房屋優(yōu)先權購買權的思考-資料下載頁
2025-06-22 17:12本頁面
【正文】 先購買權的余地。承租人欲購買得房產(chǎn)，只能報名競買，與他人公平競爭。 (二)、對房屋承租人優(yōu)先購買權制度的完善建議本文認為至少應在以下幾個方面進行立法完善: “出租人應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人”。此處“出賣之前”做何解釋？是指從出租人有出賣意圖為起算點?或是自出租人與第三人開始締約接觸時起算？締約磋商時？簽訂買賣契約之時？出租人向承租人轉移房屋所有權時？中華人民共和國民法草案典(征求意見稿)第335條規(guī)定:出租人對已出租的房屋需要出賣的時候，應當于六個月前通知承租人。承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權。故其后的民事立法皆應以此為藍本。 一般認為“同等條件”是以出租人與第三人訂立的買賣合同中約定的條件。在現(xiàn)代社會，商業(yè)租賃已為成經(jīng)濟流轉中的一個重要環(huán)節(jié)，而租賃物的流轉速度大大加快。因此，承租人優(yōu)先購買權的行使期限為三個月的時間，與交易實際情況相違背的。所以立法上如何限制是需要繼續(xù)研究的問題。借鑒外國和地區(qū)的成熟經(jīng)驗是一種簡便的途徑。筆者認為應當為優(yōu)先購買權規(guī)定一個較短的行使期限，以免過分干預和防礙出賣人的買賣自由。故建議立法時這樣規(guī)定:不動產(chǎn)的優(yōu)先購買權，應當在接到通知后30日內(nèi)行使。其他標的優(yōu)先購買權應在接到通知后10日內(nèi)行使。優(yōu)先購買權自出賣人與第三人締約之日起一年內(nèi)不行使消滅。 優(yōu)先購買權的行使須以一定的方式為之，以便出賣人確知其權利行使與否。至于以什么方式為之，國外民事立法多規(guī)定為通知方式。筆者認為，我國可以借鑒國外立法，規(guī)定優(yōu)先購買權的行使方式以通知為宜，書面或口頭均可，其通知的對象是出賣人(所有權人)。 。 承租人向出賣人主張優(yōu)先購買權，是行使權利的行為；向法院提起訴訟，是要求法院以國家強制力保障其權利的實現(xiàn)。司法實踐中，有的法院只判決宣布出租人與第三人簽訂的合同無效，只判決確認出租人只有優(yōu)先購買權，而不判決出租人與承租人之間形成房屋買賣合同關系，也不判令雙方履行已經(jīng)成立的房屋買賣合同，往往導致判決無法執(zhí)行，造成承租人的優(yōu)先購買權得不到法律保護和實現(xiàn)。對此，作者認為，承租人的訴訟請求既有事實根據(jù)又有法律依據(jù)，法院事實上也判決確認了第三人與出賣人之間房屋買賣合同的違法無效，也確認了承租人具有優(yōu)先購買權，就應當確認優(yōu)先購買權可以基于出租人與第三人簽訂合同的事實，從而確認承私人與出賣人之間的房屋買賣合同成立，繼而做出履行合同義務的判決。承租人向法院起訴，要求出賣人履行依法定優(yōu)先購買權形成的合同，要求被告按合同轉移標的物的所有權，對這項訴訟請求，法院應當首先做出確認之訴的處理。換句話說，法院不但要確認承租人具有優(yōu)先購買權，而且要確認承租人與出賣人履行轉移合同標的物的給付義務，繼而做出給付之訴的判決，以便于法院能夠強制執(zhí)行，維護法定權利和法院判決的嚴肅性。因此，前述法律規(guī)定的承租人的優(yōu)先購買權是山法律明文規(guī)定的，它無須法院判決確認承租人即依法具有，關鍵是如何保護和保證承租人此項權利的實現(xiàn)。如果法院判決書僅僅宣告承租人具有這項權利，不進一步確認承租人因行使該項權利而與出租人在同等條件下依法成立的房屋買賣合同關系，不判決出租人履行合同義務，無疑等同于是對法律條文的轉發(fā)和照本宣科，而不是對個案的實體自判，事實上亦就失去了法院判決的司法意義，這是其一。其二，最高法院司法解釋規(guī)定的各級人民法院要對承租人優(yōu)先購買權“予以保護”，其意旨絕不是只讓各級法院僅僅照搬出租人與第三人所簽合同無效、承租人有優(yōu)先購買權的法律條文，而是要求各級法院采取具體的措施和方法，有效的“予以保護”。至于有人認為，法律條文上只說了“宣告該買賣無效”“承租人有優(yōu)先購買權”，只規(guī)定了“予以保護”而沒有規(guī)定怎么保護，地方法院沒法給予具體保護的觀點，是不可取的(法定優(yōu)先購買權具有三項主要法律效力，即形成效力、優(yōu)先效力和追及效力，從中可以看出它具有兩重性質，既是形成權又是準物權。出賣人與第三人成立買賣合同時，優(yōu)先購買權人即可憑單方意思表示依同等條件與出賣人形成買賣合同關系，并有權要求優(yōu)先實現(xiàn)此合同債權，出賣人與第三人買賣合同的效力不應因優(yōu)先購買權人行使權利而受到影響。當事人行使優(yōu)先購買權和法院保護優(yōu)先購買權，都應就個案將抽象的權利規(guī)定具體化，這是優(yōu)先購買權得以實現(xiàn)的基礎。法院在處理優(yōu)先購買權案件中，把握同等條件確定權利人與出賣人間合同的主要條款是關鍵，合同確定了，當事人才能據(jù)以履行，法院才能據(jù)以作出強制履行的判決。注釋：注① 匡國珍：“論房屋優(yōu)先購買權的性質及其行使”，《培訓與研究(湖北教育學院學報)》，2004年第1期，第65頁。注② 王利明：《物權法論》，北京：中國政法大學出版社，2003年，第337頁?！ ∽ⅱ?王澤鑒：《民法學說與判例研究》，北京：中國政法大學出版社，1998年，第492注④ 王澤鑒：《民法學說與判例研究》第一冊，中國政法大學出版社1998年版，第505頁；孫憲忠：《德國當代物權法》，法律出版社1997年版，第170頁注⑤ 戴孟勇：《先買權：理論與立法》，載郭道暉主編：《岳麓法學評論》 參考文獻： [1]蔡福華著:《民事優(yōu)先權》.人民法院出版社,2000 年版，第 83頁 [2]德國民法第469條第二款；瑞士民法第681條第三款；法國民法第815－14條。臺灣土地法第104條第二款 [3]《青島市城市房產(chǎn)交易管理辦法》第11條，《廣州市房地產(chǎn)交易管理辦法》,第10條 [4]王澤鑒:《民法學說與判例研究第一冊》.中國政法大學出版社,1998年版，第312至313頁[5]柳經(jīng)緯:，1995年版 [6]史尚寬:《債法總論》.中國政法大學出版社,2000年版 [7]王澤鑒:《民法學說與判例研究第一冊》.中國政法大學出版社,1998 年,第507頁 [8］何志。物權法判解研究與適用［M］。 人民法院出版社 2004年版[9］李大偉，江學平。 房地產(chǎn)法典型案例［M］。 人民大學出版社2003年版[10]魏振瀛。民法［M］。 高等教育出版社 2000年9月出版[11］王文正，韓強。 新編房地產(chǎn)法學 高等教育出版社[M]。 2003年版 13
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