【文章內容簡介】 方米 10 元，四類地段每月每平方米 9 元，五、六類地段每月每平方米 8元。 其它用房：一類地段每月每平方米 6 元，二類地段每月每平方米 5 元，三類地段每月每平方米 4 元，四類地段每月每平方米 3 元，五、六地段每月每 平方米 2 元。 房屋建筑安裝工程造價計價標準 單位：元 /平方米 結構 鋼混 ( 高層 ) 鋼混(小高層 ) 鋼混(多層 ) 排架(工業(yè)廠房 ) 磚混 磚木 簡易 計價 標準 1400 100 800 750 700 525 125 以上政策法規(guī)的制定與實施，為南寧市房地產經營活動的各項運作提供了法律保障，規(guī)范了行業(yè)行為，有效的促進南寧市房地產市場的健康發(fā)展。如《南寧市城市房屋拆遷評估管理規(guī)定（試行）》的實施后，為舊城改造、房屋拆遷提供了明確的拆遷補償方法，利于加快舊城改造的進度，戶籍政策 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 16 頁 共 84 頁 的放寬及進城務工 農民待遇同等，極大地吸引了外來人口的到來，《物業(yè)管理條例》的簽署，規(guī)范行業(yè)的物業(yè)管理，更充分體現出業(yè)主的權利，保障小區(qū)物業(yè)管理的良性運行。同時，為住宅市場、商業(yè)物業(yè)的發(fā)展提供更多的客源，刺激居民的消費欲望，為南寧市房地產業(yè)的良性發(fā)展提供政策保證。央行發(fā)布的《關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知》，重點支持中低收入家庭購買住房，促進中低價位住宅產品發(fā)展，能有效推進住宅產業(yè)化，但又加強了對二次置業(yè)購買人群的控制。 南寧市發(fā)展規(guī)劃對項目的影響 南寧是一座正在發(fā)展的工商業(yè)城市和交通樞紐城市，隨著市政基礎設施的日益完善，大城市的輻射作用得以不斷增強。南寧市的發(fā)展規(guī)劃主要經歷了以下的階段： 1992 年 6 月，南寧市被國務院批準實行沿海開放城市政策以后，重新調整了城市發(fā)展目標：在 1994 年提前六年實現國民生產總值翻兩番的基礎上，到 2000 年實現翻三番。總體規(guī)劃到 2020 年城市面積從 72 平方公里擴大到 155 平方公里，人口達 150 萬人，把南寧逐步建成具有南國風光、民族特色的現代化城市。 在城市發(fā)展規(guī)劃的指導下，南寧市近年來不斷增加城市建設資金的投入，有效地加快了城市的建設，投資、生產和生活環(huán)境得到了較好的改善。 1995 年，南寧市居民人均住房面積達到 平方米， 2002 年人均居住面積 平方米，建成區(qū)綠化覆蓋面積 5067 公頃，綠化覆蓋率達38%。與此同時，路橋建設也日新月異， 1992 年以來相繼建成南湖大橋、白沙大橋、明秀路東段、民族大道東段延長線、東葛路東段、白沙大道、 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 17 頁 共 84 頁 濱湖路、快環(huán)道等。 今后五年，南寧市將重點實施藍天、碧水、寧靜、綠色四大系統工程，建設中國綠城，向生態(tài)城市邁進。 主要工作包括：實施管道燃氣工程、機動車尾氣及餐飲業(yè)油煙控制與治理工程，農村沼氣為主的能源計劃等藍天系統工程，使城市空氣質量總體優(yōu)于國家二 級標準，農村地區(qū)達到國家一級標準；實施邕江流域和湖泊水庫綜合整治工程、地下水與水資源保護工程、城鎮(zhèn)污水處理工程等碧水系統工程，重點保護飲用水源，綜合整治市區(qū)主要內河、湖泊水體和沿岸景觀，“十五”期末，城市生活污水處理率達 50%以上；實施市區(qū)園林綠地建設、自然保護區(qū)建設、大通道綠化、喀斯特地貌區(qū)封山育林、水源林建設、礦區(qū)土地復墾等綠色系統工程，重點抓好青秀山、五象嶺和公路邊與內河湖岸、溪邊、公園街道庭院的植樹造林、綠化美化；實施市區(qū)噪聲達標區(qū)建設、交通干線噪聲控制等寧靜系統工程，繼續(xù)加強社會生活噪聲、建筑施工 噪聲的綜合整治，“十五”市區(qū)噪聲達標區(qū)覆蓋率達到 70%以上。 ? 城市發(fā)展規(guī)劃布局按三級發(fā)展軸線為中心沿伸分布： ? 一級發(fā)展軸線：南貴昆經濟區(qū)及南北欽防城市群。 ? 二級發(fā)展軸線：蒲店橫縣方向；吳圩憑祥方向、五塘梧州方向；金陵 隆安方向。 ? 三級發(fā)展軸線：為一、二級軸線的補充。 布局原則：“核心集聚、軸向擴散、自然分隔、發(fā)展邊緣組團?！? 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 18 頁 共 84 頁 ? 城市規(guī)劃對本項目的影響 本項目處在城市一級軸線的主要交通樞紐帶上。城市規(guī)劃為以南寧“綠城”為背景的大型高尚生態(tài)型居住區(qū)，“以居住為主，以體育、文化、會展為輔的城市蹤合新區(qū)” 。 本項目所在區(qū)域自然環(huán)境良好，交通便利，為生態(tài)型住區(qū)提供了有力的支持；項目適合建成大型花園式山水生態(tài)住區(qū)，創(chuàng)造良好的社會效益和 環(huán)境效益。 政府對本項目的支持 ? 政府樹立城市經營增值的觀念 。 對城市進行科學、合理的定位和規(guī)劃，完善城市良好的基礎設施，改善投資環(huán)境，就能吸引外資，環(huán)境優(yōu)勢轉化經濟優(yōu)勢。城市增值離不開土地資源的有效利用，根據發(fā)達城市和國家發(fā)展過程看，土地資源最能增值的是房地產開發(fā)用地，是經濟發(fā)展的支柱產業(yè)和睛雨表，房地產所產生的效應是 1： 3， 1 億元的房地產投資可以創(chuàng)造其他相關產業(yè) 3 億元的產 出。 ? 政府適度支持措施 政府支持項目的規(guī)劃及調整，是項目啟動的基礎。 本項目作為改善城市窗口形象、推進城鎮(zhèn)化建設、促進住宅產業(yè)化 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 19 頁 共 84 頁 發(fā)展示范工程。為此，政府應大力支持本項目的啟動，幫助開發(fā)商解決一些實際困難，促進項目滾動發(fā)展，提升城市形象： ? 區(qū)域市政配套設施盡快落實實施； ? 稅收優(yōu)惠；。 ? 政府支持得到的回報 ? 稅金，在“十五”期間為政府帶來不少于 3 億元的資金； ? 建成南寧市（廣西區(qū)）最大的旅游式山水生態(tài)住區(qū)，提升了城市整體形象，促進了城鎮(zhèn)化建設步伐，改善了 5 萬人的生活居住空間； ? 推動住宅產業(yè)化的發(fā)展，帶動相關產業(yè)的 興旺，促進產業(yè)結構調整、優(yōu)化，培育新的國民經濟增長點。 1． 5 項目開發(fā)時機及總時間 1． 5． 1 目標市場的確定 南寧房地產市場現狀是：市場運行呈上升趨勢，產品銷售形勢良好，2020 年 16 月投入市場的商品房在售面積就達二百九十多萬平方米，而且交投兩旺，產品升級換代速度加快，競爭趨于激烈。通過對房地產市場調研得出：若按行業(yè)特征把市場分成高、中、低三種市場層次，目前南寧市房地產市場的大量資源堆集在中上偏高的區(qū)域，這個區(qū)域同質產品過多，競爭激烈，但占市場容量較大比重的中低檔次的空間遠遠沒有得到滿足。 本項目的市場定位（在下面詳細分析）主要是針對市場空缺，大力 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 20 頁 共 84 頁 開發(fā)中檔價格的優(yōu)質產品，包括園林設計及配套設施在南寧乃至廣西區(qū)具領先水平。主要類型為多層住宅。項目價格定位為中檔價格，運行趨勢為低開高走，由中檔偏低回歸中檔向中檔偏高的這種軌跡去運行，用價格描述是，由 2000 元 /平方米開盤，隨著產品功能的逐步完善回歸至2300 元 /平方米，至現房走向 2500 元 /平方米或以上。 可以預見，南寧市房地產市場的競爭焦點，市場大比拼，將由“中高檔”移入“中低檔”。 本項目的開發(fā)應該打破常規(guī)，盡快開發(fā)，用項目的核心競爭優(yōu)勢從2020 年起進入市場，在南寧市房地產業(yè)發(fā)揮龍頭作用。 建議：項目正迎來良好發(fā)展機遇，宜盡快啟動。 1． 5。 2 開發(fā)的總體時間 市場需求是項目開發(fā)的基礎，有效供給是項目開發(fā)總體時間的市場基礎。 以市場為導向來確定項目開發(fā)的總體時間。 廣西區(qū)“十五”期間，南寧市要達到人均居住使用面積 16 平方米的目標，按現有人口增加數，南寧市今年需要增加 312 萬平方米的住宅，才能實現規(guī)劃目標。但是，現實是居民收入偏低和經濟不發(fā)達，再加上目前市場供應的產品大多數是中高檔產品，居民的收入無法追上，造成大多數居民需要買房來改善居住空 間，但是又買不起的局面。 中低檔產品需求與供應結構失衡。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 21 頁 共 84 頁 在這樣市場供求現狀的大環(huán)境下。本項目的啟動，可以采用集中式大量“傾銷”的方式去滿足“市場需求”，按本項目占南寧市供應量 1/5計算，每年可供應 3050 萬平方米，項目開發(fā)期應根據市場的冷熱劃分，總開發(fā)時間控制不超過八年，項目進入良性循環(huán)后，還可以加快速度，爭取 5 年內完成。 南寧市房地產市場分析 南寧市房地產市場發(fā)展描述 南寧市房地產市場， 1995 年才開始大力推動住房商品化、社會化進程，當年商品房實際銷售面積 24 萬平方米，銷售金額 億元。 1996年，市場平穩(wěn)發(fā)展，銷售商品房 4675 套，銷售面積 45 萬平方米，銷售金額 億元， 199 1998 兩年，市場進入良性發(fā)展期，并對國發(fā)經濟發(fā)展開始產生貢獻作用， 98 年商品房銷售面積 萬平方米，銷售金額 億元，實現了銷售面積突破 50 萬平方米、銷售金額突破 10 億元的南寧市房地產市場第一次“量”的飛躍。 1999 年，受國家宏觀經濟政策制約，市場成交略有回落，當年商品房銷售面積 萬平方米，銷售金額 億元；同比下降 18%。 2000 年下半年，市場全面復蘇，當年銷售商品房 8895 套，銷售 面積 萬平方米，銷售金額 億元。同年 7 月，二級市場正式啟動，有 1447 套、面積 萬平方米的二手成交量。突破銷售面積超百萬平方米，銷售金額超 20 億元，邁上市場發(fā)展第二個臺階。 2001 年市場繼續(xù)保持上升旺勢，商品房銷售額 9585 套，銷售面積 萬平方米，銷售金額 億元，二級市場商品房成交 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 22 頁 共 84 頁 2830 套，成交面積 25 萬平方米，成交金額 億元，發(fā)展勢頭迅猛。進入 2002 年市場發(fā)展駛入“快車道”，商品房銷售面積 萬平方米，銷售金額超 35 億元，二級市場完成銷售面積 39 萬 平方米，銷售 4077 套。從而邁上市場發(fā)展的第三個臺階。具體數據如下圖表 （表 11， 12，圖 11， 12， 13， 14） 年份表 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 預測 本年完成投資額 137021 144731 146274 157318 185593 238765 286518 年份 1997 1998 1999 2000 201 2002 2020（預測） 實際上銷售單價（元 /平方米） 1411 1808 1985 2105 2228 2255 2319 實際銷售面積（萬平方米） 實際銷售金額（億元） 住宅市場總體供需分析 市場總體呈現供需兩旺。 2000 年下半年南寧房地產開始復蘇，到200 2002 年高速發(fā)展。 2000 年，據房產局資料統計表明， 2002 年商品房實際銷售 個億，比 20