【正文】 1736244 372225 824940 539079 非農(nóng)業(yè)人口 人 1240820 1031672 101097 108051 年平均人口 人 2961309 1391202 922701 647407 自然增 長率 ? 表 南寧市 2002 年各區(qū)人口統(tǒng)計(jì) 指標(biāo)名稱 總戶數(shù)（戶） 總?cè)丝冢ㄈ耍? 占地面積 （平方公里） 人口密度 （人 /平方公里） 興寧區(qū) 53009 170203 23639 新城區(qū) 104040 334747 24 13947 城北區(qū) 111963 425651 28 15201 江南區(qū) 60582 196486 24 8186 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 6 頁 共 84 頁 指標(biāo)名稱 總戶數(shù)（戶） 總?cè)丝冢ㄈ耍? 占地面積 （平方公里） 人口密度 （人 /平方公里） 永新區(qū) 80299 276810 49875 邕寧縣 233982 926037 4725 195 武鳴縣 181512 647130 3366 192 如圖所示，邕寧、武鳴兩縣人口分別占南寧市總?cè)丝诘?%和%；主要的五個(gè)城區(qū)中，城北區(qū)人口最多，占南寧全市人口的 14%；其次是新城區(qū)，占全市總?cè)丝诘?11%；而江南區(qū)、永新區(qū)和興寧區(qū)人口數(shù)量相當(dāng)，分別占全市人口的 6%、 9%和 5%。 2002年，南寧市城市居民人均可支配收入為 8796 元，比 2001 年增加 890 元，增長 %，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長 13%；城市居民人均消費(fèi)性支出6970元，比上年增加 521元，增長 %，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長 %。而設(shè)備用品及服務(wù)、醫(yī)療保健、娛樂文教支出、交通和通訊支出比重分別由 1998 年的 %、 %、 %、 %上升為 %、 %、 %、 %。 表 2002 年南寧市居民家庭居住情況 指標(biāo)名稱 調(diào)查戶數(shù)（戶） 家庭常住人口數(shù)（人） 總計(jì) 200 619 按居住面積分 4 平方米以下 1 4 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 9 頁 共 84 頁 指標(biāo)名稱 調(diào)查戶數(shù)（戶） 家庭常住人口數(shù)（人） 46 平方米 3 12 68 平方米 9 36 810 平方米 16 68 1012 平方米 25 79 1214 平方米 32 102 14 平方米以上 114 318 按房屋產(chǎn)權(quán)分 公房 30 95 租賃私房 1 5 自有房 99 297 部分產(chǎn)權(quán)的自有房 69 219 其他 1 3 南寧市 民收入穩(wěn)步增加，住房消費(fèi)以及對(duì)居住要求的提高，為商品房項(xiàng)目開發(fā)提供了良好的契機(jī)與發(fā)展空間。南寧市民風(fēng)淳樸，觀念開放，喜歡、愿意接受新鮮事物，隨著精神文明建設(shè)活動(dòng)的深入 開展，社會(huì)公德、職業(yè)道德、家庭美德的大力提倡，市民的文明素質(zhì)和城市的文明程度得以不斷提高。南寧白話是南寧代表性的地方語言，源于廣東話（據(jù)說是廣東商人傳 入的），但由于地域的原因，南寧白話和廣東話在語調(diào)上還是有些區(qū)別。 政策與法律因素 國家及南寧市房地產(chǎn)相關(guān)政策法規(guī) 2002－ 2020 年 6 月房地產(chǎn)法律法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)的影響 2002年 2月 25日建設(shè)部下發(fā)了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)行為的通知》，目的為加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管 理，確保工程質(zhì)量，保護(hù)購房者的利益。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 12 頁 共 84 頁 2002 年 8 月 1 日國土資源部下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范建設(shè)用地審查報(bào)批工作有關(guān)的通知》，目的為規(guī)范建設(shè)用地的審查工作，實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度，提高建設(shè)用地審查報(bào)批質(zhì)量效率，為經(jīng)濟(jì)建設(shè)必須用地提供保障。 2002 年 11 月 17 日由建設(shè)部、國家計(jì)委推出《經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格管理辦法》，《辦法》從 2020 年 1 月 1 日起施行。該《規(guī)定》規(guī)定了房屋拆遷評(píng)估方法，并制定了公房、私房、雜物房、部分附屬物、裝修的拆遷補(bǔ)償報(bào)導(dǎo)價(jià)，及搬遷補(bǔ)助和停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償指導(dǎo)價(jià)。 1 2020 年 6 月 21 日，央行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，《通知》中指出，“加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理，重點(diǎn)支持中低收入家庭購買住房的需要”，并明確指出，“商業(yè)銀行只能對(duì)購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人貸款。 辦公、旅社、工業(yè)用房：一類地段每月每平方米 12 元，二類地段每月每平方米 11 元，三類地段每月每平方米 10 元，四類地段每月每平方米 9 元，五、六類地段每月每平方米 8元。同時(shí)，為住宅市場、商業(yè)物業(yè)的發(fā)展提供更多的客源，刺激居民的消費(fèi)欲望，為南寧市房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展提供政策保證。總體規(guī)劃到 2020 年城市面積從 72 平方公里擴(kuò)大到 155 平方公里，人口達(dá) 150 萬人，把南寧逐步建成具有南國風(fēng)光、民族特色的現(xiàn)代化城市。 今后五年，南寧市將重點(diǎn)實(shí)施藍(lán)天、碧水、寧靜、綠色四大系統(tǒng)工程，建設(shè)中國綠城，向生態(tài)城市邁進(jìn)。 ? 三級(jí)發(fā)展軸線：為一、二級(jí)軸線的補(bǔ)充。 本項(xiàng)目所在區(qū)域自然環(huán)境良好，交通便利，為生態(tài)型住區(qū)提供了有力的支持；項(xiàng)目適合建成大型花園式山水生態(tài)住區(qū)，創(chuàng)造良好的社會(huì)效益和 環(huán)境效益。 ? 政府適度支持措施 政府支持項(xiàng)目的規(guī)劃及調(diào)整，是項(xiàng)目啟動(dòng)的基礎(chǔ)。 1． 5 項(xiàng)目開發(fā)時(shí)機(jī)及總時(shí)間 1． 5． 1 目標(biāo)市場的確定 南寧房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀是：市場運(yùn)行呈上升趨勢，產(chǎn)品銷售形勢良好，2020 年 16 月投入市場的商品房在售面積就達(dá)二百九十多萬平方米，而且交投兩旺，產(chǎn)品升級(jí)換代速度加快，競爭趨于激烈。項(xiàng)目價(jià)格定位為中檔價(jià)格，運(yùn)行趨勢為低開高走，由中檔偏低回歸中檔向中檔偏高的這種軌跡去運(yùn)行，用價(jià)格描述是，由 2000 元 /平方米開盤，隨著產(chǎn)品功能的逐步完善回歸至2300 元 /平方米，至現(xiàn)房走向 2500 元 /平方米或以上。 1． 5。但是，現(xiàn)實(shí)是居民收入偏低和經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)，再加上目前市場供應(yīng)的產(chǎn)品大多數(shù)是中高檔產(chǎn)品，居民的收入無法追上，造成大多數(shù)居民需要買房來改善居住空 間，但是又買不起的局面。 南寧市房地產(chǎn)市場分析 南寧市房地產(chǎn)市場發(fā)展描述 南寧市房地產(chǎn)市場， 1995 年才開始大力推動(dòng)住房商品化、社會(huì)化進(jìn)程，當(dāng)年商品房實(shí)際銷售面積 24 萬平方米，銷售金額 億元。同年 7 月，二級(jí)市場正式啟動(dòng)，有 1447 套、面積 萬平方米的二手成交量。從而邁上市場發(fā)展的第三個(gè)臺(tái)階。經(jīng)過市場調(diào)研究 ，目前已開工的別墅項(xiàng)目總體供應(yīng)不低于 3000 套，其中以聯(lián)排別墅為主，不少于 2000 套。 （表 15，圖 17） 南寧市近年相對(duì)新增大型商業(yè)物業(yè) 物業(yè)名稱 新朝陽商業(yè)廣場 華星時(shí)代廣場 外灘新城 新和平商場 萬達(dá)商業(yè)廣場 太陽廣場 歐景城市廣場 面積 (平方米 ) 41237 52000 50000 12800 116000 26000 26490 辦公樓市場總體分析 根據(jù)房產(chǎn)局統(tǒng)計(jì)資料表明， 2002 年辦公樓成交面積 58283 平方米，比上年同期增長 %。但隨著市場經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，市場需要的是純寫字樓，而非商務(wù)公寓式辦公樓，純寫字樓是市場發(fā)展的方向，這是經(jīng)濟(jì)繁榮與發(fā)展的必然。 2001 年，評(píng)選的“十大明星樓盤“中，非國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)占一半以上，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展成熟，一些經(jīng)濟(jì)實(shí)力弱，沒有開發(fā)業(yè)績的房地產(chǎn)企業(yè)將被淘汰出局。 住宅小區(qū)呈現(xiàn)郊區(qū)化、規(guī)?；?、集中化、品牌化 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 26 頁 共 84 頁 綜觀南寧房地產(chǎn)市場，市中心土地匱乏，房價(jià)昂貴，噪音大。隨著城市建設(shè)步伐加快，郊區(qū)住宅將是南寧未來幾年的主流導(dǎo)向。房地產(chǎn)市場成熟的標(biāo)志之一是市民購房的心態(tài)理智、成熟；另一標(biāo)志是南寧二手房市場迅速發(fā)展，從 2000 年 7 月正式啟動(dòng)以后，當(dāng)年就成交 1447 套，成交面積 萬平方米，到 2001 年成交量番一番，達(dá) 2830 套，成交面積 25 萬平方米，進(jìn)入 2002 年成交量迅速上升至 4077 套，成交面積 39 萬平方米。中低檔住宅仍然受到眾多消費(fèi)者的青睞，恒大新城首次開盤當(dāng)天成交超 300 套的業(yè)績、江南新興苑首期 550 多套，月均成交 180 多套、文華園出現(xiàn)脫銷等現(xiàn)象；高檔住宅供大于求，并且有被消費(fèi)者“拋棄”跡象，太陽廣場、時(shí)代麗都銷售進(jìn)度緩慢即或證明。舊城改造的加 快，帶動(dòng)相關(guān)物業(yè)價(jià)值升值。 南寧 2002 年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行全面提速， 2020 年 2 月的政府工作報(bào)告指出，南寧 2002 年國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá) 356 億元，比上年同期增長 %，達(dá)到預(yù)期目的，其中第一產(chǎn)業(yè)增長 %，第二產(chǎn)業(yè)增長 %，第三產(chǎn)業(yè)增長%。綜合以上數(shù)據(jù)可知：住宅投資額占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資額的比重為 %。 外來人口的急速增加，住宅租賃市場異?；钴S 南寧人口的澎脹，解決此部分人口住宿問題，需要大量的住房。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 30 頁 共 84 頁 小戶型市場受到消費(fèi)者的青睞 南寧的小戶型住宅首先起源于萬昌公司開發(fā)的萬 昌溪園 居家、辦公亦可，一經(jīng)推出市場即得到眾多消費(fèi)者的認(rèn)可并接受，隨后的陽光新都、新城國際推出的商務(wù)公寓也得以市場的認(rèn)可。回顧過去，翻翻以前后的樓書，每本樓書都有著這樣一份資料：商品房出售裝修標(biāo)準(zhǔn)說明書，說明書內(nèi)容就有一條，裝修標(biāo)準(zhǔn)為毛坯房。全裝修有幾大好處，表現(xiàn)在： 裝 修質(zhì)量將會(huì)有保證，因?yàn)殚_發(fā)商須全面負(fù)責(zé)，有政府監(jiān)督其實(shí)施，這樣可避免市場上的游擊裝修隊(duì)伍偷工減料現(xiàn)象發(fā)生； 不會(huì)損害房屋結(jié)構(gòu)； 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 31 頁 共 84 頁 住戶入住里只需搬進(jìn)家具即或使用，即避免自己請裝修隊(duì)伍的擔(dān)心，又可避免對(duì)左鄰右舍裝修施工的相互干擾； 開發(fā)商統(tǒng)一批量采購材料，可使裝修成本降低； 可以規(guī)范裝修市場，同時(shí)開發(fā)商為保證裝修的質(zhì)量，會(huì)嚴(yán)格審查裝修企業(yè)的資格； 現(xiàn)代社會(huì)是個(gè)快節(jié)奏的社會(huì)，對(duì)于高薪的年青人來說根據(jù)沒如此多的時(shí)間去顧及裝修的事，提個(gè)包就能入住是他們的是佳選擇； 減少室內(nèi)空氣的污染，利于保證室內(nèi)空氣質(zhì)量。 就推盤個(gè)數(shù)而言，東部新城區(qū)依然保持著“領(lǐng)頭”的地位，總共投放 843 次廣告，占到全年廣告總投放頻次的 %，其次，興寧區(qū)和江南區(qū)也表現(xiàn)出強(qiáng)勁的態(tài)勢，分別投放 272 次和 257 次，僅次于新城區(qū)。 在版面的投放上，各區(qū) 域均以半版、整版的投放形式為主，目前市場上有華星時(shí)代廣場、香榭里花園和萬達(dá)商業(yè)廣場以整版為主的廣告投放形式，開創(chuàng)了以整版投放為主的南寧市房地產(chǎn)廣告先河。 從上面分析我們不難看出：大部分樓盤大都把每年兩次的黃金周作為樓盤推售的重要節(jié)點(diǎn)。但從其開發(fā)商的實(shí)力來說，并不屬 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 36 頁 共 84 頁 于南寧具有開發(fā)實(shí)力的開發(fā)商行列