【導讀】點是針對國銀提供的相關資料，對“百花大廈二期”項目進行投資可行性研究分析。樓盤均價情況，采用算術加權法平均法測算之后所得。從目前合肥房地產市場的發(fā)展態(tài)勢來看，我們前期依據區(qū)域市場價格走勢還是一個。較為保守的估算，故該項目入市價格達到3500元/M2的實際成交水平是完全可以實現(xiàn)的。隨著住宅分配體制的改革，住宅開發(fā)成為合肥新的消費熱點和經濟增長點。大內需，激活房地產市場，培育新的增長點政策和措施的指導下，合肥市房地產市場今年上半年持續(xù)升溫。增長63%；房地產評估，同比增長86%；已購公有住房上市成交428戶、建筑面積。⑶價格穩(wěn)中有升；⑷居民個人購房已成為消費主體；⑸抵押貸款量增多，金融部門支持力度加大。加大對商品房預售和銷售行為的規(guī)范管理。上半年核發(fā)商品房預售許可證44份、97幢、40萬平方米。審，復核面積，較好地制止了商品房"短斤少兩"現(xiàn)象。了長足發(fā)展，并且倍受全市消費者的普遍關注。其中合肥中市區(qū)作為合肥的CBD地段，近兩年

　　

【正文】 已付金額 未付金額 二期設計費 243 182 61 二期監(jiān)理費 71 17 54 1＃樓工程費 300 242 58 1＃樓設計費 樁基沉降 觀測 合計 620 中國管理資訊網 中國管理資訊網 44 截至現(xiàn)今，百花大廈二期項目已完或在建工程投入的項目建設資金已達 4200萬元（含經濟簽證 150 萬元），其中已支付的貨幣資金達 3560 萬元，尚未支付的工程款項為 640 萬元。 ⑵ 百花大廈二期工程形象進度 ? 項目樁基工程已全面竣工，共完成工程 113根； ? 項目附屬工程 —— 市政府機關幼兒園已竣工并交付使用； ? 項目北區(qū)地下室混凝土的澆筑已經完工，工程施工已至正負零； ? 南山地下室土方工程完成 80％，具備隨時進行地下室澆筑施工條件。 ⑶百花大廈二期工程后續(xù)工程進度 百花大廈二期工程如具備恢復施工的必要條件，其工程進度可安排如下： 剩余土方挖運、磚地模、破樁頭、南區(qū)樁檢測等 計劃 2個月 兩層地下室結構（完成到177。 ） 計劃 2個月 裙樓結構（五層）結構 計劃 2個月 中國管理資訊網 中國管理資訊網 45 主體結構（ 6∽ 29層） 計劃 5個月 從復工到結構封頂 共 計 11 個月 設備安裝、裝飾、裝修、收尾、設備調試、室外總體工程等 計劃 9個月 注：總工 期為 20 個月（若業(yè)主急需用房，工期還可再提前 3∽ 5個月） ⑷ 百花二期 的主要指標如下： 二、項目投資回 報分析 占地面積： 總建筑面積： 其中 公 寓： 商業(yè)裙樓： 辦 公 樓： 車庫與設備用房： 6168m2 64200m2 21000m2 13786m2 20363m2 9051m2 中國管理資訊網 中國管理資訊網 46 【投資重組說明】 百花大廈二期項目作為合肥市創(chuàng)建工作的重點形象工程之一，該項目自立項之日起，就受到合肥市政府及地方各級智能部門的鼎力支持，享有其他項目不可擁有的諸多優(yōu)惠政策。 作為發(fā)展商的澳鑫 房地產公司由于屬于中外合資企業(yè)，因此也能享有各項優(yōu)惠政策，同時其合作方是合肥市政府辦公廳，能夠充分發(fā)揮政府職能部門的特殊優(yōu)勢，在法律、法規(guī)允許范圍內能靈活、及時、準確運用政策，為項目順利開發(fā)建設創(chuàng)造了良好的政策優(yōu)勢。 在合肥房地產持續(xù)升溫的良好投資環(huán)境與政策優(yōu)勢條件下，國銀集團抓住機遇參與到該項目的投資行列之中，通過與簽訂協(xié)議，明確了甲、乙雙方的責、權、利，協(xié)議規(guī)定國銀等乙方組合單位必須在簽訂協(xié)議之日起于 40天內將 800萬元與轉入澳鑫公司帳號，另外 800 萬元必須在 8個月內轉入澳鑫；在開發(fā)物業(yè)的分成比例上規(guī)定 ：澳鑫獲得開發(fā)物業(yè)總建筑面積的 25％，即 16050M2；在銷售方面還規(guī)定了代銷條件，甲方澳鑫房地產公司以 2600 元 /M2價格為底線將所分得物業(yè)委托乙方代銷，但沒有明確規(guī)定這 16050M2物業(yè)中商業(yè)、寫字樓、公寓所占比例各占多少，在下文中我們均按 2600元 /M2來計算。 中國管理資訊網 中國管理資訊網 47 換言之，在啟動項目前國銀等乙方組合單位必須支付給甲方 1600 萬元的前期建安費用，按新的工程進度表工程到裙樓完工需六個月，這部分后續(xù)追加的建安費用國銀等乙方組合單位要支付，同時還剩兩個月可用于包裝營銷中心、樣板房、銷售通道，為銷售鋪平道路，這部 分資金也需國銀等乙方組合單位負擔。 因此，項目重新 啟動的資金 包括以下三大塊 （按照項目工程進度 6 個月裙樓結構完工， 2個月現(xiàn)場包裝、預售） ： ◆ 前 6個月內建至 裙樓結構完工所需資金 ： ⑴前期費用 （單位 萬元） ⑵工程費用 （單位 萬元） 項目名稱 投資金額 項目名稱 投資金額 設計費 勘察費 工程咨詢費 三通一平 工程監(jiān)理費 質量監(jiān)督費 城市規(guī)費 水增容 合計： 286 47 143 35 71 13 55 90 土建費用 合計 A、地下工程 9051 2650= A、 裙樓 13786 820= 中國管理資訊網 中國管理資訊網 48 由于上述 2 項費用中澳鑫公司已付 萬元，見前 32 頁投資情況表已付金額欄，由+= 可得，此項費用乙方組合單位介入投資時應予扣除，因此 前 6 個月內建至 裙樓結構完工所需資金為： 萬元 + 萬元 = 萬元 ◆ 后 2 個月營銷推廣及策劃啟動費用（營銷中心、銷售道具）： 200 萬元 ◆ 8 個月內支付甲方前期費用 ： 1600 萬元 啟動資金共計： 萬元 【投資回報計算表】 ： 中國管理資訊網 中國管理資訊網 49 項目名稱 費用（萬元） 備 注 ⑴支付給甲方費用 乙方支付給甲方分得物業(yè)的價值 4173 ⒈總建筑面積： 64200m2 ⒉甲乙雙方協(xié)議分成比例 : 甲方分得 25%的物業(yè) ,乙方分得 75%的物業(yè) ⒊甲方分得物業(yè)總值： 64200 25% 2600=4173（萬元） ⒋協(xié)議規(guī)定乙方組合單位 18 個月付清上述款項給甲方 ⑵ 建 設 費 乙方支付甲方前期 建安 費 1600 協(xié)議規(guī)定乙方組合單位簽訂協(xié)議之日起于 40 日內付給甲方 800 萬元； 8個月內再付給甲方 800 萬元。 乙方追加復 工后的建安費 ⒈已繳前期費用工程費用合計見 35 頁 萬元 + 萬元 =（萬元） ⒉塔樓公寓工程費用 41363 932=（萬元） ⒉給排水 ⒊暖通 ⒋電氣 (強弱電 ) ⒌電梯 (六部 ) 合計 : 萬元 （ 總建安） 上述合計減去甲方前期已付款 萬元即得 ⑶ 其 他 費 用 不可預見費用： 總建安的 5％（ 萬元 5%即得） 營銷推廣費用： 766 策劃代理、廣告、包裝、促銷等費用（物業(yè)總價值 %） 資金占用利息： 平均按一年計， 萬元為啟動資金 ( 萬元6％ 即得 ) 成本合計 （ 1）＋（ 2）＋（ 3） 中國管理資訊網 中國管理資訊網 50 每平方米綜合建設成本價 2490 元 /m2 [(1)+⑵ +(3)]/64200m2 ⑷乙方銷售收入 銷售收入 ； 商業(yè)均價： 6100 元 /m2 公寓、辦公均價： 3500 元 /m2 車位均價： 12 萬元 /個 商業(yè)與公寓銷售率為 90%。車位銷售率為 50%,計算如下 : 商業(yè)： 6100 13786 100％ =（萬元） 公寓、辦公 。 3500 41363 95％ =（萬元） 車位 。 267 12 50％ =1602（萬元） ⑸ 利 潤 計 算 毛利 毛利率： 247。=% 營業(yè)稅 銷售額的 5% 純利潤 ： 毛利 營業(yè)稅 投資回報率 ： % 247。 =% 【 計算依據說明 】 ： A、工程費用：根據合肥地區(qū)《 95 單位估價表》、《 98 裝飾綜合價格》和《市場價格信息》測定，其他部分按合肥地區(qū)已建成項目參考測定。 B、土地費用：按實際發(fā)生費用計入。 C、銷售費用：根據合肥地區(qū)市場需求價格估算。 中國管理資訊網 中國管理資訊網 51 D、不可預見費用：按規(guī)定的 5％計入。 E、銷售價格：地下車位售價按 12 萬元 /個計 。商業(yè)裙樓售價按 6100 元 /M2計 。公寓售價按 3500 元 /M2計。 F、營業(yè)稅：按合資企業(yè)規(guī)定計入。 G、營銷推廣費用：物業(yè)總價值的 ％。 【量化評定】 銷售平均價格：商業(yè)裙樓 6100 元 /m2 公寓與辦公 3500 元 /m2 單位成本（含固定成本和可變成本 ） ： 2490 元 /m2（為商業(yè)、公寓和辦公的平均單位成本） 可售面積： 64200m2 銷售收入：約 個億元 中國管理資訊網 中國管理資訊網 52 稅前利潤（毛利）： 萬元 稅前利潤率： % 【結 論】 以上我們從核算 項目投資回報的角度對 百花大廈二期工程作了初步的預期投資回報測算。通過 這些測算數據，可以得出如下結論： 總體上講，項目是一個盈利的項目 通過投資回報計算表我們看出，若項目操作成功，將會產生 萬元的稅前利潤，稅前利潤率為 %,比較啟動資金的時間價值 萬元（ 6%），是一個值得投資的項目。 項目利潤居同城之首，投資回報較高 項目投資回報的稅前利潤率為 ％，就目前合肥房地產項目的投資收益而言，行業(yè)平均利潤 中國管理資訊網 中國管理資訊網 53 率在 25％左右，有些項目甚至更低。故 ％的利潤率在當前合肥房地產市場現(xiàn)狀下實在不多，說明項目盈利較豐，理應投資。 規(guī)避項目運作中存在的風險因素 在目前市場競爭愈來愈激烈、消費者越來越理性的狀況下，本項目的前期市場定位一定要準確，必須以“市場為導向”，一切決策立足于把握區(qū)域市場脈搏之上。其次，在項目運作中，當整合項目有力的各方面資源，發(fā)揮政府與新奇營銷策劃等方面優(yōu)勢，迅速回籠資金，最大限度規(guī)避風險，從而實現(xiàn)企業(yè)與社會的雙贏局面。 怡安信（ GESTATE） 200