東山和海珠11%海珠腹地 海珠42% % 天河10%番禺南村或鐘村天河30. 8 %海珠 %選擇人數(shù)最多的前三個地區(qū)所選擇的地段主要區(qū)域居民樂于選擇的地區(qū)分析 天河區(qū) 東山區(qū) 海珠區(qū) 越秀區(qū) 荔灣區(qū) 天河北、洛溪與珠江新城、海珠臨江與東圃地塊 珠江新城、天河北、海珠臨江 海珠臨江、洛溪和珠江新城、天河北與海珠腹地 天河北地區(qū)，下面幾個區(qū)域比例差別不大：珠江新城與海珠臨江、白云山 荔灣 從區(qū)域來講， 天河區(qū) 和 海珠區(qū) 工作或生活的居民是番禺版塊最主要的消費群體，從細分市場來講，有意向購買天河北、珠江新城、海珠臨江版塊、洛溪、東圃版塊和海珠腹地大盤、但現(xiàn)有樓盤不能滿足其要求的消費者，將會是我們最終的消費群體。 由于錦繡天河距離市區(qū)的實際距離較遠，對交通問題的關(guān)注則會在很大程度上決定著居民對該版塊及樓盤的選擇 。在房型設(shè)計和裝修方面盡可能考慮一些時尚前衛(wèi)的年輕白領(lǐng)要求。 細分群體 家庭月收入平均值樣本總體 6112 元番禺 6604 元番禺且目標價位 4 千元 7549 元目標價位 4 千元 6983 元番禺洛溪 6673 元南村或鐘村 7115 元各細分群體目標消費者家庭月收入均值比較 27 錦繡天河市場分析報告 市場研究營銷咨詢中心 （ 3）、家庭人口結(jié)構(gòu) 總體與目標群體的家庭人口結(jié)構(gòu)比較%%%%%%%%%%%%%%三口之家 二人世界 單身獨居 三代同堂樣本總體 目標消費群 三口之家 和 二人世界 是調(diào)查總體中最為主要的兩種家庭結(jié)構(gòu)，我們的目標群體較為不同的是：二人世界和單身獨居所占的比例較其他所有群體均較高，而三代同堂的比例明顯偏小，反映了我們特定的目標群體傾向于擁有 獨立空間 、 自由自在 、 較為注重精神與生活享受 的一種生活態(tài)度。 意向于番禺購樓的整體中，相對年輕且高學(xué)歷者將是我們主要的群體。因此，在調(diào)查中，我們重點分析了有意向購買番禺的消費者，和目標價位在 4000元以上的群體，并進行了交叉分析，這樣可以剔出掉因?qū)ふ业蛢r位樓盤而看上郊區(qū)盤的人群，從而找出尋求 真正的居住家園而主動 走向郊區(qū)化 的新新一類 。這正是我們的消費者渴望和一直追尋的理想家園。瀟灑人生、寫意駿景優(yōu)質(zhì)，源自不斷的成熟去年被評為 “最受歡迎樓盤”，建有六個各具特色的主題園林，將西方建筑特色與江南園林景色有機揉和，區(qū)內(nèi)景觀較好，但密度不低。駿景花園占地面積 18 萬M2 ，總建筑面積56 萬 M2 ，綠化面積達 50% ，有占地近 2 萬 M2 的中庭廣場，規(guī)劃建成 10 12層帶電梯多層樓宇68 幢?！白匀蛔钍孢m”創(chuàng) 21 世紀中國住宅的最高標準，保利花園在硬件建設(shè)和包裝推廣方面可謂很成功。光大目前也主要是吸引本區(qū)域人士為主。均價 4 500 元 / 平方米。每日的星級享受三面環(huán)山，自然景觀和空氣應(yīng)該相當(dāng)不錯，廣告攻勢也較好，但區(qū)內(nèi)規(guī)劃過密，私密性較強的別墅全部有暴露在公共之下，在早期生活配套和公交配套又較弱，較低的人氣和配套之間形成了一個惡性循環(huán)，還有不少人認為其靠近墳場，風(fēng)水不好?！? 華南碧桂園 占地超過 100 0畝，一期 用地44 0 畝， 建筑面積 23 萬平方米。廣地花園 占地 38 萬平方米，總建筑面積 60 萬平方米區(qū)內(nèi)包括高層、小高層、洋房、別墅一期 E 區(qū) 4棟 7 層洋房、 J 區(qū)的 9 棟 13層小高層及別墅E 區(qū)洋房均價 3400 元／平方米，J 區(qū)高層單位８月份開始推售目前均價 3700 元，是毛坯房，銷售勢頭一般。白領(lǐng)人家 碧桂園剛登陸廣州市場所掀起的 “碧桂園”煽動力，在周圍大盤名盤林立的情況下逐漸平息下來，其平鋪直敘的綠化和工廠化的生產(chǎn)模式已魅力不再，雖然其一直以 “無星級的家”來自居，但追求檔次的消費者對其整個所表現(xiàn)出來的品位并沒有多少認同，為此，碧桂園不得不運用新的廣告口號， “白領(lǐng)人家”雖然是老生常談，但依然想以次有點補救。社區(qū)文化、園林人家、 E生活借助于整個小區(qū)的品牌和風(fēng)景資源，推出后市場反響也不錯，其小區(qū)名字特別，較能吸引消費者注意和記憶。成熟社區(qū)、江畔人家以成熟的配套和低廉的價格來取勝于市場，基本定義于工薪階層，此次的面積最大為 82 平方米，力求達到 “物美價廉”的效果，價格優(yōu)勢一直是其特色，如果從此角度來講，該盤是較為成功的，小區(qū)的整體規(guī)劃不好，談不上檔次，與錦繡天河項目不會構(gòu)成競爭。 較高素質(zhì)的樓盤 ：滿足 相當(dāng)部分的消費者對生活品質(zhì)的要求。 ?其他版塊： 18 錦繡天河市場分析報告 市場研究營銷咨詢中心 小結(jié) 番禺作為居住選擇地已經(jīng)達到了很高的認同程度，但是目前主要集中在 洛溪地區(qū) ，對于南村版塊的認同還得有一段時期。此版塊在想到郊區(qū)環(huán)境較好地段購樓的天河、東山居民中，與南村版塊可能會產(chǎn)生一定的競爭。目前，它們的優(yōu)點已被充分挖掘，升值的潛力不會很大，基本上可以保值。駿景花園、東逸新世界花園聚居了不少的白領(lǐng)人士，在很大程度上提升了這一版塊的檔次。東圃版塊有天河公園的綠色優(yōu)勢，交通方便，有相當(dāng)部分外來白領(lǐng)進駐這一區(qū)域。在交通與環(huán)境等性價比中，在爭奪中等收入階層方面與番禺版塊有一定的競爭性。其它版塊或距離廣州太遠，或因為人氣過望而破壞了生活環(huán)境，南村距離廣州卻是“鬧中取靜”；另外南村尚是剛剛開發(fā)，且全部為大盤，可利于整個區(qū)域的整體規(guī)劃，較有潛力，但同時，其在配套上不夠完善，消費者仍存有很大顧慮。在生活配套方面也不夠完善。目前對廣州居民的吸引力有限，對于番禺本地消費者具有極強的吸引力。市橋版塊優(yōu)勢：為番禺中心區(qū)，有成熟的市政配套，地鐵三號線方案拉近了這一區(qū)域與廣州的距離；較低的價位也是其競爭的有利因素。 15 錦繡天河市場分析報告 市場研究營銷咨詢中心 南村版塊 錦繡天河 洛溪版塊 市橋版塊 白云山景版塊 天河中心版塊 鐘村版塊 東圃版塊 海珠百年塊 16 錦繡天河市場分析報告 市場研究營銷咨詢中心 ?競爭版塊態(tài)勢 ： 版塊名稱 版塊競爭優(yōu)劣勢 發(fā)展趨勢預(yù)測 備　注洛溪版板塊優(yōu)勢：開發(fā)時間較早，已成為配套完善的住宅區(qū)；番禺撤市建區(qū)強化了這一區(qū)域作為廣州居住區(qū)的地位；地鐵三號線的規(guī)劃又增強了廣州居民對這一區(qū)域的認同程度。 良好的市場背景已提供了發(fā)展契機： ?番禺與廣州日益融合，提供了大的市場背景； ?南村版塊已有廣地花園和華南碧桂園打先鋒，可節(jié)省在南村版塊上的宣傳，同時也可輕易獲得比較優(yōu)勢。 劣 勢 11 錦繡天河市場分析報告 市場研究營銷咨詢中心 威 脅 南村其它樓盤的 直接競爭 ： 景觀、空氣都不錯，地域也較為接近， 很有競爭性。 10 錦繡天河市場分析報告 市場研究營銷咨詢中心 消費者認同程度低 ： 目前市場對南村板塊的認同程度較低，短期內(nèi)可能仍缺乏足夠的信心。 ?位于迎賓大道商業(yè)旅游休閑帶 ?臨江且位于快速干線和迎賓大道旁，有一線江景、交通方便，為“華南快速干線第一樓盤”。 退房措施轟轟烈烈。 ?營銷手段創(chuàng)新運用，智者勝。 7 錦繡天河市場分析報告 市場研究營銷咨詢中心 在樓盤同質(zhì)性強、消費者日益理性條件下，進行產(chǎn)品創(chuàng)新、包裝和營銷手段的創(chuàng)新，是各盤避開價格戰(zhàn)、增強注意力并取得業(yè)績的重要手段。南部的番禺作為廣州未來的居住衛(wèi)星城，已初步規(guī)模，不少知名大盤都聚居于此，競爭一直都沒有停止過。 城市的變遷和交通的改善等市政因素對房地產(chǎn)的發(fā)展，在今年的廣州樓市中表現(xiàn)得淋漓盡致 。 國慶期間，廣州整個樓市的熱點，主要集中在以白云高爾夫為代表的山景盤、番禺的各大盤，連遠一些的番禺市橋的康裕北苑、花都的雅寶新城也在大融合的趨勢下，斗膽來廣州市場分一杯羹，可以想象它們對自己“郊區(qū)特色”的信心。在交通及生活配套日益完善的情況下，郊區(qū)的優(yōu)質(zhì)大盤價格仍存在一定的上升空間。 珠江新城新推的新城海濱花園 10樓以下的不到 6500元就可買到，遠洋明珠均價為6500左右，比先出道的“前輩”低了不少；一向以高姿態(tài)出現(xiàn)的錦城花園國慶期間也給出了驚喜價，原來均價一直在 900010000港幣，現(xiàn)在則降為 8700元 /M2。 3 錦繡天河市場分析報告 市場研究營銷咨詢中心 300040005000600070001/99 2/99 3/99 4/99 5/99 6/99 7/99 8/99 9/9910/99 11/99 12/991/2023 2/2023 3/2023 4/2023 5/2023 6/2023 7/2023 8/2023高層住宅 多層住宅廣州市商品住宅成交均價走勢(人民幣)元/平方米價格走勢呈現(xiàn)明顯的兩極分化：高層在動蕩中走低，多層則緩慢回升；城內(nèi)盤或低價推出，或降價促銷；城郊盤在優(yōu)質(zhì)盤帶動下，價格步步攀高。由于下半年是樓市的黃金季節(jié)，承繼國慶期間的火熱情況，保守估計今年全年的新上市量和成交量可分別達到 550萬和 500萬平方米，房地產(chǎn)新一輪快速發(fā)展的勢頭已初露倪端。錦繡天河市場分析報告 市場研究營銷咨詢中心 一、廣州房地產(chǎn)市場總體態(tài)勢 1 錦繡天河市場分析報告 市場研究營銷咨詢中心 ，新上市供應(yīng)量經(jīng)過短暫的平寂之后也迅速恢復(fù)，新一輪房地產(chǎn)快速發(fā)展時期已經(jīng)開始。今年下半年以來，在地鐵、撤市設(shè)區(qū)、內(nèi)外環(huán)合圍等多種市政利好消息的刺激下，廣州僅 8兩個月的住宅上市量就比前六個月增長了 97%，交易量增長了 50%左右。 住宅新項目的開發(fā)以 40%的速度增長 ， 根據(jù)房地產(chǎn)的開發(fā)周期 ， 在今后 35年的時間 ， 將會形成一個住宅的集中供應(yīng)高峰期 ， 新一輪樓市的競爭將會更激烈 ， 因此 ， 目前進入開發(fā)階段的樓