【正文】 ４２％的家庭選擇了１００ 平方米的住房，１４．５％的家庭選擇了１２０平方米住房，選擇８０平方米和１５０平方米住房的家庭各有９％。我們綜合分析認(rèn)為福州市下階段的商品房?jī)r(jià)格將是穩(wěn)中有升的走勢(shì)。 從建安成本和房地產(chǎn)運(yùn)行的周期看，２００４年商品房平均價(jià)格將出現(xiàn)上揚(yáng)。在城市化進(jìn)程大大加快的同時(shí)，福州的國(guó)民經(jīng)濟(jì)將保持１０％的增長(zhǎng)，人均收入將達(dá)到１５００美元，從而使居民的有效購(gòu)買(mǎi)力 ，特別是住宅消費(fèi)能力顯著增加。另外，由于這兩年福州商品房開(kāi)發(fā)量增幅過(guò)快，在一定程度上也抑制了房?jī)r(jià)的快速上漲。其中不能不提溫州炒房團(tuán)的作用，從某種程度上講，今年上半年特別是新區(qū)的房?jī)r(jià)能有今天的水平與溫州炒房團(tuán)是有直接的關(guān)系的，是他們的大量介入購(gòu)買(mǎi)直接刺激了新區(qū)房?jī)r(jià)的抬升 2）供房逐步放量 福州市近幾年商品房銷售面積也是呈現(xiàn)逐年增加的趨勢(shì)。 3）品牌比拼整合運(yùn)營(yíng)守業(yè)抗擊風(fēng)險(xiǎn) ２００４年福州市品牌房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)更受市場(chǎng)推崇。 ２００４年也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商守業(yè)的年份，地產(chǎn)企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力將面臨考驗(yàn)。 進(jìn)入２００４年，那些短期行為的項(xiàng)目公司將因?yàn)橘Y金和工程質(zhì)量問(wèn)題，最終形成一個(gè)消費(fèi)抗性，進(jìn)而大 大削弱自身的誠(chéng)信度，遭到市場(chǎng)無(wú)情的淘汰。到２００４年產(chǎn)品將不會(huì)有大的創(chuàng)新，開(kāi)發(fā)商只能?chē)@提高產(chǎn)品的舒適度做文章。 從整體上，２００４年的產(chǎn)品可歸納為一多一少一高一低：項(xiàng)目多，別墅多，小戶型多；創(chuàng)新產(chǎn)品少，個(gè)性化樓盤(pán)少，人文內(nèi)涵少；高檔而不高貴；低檔而不低廉。 2020年上半年土地公開(kāi)出讓統(tǒng)計(jì) 表 1 分布區(qū)域 出讓宗數(shù) 出讓面積（畝） 所占比例 出讓金額（萬(wàn)元） 平均地價(jià)（萬(wàn)元 /畝） 倉(cāng)山區(qū) 10 1198 % 157300 131 鼓樓區(qū) 1 % 11100 427 晉 安區(qū) 6 238 % 35548 149 瑯岐經(jīng)濟(jì)區(qū) 1 % 165 41 臺(tái)江區(qū) 2 % 5510 243 合計(jì) 20 1489 100% 209623 141 其中倉(cāng)山區(qū)依舊是全市土地出讓的重點(diǎn)，出讓的面積占全市總面積的五分之四強(qiáng)。適度增加固定資產(chǎn)投資，對(duì)增加國(guó)民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值、擴(kuò)大就業(yè)人口、改善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)都具有直接的影響，進(jìn)而對(duì)土地價(jià)格產(chǎn)生很明顯的影響。而同期人均可支配收入 2000年開(kāi)始略微有所下降，至 2002年到達(dá)最低點(diǎn)，而2020年又有所上抬。由于房地產(chǎn)投資與土地息息相關(guān)，最直接的反映便是：房地產(chǎn)投資與土地的供應(yīng)量和地價(jià)水平成正比。 圖 21 福州市地價(jià)指數(shù)與房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系分析 土地價(jià)格是房地產(chǎn)價(jià)格的重要組成部分，房地產(chǎn)價(jià)格與土地價(jià)格密不可分，地價(jià)指數(shù)與房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)也具有十分密切的關(guān)系，兩者相互影響，相互作用，一方面地價(jià)水平受房地產(chǎn)價(jià)格和房地產(chǎn)投資力度的影響，另一方面房地產(chǎn)價(jià)格和房地產(chǎn)投資力度也受到土地價(jià)格的影響。這反映了 2個(gè)問(wèn)題： 新一輪的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)繁榮期已經(jīng)到來(lái)； 地價(jià)已提前于房?jī)r(jià)快速啟動(dòng)，開(kāi)發(fā)成本迅速上升，開(kāi)發(fā)企 業(yè)為了取得相同的利潤(rùn)水平，必然開(kāi)始新一輪的房?jī)r(jià)上調(diào)。開(kāi)發(fā)企業(yè)受到巨大的利益刺激，必然加大拿地的決心，這就不可避免的加劇了土地市場(chǎng)的競(jìng) 爭(zhēng)程度。而 2020上半年的土地出讓平均地價(jià)已經(jīng)達(dá)到 140萬(wàn) /畝。例如： 3月 6日，晉安區(qū)兩幅地塊總成交價(jià) 27160萬(wàn)元，比地塊起拍價(jià)高出 9260萬(wàn)元，幅度達(dá) 52%；５月１８日，福建正德房地產(chǎn)有限公司以４５６０萬(wàn)元的價(jià)格力挫群雄，以高出起拍價(jià)２６６０萬(wàn)元取得出讓面積為１１．５８畝的工業(yè)路福州市罐頭廠北地塊使用權(quán)，每畝地價(jià)高達(dá)３９３萬(wàn)元，樓面地價(jià)每平方米達(dá)到２３６２元；５月２１日，福州中天房地產(chǎn)有限公司以７億９０００萬(wàn)元競(jìng)得總建筑面積４２４５１６平方米（合６３６ ． 8畝）的金山生活區(qū)五期地塊； 6月 8日浙江民營(yíng)企業(yè)財(cái)團(tuán) — 中國(guó)群升集團(tuán)以 ，競(jìng)得福州市臺(tái)江區(qū)橫街地塊，每畝均價(jià)高達(dá) 515萬(wàn)元，創(chuàng)下今年福州土地拍賣(mài)單價(jià)的第二高。這兩個(gè)超大型的板塊，將對(duì)未來(lái)幾 年新區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生較大的影響。 此外，金山大道兩側(cè)（從金山大道與建新大道交叉口與烏龍江邊）與南二環(huán)路兩側(cè)則為四級(jí)一類商服用地，而五級(jí)和六級(jí)商服用地則與五級(jí)、六級(jí)居住用地相同。倉(cāng)山區(qū)規(guī)劃南江濱路以北的用地。北起新店戰(zhàn)坂規(guī)劃路南側(cè)，向東穿過(guò)利嘉路至市公安干部學(xué)校，向南經(jīng)鳳坂河沿竹嶼小學(xué)與橫嶼小學(xué)之間道路，至鐵路線，東以鐵路線為界。 工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地（略） 附錄四：各類土地的基準(zhǔn)地價(jià) （單位：萬(wàn)元 /畝） 土地級(jí)別 基準(zhǔn)地價(jià) 一級(jí) 二級(jí) 三級(jí) 四級(jí) 五級(jí) 六級(jí) 1類 2類 3類 1類 2類 1類 2類 1類 2類 商服用地（ C） 600 400 330 240 220 170 150 110 90 70 50 居住用地（ R） 300 200 130 80 60 40 附錄五 福州市 2020上半 年公開(kāi)出讓地塊情況一覽 序號(hào) 日期 地塊名稱 地塊位置 用地面積（畝） 成交總價(jià)（萬(wàn)元） 均價(jià)（萬(wàn)元 /畝） 出讓方式 1 7月12日 浦上工業(yè)區(qū) “ 地王 ”4 倉(cāng)山區(qū)，浦上路南側(cè) 22740 掛牌 2 7月12日 南江濱 3號(hào)地塊 倉(cāng)山區(qū)，閩江大道東側(cè) 7880 拍賣(mài) 3 7月6日 原閩星鞋業(yè)公司用地 鼓樓區(qū)，六一中路西側(cè) 11100 拍賣(mài) 4 7月6日 浦上工業(yè)區(qū) “ 地王 ”1 倉(cāng)山區(qū)浦上路南側(cè) 13700 拍賣(mài) 5 5月 金山汽源廠地塊 倉(cāng)山區(qū)，金山新區(qū)金 640 掛牌 21日 榕路西側(cè) 6 5月21日 橘園洲的金山五期地塊 規(guī)劃三環(huán)路以東，浦上路以北，金山大道以南 79000 掛牌 7 5月18日 原福州罐頭廠北地塊 臺(tái)江區(qū)， 工業(yè)路南側(cè) 4560 拍賣(mài) 8 5月18日 金山文體中心北側(cè) 金山文體中心北側(cè) 10700 拍賣(mài) 9 5月6日 南江濱 2儲(chǔ)備地塊 倉(cāng)山區(qū)，南江濱 2儲(chǔ)備地塊 8250 拍賣(mài) 11 4月30日 晉安區(qū) ,新店鎮(zhèn)鏵興小區(qū)東側(cè) 晉安區(qū) ,新店鎮(zhèn)鏵興小區(qū)東側(cè) 2840 掛牌 12 4月30日 紫陽(yáng)公共停車(chē)場(chǎng) 晉安區(qū)，福馬路南側(cè) 178 掛牌 13 3月12日 臺(tái)江區(qū)，鰲峰路北側(cè)，鄂魚(yú)公 司西側(cè) 臺(tái)江區(qū)，鰲峰路北側(cè)，鄂魚(yú)公司西側(cè) 11 950 掛牌 14 3月6日 鼓山中心區(qū)商業(yè)步行街 1號(hào)地塊 位置：晉安區(qū)，連洋路北側(cè)、規(guī)劃輕軌路南側(cè) 49 8560 拍賣(mài) 15 3月6日 原宗根福州紡織印染有限公司建設(shè)用地 位置：晉安區(qū)，福馬路北側(cè) 145 18600 拍賣(mài) 16 1月7日 鼓山新區(qū)水上公園配套用地 晉安區(qū)，鼓山新區(qū)水上公園北側(cè) 10 980 掛牌 17 1月7日 瑯岐加油站 瑯岐經(jīng)濟(jì)區(qū)，新道路南側(cè) 4 165 掛牌 18 1月7日 原福州三塑料廠用地 倉(cāng)山區(qū)，閩江大道西側(cè) 44 5780 掛牌 19 1月6日 原公交公司停車(chē)場(chǎng)用地 晉安區(qū)，北環(huán)東路以北、華林路東側(cè) 8 4390 拍賣(mài) 20 1月6日 倉(cāng)山商貿(mào)中心 3地 倉(cāng)山區(qū)，六一南路與南臺(tái)大道交叉口南側(cè) 16 3860 拍賣(mài) 注：歷年及出讓的具體情況請(qǐng)點(diǎn)擊“歷史數(shù)據(jù)”欄目