【正文】 400 100 800 750 700 525 125 以上政策法規(guī)的制定與實施，為南寧市房地產(chǎn)經(jīng)營活動的各項運作提供了法律保障，規(guī)范了行業(yè)行為，有效的促進(jìn)南寧市房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。 1995 年，南寧市居民人均住房面積達(dá)到 平方米， 2002 年人均居住面積 平方米，建成區(qū)綠化覆蓋面積 5067 公頃，綠化覆蓋率達(dá)38%?！? 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 18 頁 共 84 頁 ? 城市規(guī)劃對本項目的影響 本項目處在城市一級軸線的主要交通樞紐帶上。為此，政府應(yīng)大力支持本項目的啟動，幫助開發(fā)商解決一些實際困難，促進(jìn)項目滾動發(fā)展，提升城市形象： ? 區(qū)域市政配套設(shè)施盡快落實實施； ? 稅收優(yōu)惠；。 本項目的開發(fā)應(yīng)該打破常規(guī)，盡快開發(fā)，用項目的核心競爭優(yōu)勢從2020 年起進(jìn)入市場，在南寧市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)揮龍頭作用。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 21 頁 共 84 頁 在這樣市場供求現(xiàn)狀的大環(huán)境下。 2001 年市場繼續(xù)保持上升旺勢，商品房銷售額 9585 套，銷售面積 萬平方米，銷售金額 億元，二級市場商品房成交 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 22 頁 共 84 頁 2830 套，成交面積 25 萬平方米，成交金額 億元，發(fā)展勢頭迅猛。（表 14，圖 16） 序號 項目名稱 總供應(yīng)量 1 榮和山水美地 1431 2 橘郡 .陽光別墅 579 3 玫瑰園 210 4 寧匯新天地 300 5 龍胤花園 220 6 大自然花園 159 7 麗水灣 114 8 翡翠園 50 商業(yè) 物業(yè)大幅度增加 根據(jù)市場調(diào)查研究表明，南寧市去年批出的商業(yè)用房面積不少于 40萬平方米，其中集中分布于市中心，大連萬達(dá)商業(yè)廣場 萬多平方米，根德商業(yè)廣場 4 萬多平方米，外灘新城 5 萬多平方米，總共已達(dá) 20 多萬平方米，還有分布于新民路的太陽廣場、民族大道的歐景城市廣場，以及瑯東的金湖廣場、文德廣場、亞航財富中心、佳德鑫、水晶城、東方曼哈頓、地王商務(wù)國際中心、南湖國際廣場、香榭里等商業(yè)物業(yè)，說明了南寧市的商業(yè)格局開始出現(xiàn)新的變化：老城區(qū)仍然是商業(yè)繁華的首席位置，新和平商場的經(jīng)營、萬達(dá)商業(yè)廣場和新朝陽商業(yè)廣場的建 設(shè)進(jìn)一步增強老城區(qū)商業(yè)的龍頭地位，在此基礎(chǔ)上，由于城市發(fā)展向東遷移，圍繞金湖廣場一帶嶄露商業(yè)氣息，隨著年底金湖廣場的投入使用，會相 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 24 頁 共 84 頁 應(yīng)帶動周邊一帶的商業(yè)物業(yè)的爭速發(fā)展，同時國際會展中心的完工，金湖廣場一帶的商業(yè)氛圍將會更加突顯。 企業(yè)競爭分析 近幾年由于政府對民營企業(yè)政策的放寬，民營企業(yè)開始得到快速發(fā)展，而國有房地產(chǎn)企業(yè)的競爭中開始處于弱勢。城市的發(fā)展，脫離不了城市向外擴(kuò)展，隨著瑯東逐步成熟和南寧國際會展中心的建成，原為一片荒涼的鳳嶺突然間出現(xiàn)幾個大盤，占地 512 畝的翡翠園、 280 畝的香榭里花園、 450 畝的大自然花園，以及占地 2100畝的榮和山水美地先后入市，北部的恒大新城、江南的金灣花城、江南新興苑和翠湖新城。 （表 17） 年份 2000 2001 2002 成交數(shù)量（套） 1447 2830 4077 折合成面積（萬平方米） 25 39 中低檔次住宅成為消費者寵兒 南寧房地產(chǎn)市場開發(fā)向高檔次住宅市場方向發(fā)展，而中低檔次住宅顯得匾乏，市場出現(xiàn)供需失衡的矛盾。國家支持西部大開發(fā)的政策，對廣西 南寧的發(fā)展亦提供了許多優(yōu)惠政策，為廣西 南寧經(jīng)濟(jì)又注入新血液，以及“中國 東盟自由貿(mào)區(qū)”的簽訂，為廣西 南寧發(fā)揮 大西南出海通道更有優(yōu)勢。商品 房投資額 萬平方米，比上年同期增長 倍，銷售面積的增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于商品房竣工面積 %的增長速度；商品房實際銷售額 為 61714 萬元，同比增長 倍。 進(jìn)入 2020 年 1 月，友愛路的又一居、明秀路的碧園青年公寓、濟(jì)南路的永泰公寓、緯武路的綿光花苑、白少大橋頭的金榕湖，一推出市場，幾乎被搶購一空。 推盤個數(shù)持續(xù)增加，廣告投放量急速上升 說明： 本年度的媒體監(jiān)測統(tǒng)計表截止時間為 2002 年 112 月； 統(tǒng)計的媒體僅指報紙媒體，具體包括《南國早報》、《南寧晚報》、《當(dāng)代生活報》三種報刊； 本報告中所涉及的費用一律按照各媒體公布的價格計算而定，而未進(jìn)行折扣處理，同時由于 2002 年各媒體對報牌價格有過調(diào)整，本報告的廣告價格統(tǒng)計均按 2002 年 9 月份以后的價格統(tǒng)計； 本報告中所涉及的全部統(tǒng)計指標(biāo)范圍均為硬性廣告、不含繕稿； 廣告總體 投放情況 投放頻次及推盤數(shù)量 2002 年，全市投放房地產(chǎn)廣告 1554 次，平均每天廣告投放次數(shù) 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 32 頁 共 84 頁 次。 5 月份和 10 月份為一年之中的兩個黃金周，統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)廣告投放頻次反而少，分析其原因，各樓盤為在黃金周搶占市場先機(jī)，擴(kuò)大影響力，引起消費者的注意，各樓盤廣告分別在 4 月份和 9 月份中旬開始發(fā)布廣告，以達(dá)到黃金周銷售的目的，若在 5 月份和 10 月份投放廣告，為時已晚；其次是黃金周過后，消費開始轉(zhuǎn)入低谷，消遣過后人們又開始投入到繁忙的工作之中，無時間購房，此時若再投放廣告， 則顯得有點浪費。前十位物業(yè)廣告費 用上百萬的有 6 個，不足百萬元廣告費用的僅有 4 個，并且 6 個百萬元廣告費用的有 3 個屬于中心商業(yè)物業(yè)。 《南寧晚報》和《當(dāng)代生活報》在南寧的房地產(chǎn)廣告投放量比較有限， 2002 年發(fā)布的房地產(chǎn)廣告分別為 67 次和 36 次，不過各報有自身的特點，針對的目標(biāo)客戶群亦十分鮮明，廣告量的上升趨勢是非常可能的。投放 1/4 版的房地產(chǎn)廣告大部分為一些低價格小樓盤，就效果而言并不是很理想； 整版廣告的投放，與 1/4 版相差不大，全年投放 203 頻次，半版與整版二者合計所占比例高達(dá) 80%，反映出在市場競爭日趨激烈的情況下，各類盤為吸引“眼球”，紛紛選擇以半版與整版相結(jié)合的投放形式為主； 就表現(xiàn)形式 而言，彩版廣告是應(yīng)用最為廣泛的形式，高達(dá) 99%，這與彩版廣告的視覺沖擊力及房地產(chǎn)產(chǎn)品的特殊有關(guān)，同時也說明彩色廣告的效果已得到開發(fā)商的認(rèn)同 從推盤數(shù)量、廣告投放頻次等指標(biāo)來看，新城區(qū)均處于領(lǐng)先地位，從政府對東部投放的力度來看，東部住宅市場的推出新盤數(shù)量和廣告投放頻次難以改變。正因這親， 2002 年 7 月建設(shè)部提出取消毛壞房，在上海已經(jīng)作試點。如此龐大的流動人口，若按照一套 70平方米的二房一廳居住 4人的比例計算，則需要 247。 （表 17，圖 19） 南寧市歷年 GDP 總值 單位 :億元 年份 1990 1995 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2020(預(yù)測 ) 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 29 頁 共 84 頁 房地產(chǎn)開發(fā)與銷售持續(xù)增長 2002 年南寧經(jīng)濟(jì)運行全面提速，房地產(chǎn)開發(fā)投資更是如火如荼。 2020 年，是實現(xiàn)“ 136”工程中小變的關(guān)鍵一年，各級領(lǐng)導(dǎo)對 2020年的城市建設(shè)關(guān)注，并且南寧市政府 2020年繼續(xù)推進(jìn)“城市建設(shè)管理年”，為實現(xiàn)三年中小變奠定了基礎(chǔ)。在營銷理念、規(guī)劃設(shè)計、小區(qū)管理、售后服務(wù)等方面不斷創(chuàng)新，建成一批綜合素質(zhì) 較高的樓盤或住宅小區(qū)。據(jù)統(tǒng)計， 20012002 年外來房地產(chǎn)公司和中介代理公司不少于 30 家。這種政策的限制，嚴(yán)重制約著寫字樓的健康發(fā)展，因 此，就像上面所說的，南寧寫字樓舉步為艱。 2000 年下半年南寧房地產(chǎn)開始復(fù)蘇，到200 2002 年高速發(fā)展。 1999 年，受國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策制約，市場成交略有回落，當(dāng)年商品房銷售面積 萬平方米，銷售金額 億元；同比下降 18%。 以市場為導(dǎo)向來確定項目開發(fā)的總體時間。 本項目的市場定位（在下面詳細(xì)分析）主要是針對市場空缺，大力 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 20 頁 共 84 頁 開發(fā)中檔價格的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，包括園林設(shè)計及配套設(shè)施在南寧乃至廣西區(qū)具領(lǐng)先水平。 對城市進(jìn)行科學(xué)、合理的定位和規(guī)劃，完善城市良好的基礎(chǔ)設(shè)施，改善投資環(huán)境，就能吸引外資，環(huán)境優(yōu)勢轉(zhuǎn)化經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢。 ? 城市發(fā)展規(guī)劃布局按三級發(fā)展軸線為中心沿伸分布： ? 一級發(fā)展軸線：南貴昆經(jīng)濟(jì)區(qū)及南北欽防城市群。 南寧市發(fā)展規(guī)劃對項目的影響 南寧是一座正在發(fā)展的工商業(yè)城市和交通樞紐城市，隨著市政基礎(chǔ)設(shè)施的日益完善，大城市的輻射作用得以不斷增強。 私房拆遷補償指導(dǎo)價 單位：元 /平方米 結(jié)構(gòu) 用途、級別 框架 磚混 磚木 簡易 住宅 旅一級 2200 2000 1800 1385 二級 2060 1870 1683 1135 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 13 頁 共 84 頁 社 辦公 三級 1925 1750 1575 930 四級 1780 1620 1460 760 五級 1650 1500 1350 720 鋪面 一級 5115 4650 4185 2325 二級 4840 4400 3960 2200 三級 4620 4200 3780 2100 四級 4290 3900 3510 1950 五級 3960 3600 3240 1800 說明：以上價格僅適用于國有劃撥土地上的房屋拆遷補償 公房拆遷補償指導(dǎo)價 單位：元 /平方米 結(jié)構(gòu) 用途、級別 框架 磚混 磚木 簡易 住宅 1265 1150 1035 575 辦公用房 1330 1210 1090 605 旅館 1730 1570 1410 785 工業(yè)用房 1100 1000 900 500 鋪面 一級 2930 2660 2390 1330 二級 2820 2560 2300 1280 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 14 頁 共