房屋優(yōu)先權(quán)購(gòu)買(mǎi)權(quán)的思考-資料下載頁(yè)
2025-06-22 17:12本頁(yè)面
【正文】 先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的余地。承租人欲購(gòu)買(mǎi)得房產(chǎn)，只能報(bào)名競(jìng)買(mǎi)，與他人公平競(jìng)爭(zhēng)。 (二)、對(duì)房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度的完善建議本文認(rèn)為至少應(yīng)在以下幾個(gè)方面進(jìn)行立法完善: “出租人應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人”。此處“出賣(mài)之前”做何解釋？是指從出租人有出賣(mài)意圖為起算點(diǎn)?或是自出租人與第三人開(kāi)始締約接觸時(shí)起算？締約磋商時(shí)？簽訂買(mǎi)賣(mài)契約之時(shí)？出租人向承租人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)時(shí)？中華人民共和國(guó)民法草案典(征求意見(jiàn)稿)第335條規(guī)定:出租人對(duì)已出租的房屋需要出賣(mài)的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)于六個(gè)月前通知承租人。承租人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。故其后的民事立法皆應(yīng)以此為藍(lán)本。 一般認(rèn)為“同等條件”是以出租人與第三人訂立的買(mǎi)賣(mài)合同中約定的條件。在現(xiàn)代社會(huì)，商業(yè)租賃已為成經(jīng)濟(jì)流轉(zhuǎn)中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，而租賃物的流轉(zhuǎn)速度大大加快。因此，承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使期限為三個(gè)月的時(shí)間，與交易實(shí)際情況相違背的。所以立法上如何限制是需要繼續(xù)研究的問(wèn)題。借鑒外國(guó)和地區(qū)的成熟經(jīng)驗(yàn)是一種簡(jiǎn)便的途徑。筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)為優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)規(guī)定一個(gè)較短的行使期限，以免過(guò)分干預(yù)和防礙出賣(mài)人的買(mǎi)賣(mài)自由。故建議立法時(shí)這樣規(guī)定:不動(dòng)產(chǎn)的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，應(yīng)當(dāng)在接到通知后30日內(nèi)行使。其他標(biāo)的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)應(yīng)在接到通知后10日內(nèi)行使。優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)自出賣(mài)人與第三人締約之日起一年內(nèi)不行使消滅。 優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使須以一定的方式為之，以便出賣(mài)人確知其權(quán)利行使與否。至于以什么方式為之，國(guó)外民事立法多規(guī)定為通知方式。筆者認(rèn)為，我國(guó)可以借鑒國(guó)外立法，規(guī)定優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使方式以通知為宜，書(shū)面或口頭均可，其通知的對(duì)象是出賣(mài)人(所有權(quán)人)。 。 承租人向出賣(mài)人主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，是行使權(quán)利的行為；向法院提起訴訟，是要求法院以國(guó)家強(qiáng)制力保障其權(quán)利的實(shí)現(xiàn)。司法實(shí)踐中，有的法院只判決宣布出租人與第三人簽訂的合同無(wú)效，只判決確認(rèn)出租人只有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，而不判決出租人與承租人之間形成房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，也不判令雙方履行已經(jīng)成立的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，往往導(dǎo)致判決無(wú)法執(zhí)行，造成承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)得不到法律保護(hù)和實(shí)現(xiàn)。對(duì)此，作者認(rèn)為，承租人的訴訟請(qǐng)求既有事實(shí)根據(jù)又有法律依據(jù)，法院事實(shí)上也判決確認(rèn)了第三人與出賣(mài)人之間房屋買(mǎi)賣(mài)合同的違法無(wú)效，也確認(rèn)了承租人具有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，就應(yīng)當(dāng)確認(rèn)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)可以基于出租人與第三人簽訂合同的事實(shí)，從而確認(rèn)承私人與出賣(mài)人之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立，繼而做出履行合同義務(wù)的判決。承租人向法院起訴，要求出賣(mài)人履行依法定優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)形成的合同，要求被告按合同轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)，對(duì)這項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，法院應(yīng)當(dāng)首先做出確認(rèn)之訴的處理。換句話說(shuō)，法院不但要確認(rèn)承租人具有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，而且要確認(rèn)承租人與出賣(mài)人履行轉(zhuǎn)移合同標(biāo)的物的給付義務(wù)，繼而做出給付之訴的判決，以便于法院能夠強(qiáng)制執(zhí)行，維護(hù)法定權(quán)利和法院判決的嚴(yán)肅性。因此，前述法律規(guī)定的承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是山法律明文規(guī)定的，它無(wú)須法院判決確認(rèn)承租人即依法具有，關(guān)鍵是如何保護(hù)和保證承租人此項(xiàng)權(quán)利的實(shí)現(xiàn)。如果法院判決書(shū)僅僅宣告承租人具有這項(xiàng)權(quán)利，不進(jìn)一步確認(rèn)承租人因行使該項(xiàng)權(quán)利而與出租人在同等條件下依法成立的房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，不判決出租人履行合同義務(wù)，無(wú)疑等同于是對(duì)法律條文的轉(zhuǎn)發(fā)和照本宣科，而不是對(duì)個(gè)案的實(shí)體自判，事實(shí)上亦就失去了法院判決的司法意義，這是其一。其二，最高法院司法解釋規(guī)定的各級(jí)人民法院要對(duì)承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)“予以保護(hù)”，其意旨絕不是只讓各級(jí)法院僅僅照搬出租人與第三人所簽合同無(wú)效、承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的法律條文，而是要求各級(jí)法院采取具體的措施和方法，有效的“予以保護(hù)”。至于有人認(rèn)為，法律條文上只說(shuō)了“宣告該買(mǎi)賣(mài)無(wú)效”“承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)”，只規(guī)定了“予以保護(hù)”而沒(méi)有規(guī)定怎么保護(hù)，地方法院沒(méi)法給予具體保護(hù)的觀點(diǎn)，是不可取的(法定優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)具有三項(xiàng)主要法律效力，即形成效力、優(yōu)先效力和追及效力，從中可以看出它具有兩重性質(zhì)，既是形成權(quán)又是準(zhǔn)物權(quán)。出賣(mài)人與第三人成立買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人即可憑單方意思表示依同等條件與出賣(mài)人形成買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，并有權(quán)要求優(yōu)先實(shí)現(xiàn)此合同債權(quán)，出賣(mài)人與第三人買(mǎi)賣(mài)合同的效力不應(yīng)因優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人行使權(quán)利而受到影響。當(dāng)事人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)和法院保護(hù)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，都應(yīng)就個(gè)案將抽象的權(quán)利規(guī)定具體化，這是優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)得以實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)。法院在處理優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)案件中，把握同等條件確定權(quán)利人與出賣(mài)人間合同的主要條款是關(guān)鍵，合同確定了，當(dāng)事人才能據(jù)以履行，法院才能據(jù)以作出強(qiáng)制履行的判決。注釋：注① 匡國(guó)珍：“論房屋優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的性質(zhì)及其行使”，《培訓(xùn)與研究(湖北教育學(xué)院學(xué)報(bào))》，2004年第1期，第65頁(yè)。注② 王利明：《物權(quán)法論》，北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，2003年，第337頁(yè)?！ ∽ⅱ?王澤鑒：《民法學(xué)說(shuō)與判例研究》，北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，1998年，第492注④ 王澤鑒：《民法學(xué)說(shuō)與判例研究》第一冊(cè)，中國(guó)政法大學(xué)出版社1998年版，第505頁(yè)；孫憲忠：《德國(guó)當(dāng)代物權(quán)法》，法律出版社1997年版，第170頁(yè)注⑤ 戴孟勇：《先買(mǎi)權(quán)：理論與立法》，載郭道暉主編：《岳麓法學(xué)評(píng)論》 參考文獻(xiàn)： [1]蔡福華著:《民事優(yōu)先權(quán)》.人民法院出版社,2000 年版，第 83頁(yè) [2]德國(guó)民法第469條第二款；瑞士民法第681條第三款；法國(guó)民法第815－14條。臺(tái)灣土地法第104條第二款 [3]《青島市城市房產(chǎn)交易管理辦法》第11條，《廣州市房地產(chǎn)交易管理辦法》,第10條 [4]王澤鑒:《民法學(xué)說(shuō)與判例研究第一冊(cè)》.中國(guó)政法大學(xué)出版社,1998年版，第312至313頁(yè)[5]柳經(jīng)緯:，1995年版 [6]史尚寬:《債法總論》.中國(guó)政法大學(xué)出版社,2000年版 [7]王澤鑒:《民法學(xué)說(shuō)與判例研究第一冊(cè)》.中國(guó)政法大學(xué)出版社,1998 年,第507頁(yè) [8］何志。物權(quán)法判解研究與適用［M］。 人民法院出版社 2004年版[9］李大偉，江學(xué)平。 房地產(chǎn)法典型案例［M］。 人民大學(xué)出版社2003年版[10]魏振瀛。民法［M］。 高等教育出版社 2000年9月出版[11］王文正，韓強(qiáng)。 新編房地產(chǎn)法學(xué) 高等教育出版社[M]。 2003年版 13
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