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正文內(nèi)容

南寧市房地產(chǎn)南寧市某房地產(chǎn)項(xiàng)目分析報(bào)告房市分析(編輯修改稿)

2025-07-21 16:18 本頁(yè)面
 

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 方米 10 元,四類地段每月每平方米 9 元,五、六類地段每月每平方米 8元。 其它用房:一類地段每月每平方米 6 元,二類地段每月每平方米 5 元,三類地段每月每平方米 4 元,四類地段每月每平方米 3 元,五、六地段每月每 平方米 2 元。 房屋建筑安裝工程造價(jià)計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 單位:元 /平方米 結(jié)構(gòu) 鋼混 ( 高層 ) 鋼混(小高層 ) 鋼混(多層 ) 排架(工業(yè)廠房 ) 磚混 磚木 簡(jiǎn)易 計(jì)價(jià) 標(biāo)準(zhǔn) 1400 100 800 750 700 525 125 以上政策法規(guī)的制定與實(shí)施,為南寧市房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的各項(xiàng)運(yùn)作提供了法律保障,規(guī)范了行業(yè)行為,有效的促進(jìn)南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。如《南寧市城市房屋拆遷評(píng)估管理規(guī)定(試行)》的實(shí)施后,為舊城改造、房屋拆遷提供了明確的拆遷補(bǔ)償方法,利于加快舊城改造的進(jìn)度,戶籍政策 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 16 頁(yè) 共 84 頁(yè) 的放寬及進(jìn)城務(wù)工 農(nóng)民待遇同等,極大地吸引了外來(lái)人口的到來(lái),《物業(yè)管理?xiàng)l例》的簽署,規(guī)范行業(yè)的物業(yè)管理,更充分體現(xiàn)出業(yè)主的權(quán)利,保障小區(qū)物業(yè)管理的良性運(yùn)行。同時(shí),為住宅市場(chǎng)、商業(yè)物業(yè)的發(fā)展提供更多的客源,刺激居民的消費(fèi)欲望,為南寧市房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展提供政策保證。央行發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》,重點(diǎn)支持中低收入家庭購(gòu)買住房,促進(jìn)中低價(jià)位住宅產(chǎn)品發(fā)展,能有效推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化,但又加強(qiáng)了對(duì)二次置業(yè)購(gòu)買人群的控制。 南寧市發(fā)展規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目的影響 南寧是一座正在發(fā)展的工商業(yè)城市和交通樞紐城市,隨著市政基礎(chǔ)設(shè)施的日益完善,大城市的輻射作用得以不斷增強(qiáng)。南寧市的發(fā)展規(guī)劃主要經(jīng)歷了以下的階段: 1992 年 6 月,南寧市被國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)行沿海開(kāi)放城市政策以后,重新調(diào)整了城市發(fā)展目標(biāo):在 1994 年提前六年實(shí)現(xiàn)國(guó)民生產(chǎn)總值翻兩番的基礎(chǔ)上,到 2000 年實(shí)現(xiàn)翻三番??傮w規(guī)劃到 2020 年城市面積從 72 平方公里擴(kuò)大到 155 平方公里,人口達(dá) 150 萬(wàn)人,把南寧逐步建成具有南國(guó)風(fēng)光、民族特色的現(xiàn)代化城市。 在城市發(fā)展規(guī)劃的指導(dǎo)下,南寧市近年來(lái)不斷增加城市建設(shè)資金的投入,有效地加快了城市的建設(shè),投資、生產(chǎn)和生活環(huán)境得到了較好的改善。 1995 年,南寧市居民人均住房面積達(dá)到 平方米, 2002 年人均居住面積 平方米,建成區(qū)綠化覆蓋面積 5067 公頃,綠化覆蓋率達(dá)38%。與此同時(shí),路橋建設(shè)也日新月異, 1992 年以來(lái)相繼建成南湖大橋、白沙大橋、明秀路東段、民族大道東段延長(zhǎng)線、東葛路東段、白沙大道、 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 17 頁(yè) 共 84 頁(yè) 濱湖路、快環(huán)道等。 今后五年,南寧市將重點(diǎn)實(shí)施藍(lán)天、碧水、寧?kù)o、綠色四大系統(tǒng)工程,建設(shè)中國(guó)綠城,向生態(tài)城市邁進(jìn)。 主要工作包括:實(shí)施管道燃?xì)夤こ?、機(jī)動(dòng)車尾氣及餐飲業(yè)油煙控制與治理工程,農(nóng)村沼氣為主的能源計(jì)劃等藍(lán)天系統(tǒng)工程,使城市空氣質(zhì)量總體優(yōu)于國(guó)家二 級(jí)標(biāo)準(zhǔn),農(nóng)村地區(qū)達(dá)到國(guó)家一級(jí)標(biāo)準(zhǔn);實(shí)施邕江流域和湖泊水庫(kù)綜合整治工程、地下水與水資源保護(hù)工程、城鎮(zhèn)污水處理工程等碧水系統(tǒng)工程,重點(diǎn)保護(hù)飲用水源,綜合整治市區(qū)主要內(nèi)河、湖泊水體和沿岸景觀,“十五”期末,城市生活污水處理率達(dá) 50%以上;實(shí)施市區(qū)園林綠地建設(shè)、自然保護(hù)區(qū)建設(shè)、大通道綠化、喀斯特地貌區(qū)封山育林、水源林建設(shè)、礦區(qū)土地復(fù)墾等綠色系統(tǒng)工程,重點(diǎn)抓好青秀山、五象嶺和公路邊與內(nèi)河湖岸、溪邊、公園街道庭院的植樹(shù)造林、綠化美化;實(shí)施市區(qū)噪聲達(dá)標(biāo)區(qū)建設(shè)、交通干線噪聲控制等寧?kù)o系統(tǒng)工程,繼續(xù)加強(qiáng)社會(huì)生活噪聲、建筑施工 噪聲的綜合整治,“十五”市區(qū)噪聲達(dá)標(biāo)區(qū)覆蓋率達(dá)到 70%以上。 ? 城市發(fā)展規(guī)劃布局按三級(jí)發(fā)展軸線為中心沿伸分布: ? 一級(jí)發(fā)展軸線:南貴昆經(jīng)濟(jì)區(qū)及南北欽防城市群。 ? 二級(jí)發(fā)展軸線:蒲店橫縣方向;吳圩憑祥方向、五塘梧州方向;金陵 隆安方向。 ? 三級(jí)發(fā)展軸線:為一、二級(jí)軸線的補(bǔ)充。 布局原則:“核心集聚、軸向擴(kuò)散、自然分隔、發(fā)展邊緣組團(tuán)?!? 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 18 頁(yè) 共 84 頁(yè) ? 城市規(guī)劃對(duì)本項(xiàng)目的影響 本項(xiàng)目處在城市一級(jí)軸線的主要交通樞紐帶上。城市規(guī)劃為以南寧“綠城”為背景的大型高尚生態(tài)型居住區(qū),“以居住為主,以體育、文化、會(huì)展為輔的城市蹤合新區(qū)” 。 本項(xiàng)目所在區(qū)域自然環(huán)境良好,交通便利,為生態(tài)型住區(qū)提供了有力的支持;項(xiàng)目適合建成大型花園式山水生態(tài)住區(qū),創(chuàng)造良好的社會(huì)效益和 環(huán)境效益。 政府對(duì)本項(xiàng)目的支持 ? 政府樹(shù)立城市經(jīng)營(yíng)增值的觀念 。 對(duì)城市進(jìn)行科學(xué)、合理的定位和規(guī)劃,完善城市良好的基礎(chǔ)設(shè)施,改善投資環(huán)境,就能吸引外資,環(huán)境優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)。城市增值離不開(kāi)土地資源的有效利用,根據(jù)發(fā)達(dá)城市和國(guó)家發(fā)展過(guò)程看,土地資源最能增值的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地,是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)和睛雨表,房地產(chǎn)所產(chǎn)生的效應(yīng)是 1: 3, 1 億元的房地產(chǎn)投資可以創(chuàng)造其他相關(guān)產(chǎn)業(yè) 3 億元的產(chǎn) 出。 ? 政府適度支持措施 政府支持項(xiàng)目的規(guī)劃及調(diào)整,是項(xiàng)目啟動(dòng)的基礎(chǔ)。 本項(xiàng)目作為改善城市窗口形象、推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)、促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 19 頁(yè) 共 84 頁(yè) 發(fā)展示范工程。為此,政府應(yīng)大力支持本項(xiàng)目的啟動(dòng),幫助開(kāi)發(fā)商解決一些實(shí)際困難,促進(jìn)項(xiàng)目滾動(dòng)發(fā)展,提升城市形象: ? 區(qū)域市政配套設(shè)施盡快落實(shí)實(shí)施; ? 稅收優(yōu)惠;。 ? 政府支持得到的回報(bào) ? 稅金,在“十五”期間為政府帶來(lái)不少于 3 億元的資金; ? 建成南寧市(廣西區(qū))最大的旅游式山水生態(tài)住區(qū),提升了城市整體形象,促進(jìn)了城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐,改善了 5 萬(wàn)人的生活居住空間; ? 推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展,帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的 興旺,促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、優(yōu)化,培育新的國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。 1. 5 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)及總時(shí)間 1. 5. 1 目標(biāo)市場(chǎng)的確定 南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀是:市場(chǎng)運(yùn)行呈上升趨勢(shì),產(chǎn)品銷售形勢(shì)良好,2020 年 16 月投入市場(chǎng)的商品房在售面積就達(dá)二百九十多萬(wàn)平方米,而且交投兩旺,產(chǎn)品升級(jí)換代速度加快,競(jìng)爭(zhēng)趨于激烈。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研得出:若按行業(yè)特征把市場(chǎng)分成高、中、低三種市場(chǎng)層次,目前南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)的大量資源堆集在中上偏高的區(qū)域,這個(gè)區(qū)域同質(zhì)產(chǎn)品過(guò)多,競(jìng)爭(zhēng)激烈,但占市場(chǎng)容量較大比重的中低檔次的空間遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有得到滿足。 本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位(在下面詳細(xì)分析)主要是針對(duì)市場(chǎng)空缺,大力 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 20 頁(yè) 共 84 頁(yè) 開(kāi)發(fā)中檔價(jià)格的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品,包括園林設(shè)計(jì)及配套設(shè)施在南寧乃至廣西區(qū)具領(lǐng)先水平。主要類型為多層住宅。項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位為中檔價(jià)格,運(yùn)行趨勢(shì)為低開(kāi)高走,由中檔偏低回歸中檔向中檔偏高的這種軌跡去運(yùn)行,用價(jià)格描述是,由 2000 元 /平方米開(kāi)盤(pán),隨著產(chǎn)品功能的逐步完善回歸至2300 元 /平方米,至現(xiàn)房走向 2500 元 /平方米或以上。 可以預(yù)見(jiàn),南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn),市場(chǎng)大比拼,將由“中高檔”移入“中低檔”。 本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)應(yīng)該打破常規(guī),盡快開(kāi)發(fā),用項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)從2020 年起進(jìn)入市場(chǎng),在南寧市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)揮龍頭作用。 建議:項(xiàng)目正迎來(lái)良好發(fā)展機(jī)遇,宜盡快啟動(dòng)。 1. 5。 2 開(kāi)發(fā)的總體時(shí)間 市場(chǎng)需求是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ),有效供給是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總體時(shí)間的市場(chǎng)基礎(chǔ)。 以市場(chǎng)為導(dǎo)向來(lái)確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的總體時(shí)間。 廣西區(qū)“十五”期間,南寧市要達(dá)到人均居住使用面積 16 平方米的目標(biāo),按現(xiàn)有人口增加數(shù),南寧市今年需要增加 312 萬(wàn)平方米的住宅,才能實(shí)現(xiàn)規(guī)劃目標(biāo)。但是,現(xiàn)實(shí)是居民收入偏低和經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá),再加上目前市場(chǎng)供應(yīng)的產(chǎn)品大多數(shù)是中高檔產(chǎn)品,居民的收入無(wú)法追上,造成大多數(shù)居民需要買房來(lái)改善居住空 間,但是又買不起的局面。 中低檔產(chǎn)品需求與供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡。 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 21 頁(yè) 共 84 頁(yè) 在這樣市場(chǎng)供求現(xiàn)狀的大環(huán)境下。本項(xiàng)目的啟動(dòng),可以采用集中式大量“傾銷”的方式去滿足“市場(chǎng)需求”,按本項(xiàng)目占南寧市供應(yīng)量 1/5計(jì)算,每年可供應(yīng) 3050 萬(wàn)平方米,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)的冷熱劃分,總開(kāi)發(fā)時(shí)間控制不超過(guò)八年,項(xiàng)目進(jìn)入良性循環(huán)后,還可以加快速度,爭(zhēng)取 5 年內(nèi)完成。 南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展描述 南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng), 1995 年才開(kāi)始大力推動(dòng)住房商品化、社會(huì)化進(jìn)程,當(dāng)年商品房實(shí)際銷售面積 24 萬(wàn)平方米,銷售金額 億元。 1996年,市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展,銷售商品房 4675 套,銷售面積 45 萬(wàn)平方米,銷售金額 億元, 199 1998 兩年,市場(chǎng)進(jìn)入良性發(fā)展期,并對(duì)國(guó)發(fā)經(jīng)濟(jì)發(fā)展開(kāi)始產(chǎn)生貢獻(xiàn)作用, 98 年商品房銷售面積 萬(wàn)平方米,銷售金額 億元,實(shí)現(xiàn)了銷售面積突破 50 萬(wàn)平方米、銷售金額突破 10 億元的南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)第一次“量”的飛躍。 1999 年,受國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策制約,市場(chǎng)成交略有回落,當(dāng)年商品房銷售面積 萬(wàn)平方米,銷售金額 億元;同比下降 18%。 2000 年下半年,市場(chǎng)全面復(fù)蘇,當(dāng)年銷售商品房 8895 套,銷售 面積 萬(wàn)平方米,銷售金額 億元。同年 7 月,二級(jí)市場(chǎng)正式啟動(dòng),有 1447 套、面積 萬(wàn)平方米的二手成交量。突破銷售面積超百萬(wàn)平方米,銷售金額超 20 億元,邁上市場(chǎng)發(fā)展第二個(gè)臺(tái)階。 2001 年市場(chǎng)繼續(xù)保持上升旺勢(shì),商品房銷售額 9585 套,銷售面積 萬(wàn)平方米,銷售金額 億元,二級(jí)市場(chǎng)商品房成交 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 22 頁(yè) 共 84 頁(yè) 2830 套,成交面積 25 萬(wàn)平方米,成交金額 億元,發(fā)展勢(shì)頭迅猛。進(jìn)入 2002 年市場(chǎng)發(fā)展駛?cè)搿翱燔嚨馈?,商品房銷售面積 萬(wàn)平方米,銷售金額超 35 億元,二級(jí)市場(chǎng)完成銷售面積 39 萬(wàn) 平方米,銷售 4077 套。從而邁上市場(chǎng)發(fā)展的第三個(gè)臺(tái)階。具體數(shù)據(jù)如下圖表 (表 11, 12,圖 11, 12, 13, 14) 年份表 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 預(yù)測(cè) 本年完成投資額 137021 144731 146274 157318 185593 238765 286518 年份 1997 1998 1999 2000 201 2002 2020(預(yù)測(cè)) 實(shí)際上銷售單價(jià)(元 /平方米) 1411 1808 1985 2105 2228 2255 2319 實(shí)際銷售面積(萬(wàn)平方米) 實(shí)際銷售金額(億元) 住宅市場(chǎng)總體供需分析 市場(chǎng)總體呈現(xiàn)供需兩旺。 2000 年下半年南寧房地產(chǎn)開(kāi)始復(fù)蘇,到200 2002 年高速發(fā)展。 2000 年,據(jù)房產(chǎn)局資料統(tǒng)計(jì)表明, 2002 年商品房實(shí)際銷售 個(gè)億,比 20
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