什么是優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)-資料下載頁(yè)
2025-08-05 18:58本頁(yè)面
【正文】 第三人便進(jìn)入了競(jìng)買(mǎi)階段，何時(shí)能夠達(dá)成一致，成立買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)在事前根本無(wú)法確定，因而要求出租人“提前三個(gè)月通知”根本無(wú)法操作。提前三月通知源于《民通意見(jiàn)》第108條的規(guī)定，該規(guī)定現(xiàn)已廢止?，F(xiàn)行《合同法》第二百三十條只規(guī)定為“合理期限內(nèi)通知”。同時(shí)從理論上講，在優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度中，出賣(mài)人僅負(fù)有通知和一旦先買(mǎi)權(quán)人為同等條件的購(gòu)買(mǎi)表示，便應(yīng)履行轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)，而期限是為約束先買(mǎi)權(quán)人而設(shè)，故應(yīng)改變一直沿用的“提前XX”時(shí)間的表述方式，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)規(guī)定先買(mǎi)權(quán)人于接到通知后一定期限內(nèi)應(yīng)做出是否愿意購(gòu)買(mǎi)的表示。(二)法律應(yīng)明確規(guī)定優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使期間法律應(yīng)明確規(guī)定出賣(mài)人于出賣(mài)標(biāo)的物前負(fù)有將出賣(mài)意圖通知優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的義務(wù)，同時(shí)對(duì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)行使期限予以明確規(guī)定。一般而言，該期限過(guò)長(zhǎng)不利于交易迅速進(jìn)行和維護(hù)交易安全，也容易增加遭受情勢(shì)變更的機(jī)會(huì)。期限過(guò)短又不利于先買(mǎi)權(quán)人權(quán)衡利弊，不利于其利益的保護(hù)。將來(lái)立法可考慮依優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)之標(biāo)的為動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)而規(guī)定不同的行使期限，比如可規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)先買(mǎi)權(quán)人應(yīng)自收到通知之日起十日內(nèi)行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，動(dòng)產(chǎn)先買(mǎi)權(quán)人應(yīng)自收到通知之日起五日內(nèi)行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。當(dāng)事人可以事先約定行使的具體期限，但不得少于前述法定期限。最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十四條第三項(xiàng)已明確為“十五日內(nèi)”承租人須明確是否購(gòu)買(mǎi)。如果出賣(mài)人不履行通知義務(wù)，就將財(cái)產(chǎn)賣(mài)給了第三人或者出賣(mài)人履行了通知義務(wù)，但在先買(mǎi)權(quán)人行使權(quán)利期間內(nèi)，在先買(mǎi)權(quán)人尚未作出是否購(gòu)買(mǎi)之意思表示之前就將財(cái)產(chǎn)出賣(mài)給第三人，先買(mǎi)權(quán)人應(yīng)當(dāng)享有向人民法院申請(qǐng)撤銷(xiāo)出賣(mài)人與第三人買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的期間，即所謂的除斥期間，對(duì)于該期間，國(guó)外民法規(guī)定不一，有的5年，有的2年考慮到我國(guó)《合同法》第55條已規(guī)定對(duì)可撤銷(xiāo)合同的撤銷(xiāo)權(quán)，其除斥期間為一年，故將來(lái)立法可以規(guī)定行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的除斥期間為一年，自先買(mǎi)權(quán)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道其先買(mǎi)權(quán)被侵害之日起計(jì)算，逾此期限，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)即歸于消滅。
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