【正文】 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 25 頁 共 84 頁 消費者購買行為特征 隨著南寧房地產(chǎn)開發(fā)走向規(guī)范化，消費者對購買房產(chǎn)的消費意識提高，購買行為開始有了新的動向、特征；購房不再跟風(fēng)，人云亦云；開始由單元轉(zhuǎn)向多元，大量收集各樓盤信息，才作購買決定；由緊缺型逐步向舒適型、享受型購買行為轉(zhuǎn)變，并且注重開發(fā)商的實力、社會形象。 2002 年售出的別墅不到總供應(yīng)量的1/6，這與別墅產(chǎn)品的價格、地段、交通、小區(qū)環(huán)境、安全程度、物業(yè)管理，以及消費者的消費觀念、消費水平有著密切的聯(lián)系。突破銷售面積超百萬平方米，銷售金額超 20 億元，邁上市場發(fā)展第二個臺階。 中低檔產(chǎn)品需求與供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡。 可以預(yù)見，南寧市房地產(chǎn)市場的競爭焦點，市場大比拼，將由“中高檔”移入“中低檔”。 本項目作為改善城市窗口形象、推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)、促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 19 頁 共 84 頁 發(fā)展示范工程。 布局原則：“核心集聚、軸向擴散、自然分隔、發(fā)展邊緣組團。 在城市發(fā)展規(guī)劃的指導(dǎo)下，南寧市近年來不斷增加城市建設(shè)資金的投入，有效地加快了城市的建設(shè)，投資、生產(chǎn)和生活環(huán)境得到了較好的改善。 其它用房：一類地段每月每平方米 6 元，二類地段每月每平方米 5 元，三類地段每月每平方米 4 元，四類地段每月每平方米 3 元，五、六地段每月每 平方米 2 元。 自治區(qū)人民政府辦公廳下發(fā)文件《關(guān)于做好農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工就業(yè)管理和服務(wù)工作的通知》，《通知》明確提出了“農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工，待遇等同居民”的新規(guī)定。 2002 年 10 月 22 日由建設(shè)部起草，國務(wù)院法制辦公室公布《物業(yè)管理條例（草案）》，向各界征求意 見。 南寧的菜肴屬于粵菜系列，以清淡為主，講究鮮、嫩、爽、滑，與廣東口味極為相似；南寧市設(shè)有多間民族餐館，提供侗族打油茶、壯族糍粑、瑤族竹板雞、苗族鐵板牛肉等菜式，體現(xiàn)廣西各少數(shù)民族風(fēng)情；南寧市具有地方特色的風(fēng)味餐館較多，如野味餐館、海鮮館、香肉館、牛雜館、鵝餐館等這些以珍、奇、精、美取勝的食肆，深受食客的青睞；南寧的傳統(tǒng)風(fēng)味小吃，有粉、面、糕、餅、甜品、油炸、酸品、冷食、 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 11 頁 共 84 頁 雜食九大類，具有南方特色。 社會與文化因素 南寧市歷史悠久，自古就是我國南方的邊陲重鎮(zhèn)和著名商埠，有著特殊的戰(zhàn)略地位和厚實的文化歷史底蘊。城市居民人均收支節(jié)余額為 526 元，節(jié)余率為 %，比上年降低 %，意味著城市居民消費觀念、消費意識均有所提高。全市人口自然增長率為 ?，人口增速保持平衡增長。實際 利用外資增長 11%,全市外貿(mào)出口增長 5%。一、二、三產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟總量中所占的比重分別是 %、 %、 %，第三產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達(dá)，充分體現(xiàn)了首府城市的經(jīng)濟特色。 南寧距中越邊境的東興市、憑祥市分別為 204 公里和 230 公里，毗鄰南寧的 7 個縣（市）與越南接壤，陸地邊境線長 1020 公里，對發(fā)展邊境貿(mào)易十分有利。 南寧地處南亞熱帶，常年氣候溫和，陽光充足，雨水充沛，風(fēng)光秀麗，終年樹綠花繁，四季常青。經(jīng)濟發(fā)展水平是房地產(chǎn)開發(fā)投資及發(fā)展的基礎(chǔ)。城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定增長，人民生活基本實現(xiàn)小康，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 8796 元，比上年增加 890 元；農(nóng)民人均純收入為 2524 元，增加203 元。（ 以上數(shù)據(jù)摘自 2020 年《政府工作報告》 ） 表 南寧市近十年國內(nèi)生產(chǎn)總值 （按當(dāng)年價格計算） 單位：萬元 年份 國內(nèi)生產(chǎn)總值 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第 三 產(chǎn)業(yè) 工業(yè) 建筑業(yè) 1992 年 624798 133095 240777 208914 31863 250926 1993 年 941350 166406 378992 315657 63335 365952 1994 年 1331851 237402 518505 439309 79196 575944 1995 年 1715252 293697 655478 552092 103386 766077 1996 年 1954519 334403 683731 546773 136958 936385 1997 年 2262395 398122 755121 586308 168813 1109152 1998 年 2575733 440156 815278 622581 192697 1320299 1999 年 2745506 463683 845594 631482 214112 1436229 2000 年 2950000 480000 910000 679580 230420 1540000 2001 年 3247856 495173 934271 695726 238545 1818412 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 4 頁 共 84 頁 2002 年 3560670 511573 1025567 754742 270825 2023530 數(shù)據(jù)表明：南寧市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展處在經(jīng)濟發(fā)展周期的上升期， 經(jīng)濟指數(shù)反映的各行各業(yè)都有持續(xù)穩(wěn)步增長，特別是第三產(chǎn)業(yè)、固定資產(chǎn)投資增長迅速。 表 南寧市 2002 年人口統(tǒng)計 指標(biāo)名稱 單位 全市 市區(qū) 邕寧縣 武鳴縣 總戶數(shù) 戶 825387 409893 233982 181512 單位：萬元 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 5 頁 共 84 頁 總?cè)丝跀?shù) 人 2977064 1403897 926037 647130 男性人口 人 1547153 724737 486043 336373 女性人口 人 1429911 679160 439994 310757 農(nóng)業(yè)人口 人 1736244 372225 824940 539079 非農(nóng)業(yè)人口 人 1240820 1031672 101097 108051 年平均人口 人 2961309 1391202 922701 647407 自然增 長率 ? 表 南寧市 2002 年各區(qū)人口統(tǒng)計 指標(biāo)名稱 總戶數(shù)（戶） 總?cè)丝冢ㄈ耍? 占地面積 （平方公里） 人口密度 （人 /平方公里） 興寧區(qū) 53009 170203 23639 新城區(qū) 104040 334747 24 13947 城北區(qū) 111963 425651 28 15201 江南區(qū) 60582 196486 24 8186 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 6 頁 共 84 頁 指標(biāo)名稱 總戶數(shù)（戶） 總?cè)丝冢ㄈ耍? 占地面積 （平方公里） 人口密度 （人 /平方公里） 永新區(qū) 80299 276810 49875 邕寧縣 233982 926037 4725 195 武鳴縣 181512 647130 3366 192 如圖所示，邕寧、武鳴兩縣人口分別占南寧市總?cè)丝诘?%和%；主要的五個城區(qū)中，城北區(qū)人口最多，占南寧全市人口的 14%；其次是新城區(qū)，占全市總?cè)丝诘?11%；而江南區(qū)、永新區(qū)和興寧區(qū)人口數(shù)量相當(dāng)，分別占全市人口的 6%、 9%和 5%。而設(shè)備用品及服務(wù)、醫(yī)療保健、娛樂文教支出、交通和通訊支出比重分別由 1998 年的 %、 %、 %、 %上升為 %、 %、 %、 %。南寧市民風(fēng)淳樸，觀念開放，喜歡、愿意接受新鮮事物，隨著精神文明建設(shè)活動的深入 開展，社會公德、職業(yè)道德、家庭美德的大力提倡，市民的文明素質(zhì)和城市的文明程度得以不斷提高。 政策與法律因素 國家及南寧市房地產(chǎn)相關(guān)政策法規(guī) 2002－ 2020 年 6 月房地產(chǎn)法律法規(guī)對房地產(chǎn)的影響 2002年 2月 25日建設(shè)部下發(fā)了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)行為的通知》，目的為加強對房地產(chǎn)開發(fā)項目的管 理，確保工程質(zhì)量，保護購房者的利益。 2002 年 11 月 17 日由建設(shè)部、國家計委推出《經(jīng)濟適用房價格管理辦法》，《辦法》從 2020 年 1 月 1 日起施行。 1 2020 年 6 月 21 日，央行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，《通知》中指出，“加強個人住房貸款管理，重點支持中低收入家庭購買住房的需要”，并明確指出，“商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人貸款。同時，為住宅市場、商業(yè)物業(yè)的發(fā)展提供更多的客源，刺激居民的消費欲望，為南寧市房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展提供政策保證。 今后五年，南寧市將重點實施藍(lán)天、碧水、寧靜、綠色四大系統(tǒng)工程，建設(shè)中國綠城，向生態(tài)城市邁進(jìn)。 本項目所在區(qū)域自然環(huán)境良好，交通便利，為生態(tài)型住區(qū)提供了有力的支持；項目適合建成大型花園式山水生態(tài)住區(qū)，創(chuàng)造良好的社會效益和 環(huán)境效益。 1． 5 項目開發(fā)時機及總時間 1． 5． 1 目標(biāo)市場的確定 南寧房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀是：市場運行呈上升趨勢，產(chǎn)品銷售形勢良好，2020 年 16 月投入市場的商品房在售面積就達(dá)二百九十多萬平方米，而且交投兩旺，產(chǎn)品升級換代速度加快，競爭趨于激烈。 1． 5。 南寧市房地產(chǎn)市場分析 南寧市房地產(chǎn)市場發(fā)展描述 南寧市房地產(chǎn)市場， 1995 年才開始大力推動住房商品化、社會化進(jìn)程，當(dāng)年商品房實際銷售面積 24 萬平方米，銷售金額 億元。從而邁上市場發(fā)展的第三個臺階。 （表 15，圖 17） 南寧市近年相對新增大型商業(yè)物業(yè) 物業(yè)名稱 新朝陽商業(yè)廣場 華星時代廣場 外灘新城 新和平商場 萬達(dá)商業(yè)廣場 太陽廣場 歐景城市廣場 面積 (平方米 ) 41237 52000 50000 12800 116000 26000 26490 辦公樓市場總體分析 根據(jù)房產(chǎn)局統(tǒng)計資料表明， 2002 年辦公樓成交面積 58283 平方米，比上年同期增長 %。 2001 年，評選的“十大明星樓盤“中，非國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)占一半以上，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展成熟，一些經(jīng)濟實力弱，沒有開發(fā)業(yè)績的房地產(chǎn)企業(yè)將被淘汰出局。隨著城市建設(shè)步伐加快，郊區(qū)住宅將是南寧未來幾年的主流導(dǎo)向。中低檔住宅仍然受到眾多消費者的青睞，恒大新城首次開盤當(dāng)天成交超 300 套的業(yè)績、江南新興苑首期 550 多套，月均成交 180 多套、文華園出現(xiàn)脫銷等現(xiàn)象；高檔住宅供大于求，并且有被消費者“拋棄”跡象，太陽廣場、時代麗都銷售進(jìn)度緩慢即或證明。 南寧 2002 年經(jīng)濟運行全面提速， 2020 年 2 月的政府工作報告指出，南寧 2002 年國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá) 356 億元，比上年同期增長 %，達(dá)到預(yù)期目的，其中第一產(chǎn)業(yè)增長 %，第二產(chǎn)業(yè)增長 %，第三產(chǎn)業(yè)增長%。 外來人口的急速增加，住宅租賃市場異常活躍 南寧人口的澎脹，解決此部分人口住宿問題，需要大量的住房。回顧過去，翻翻以前后的樓書，每本樓書都有著這樣一份資料：商品房出售裝修標(biāo)準(zhǔn)說明書，說明書內(nèi)容就有一條，裝修標(biāo)準(zhǔn)為毛坯房。 就推盤個數(shù)而言，東部新城區(qū)依然保持著“領(lǐng)頭”的地位，總共投放 843 次廣告，占到全年廣告總投放頻次的 %，其次，興寧區(qū)和江南區(qū)也表現(xiàn)出強勁的態(tài)勢，分別投放 272 次和 257 次，僅次于新城區(qū)。 從上面分析我們不難看出：大部分樓盤大都把每年兩次的黃金周作為樓盤推售的重要節(jié)點