法學(xué)論文(論房屋承租人優(yōu)先購買權(quán))-資料下載頁
2025-06-27 15:27本頁面
【正文】 宜規(guī)定出租人須提前一個(gè)月將決定出賣房屋的基本內(nèi)容通知承租人，承租人在該一個(gè)月內(nèi)未答復(fù)的視為放棄。該一個(gè)月為除斥期間。明確承租人優(yōu)先購買權(quán)的除斥期間上文中的一個(gè)月的除斥期間是因出租人通知的方式而產(chǎn)生的，在出租人未明示通知的情況下，承租人的優(yōu)先購買權(quán)是否永遠(yuǎn)存續(xù)呢？從保護(hù)交易安全、維護(hù)經(jīng)濟(jì)秩序的法律價(jià)值來說，即使出租人沒有告知承租人房屋出賣的信息，承租人優(yōu)先購買權(quán)仍應(yīng)當(dāng)限定在一定期間內(nèi)。實(shí)踐中，房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)糾紛主要因出租人未通知承租人出賣事實(shí)而發(fā)生，出租人不可能與承租人就承租人撤銷權(quán)的除斥期間做出約定。因此，我國應(yīng)當(dāng)以立法的形式規(guī)定承租人優(yōu)先購買權(quán)的除斥期間。考慮到我國《合同法》第52條已經(jīng)規(guī)定對(duì)可撤銷合同的撤銷權(quán)，其除斥期間為一年，而該撤銷權(quán)亦為形成權(quán)，因此為了讓“形成權(quán)除斥期間”保持一致，我國將來民事立法可規(guī)定：承租人在不知道或不應(yīng)當(dāng)知道所承租的房屋被買賣的情況下，其行使優(yōu)先購買權(quán)的期間不得超過一年，自出租人與第三人訂立買賣合同之日起算。逾此期間，承租人優(yōu)先購買權(quán)即歸于消滅。搞清出租人或第三人侵害優(yōu)先購買權(quán)的法律責(zé)任出賣人不履行通知義務(wù)或采取其他方式侵犯承租人的優(yōu)先購買權(quán)，擅自將財(cái)產(chǎn)出賣給第三人的，承租人除了有權(quán)請(qǐng)求人民法院撤銷出賣人與第三人的買賣關(guān)系，確認(rèn)出賣人與先買權(quán)人的買賣關(guān)系；還可以要求違法主體承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任，給承租人造成財(cái)產(chǎn)損失的，必須承擔(dān)財(cái)產(chǎn)損失賠償責(zé)任。損失范圍包括優(yōu)先購買權(quán)人行使撤銷權(quán)而造成的直接損失和間接損失，間接損失表現(xiàn)為信賴?yán)娴膿p失，即優(yōu)先購買權(quán)人購得同樣房屋的市場(chǎng)價(jià)格的差價(jià)，當(dāng)然通過限定除斥期間，也就限定了最長(zhǎng)一年時(shí)間內(nèi)的市場(chǎng)差價(jià)。如果是出賣人與第三人惡意串通，侵犯優(yōu)先購買權(quán)人的先買權(quán)，則出賣人與第三人承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。綜上，我國未來民事立法關(guān)于承租人優(yōu)先購買權(quán)宜修正如下：出租人出賣住宅用的房屋，應(yīng)當(dāng)在出賣前一個(gè)月內(nèi)通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。出租人未按此規(guī)定出賣租賃房屋時(shí)，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無效。第三人的買受構(gòu)成善意取得的除外。出租人因此給承租人造成損害的，可以請(qǐng)求損害賠償。承租人應(yīng)當(dāng)在知道或應(yīng)當(dāng)知道出租人和第三人訂立房屋買賣合同之日起一個(gè)月內(nèi)，行使優(yōu)先購買權(quán)；承租人在不知道或不應(yīng)當(dāng)知道該買賣情況的，自出租人與第三人訂立買賣合同之日一年內(nèi)行使，逾此期間，優(yōu)先購買權(quán)消滅。參考文獻(xiàn)：王利明、崔建遠(yuǎn)著：《合同法新論》，中國政法大學(xué)出版社2004年版。李群星著：《論承租人的優(yōu)先購買權(quán)》，載《人民司法》2001年第6期。黃立著：《民法債編總論》，中國政法大學(xué)出版社2002年版。魏振瀛主編：《民法》，北京大學(xué)出版社、高等教育出版社2000年版。王利明著：《合同法研究》，中國人民大學(xué)出版社2004年版。王同明：《對(duì)房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)制度的評(píng)析與反思》，載《新疆審判》2007年第4期。蔡福華：《民事優(yōu)先權(quán)研究》，人民法院出版社2000年版，第6364頁。屈茂輝、蔣學(xué)躍：《我國強(qiáng)制締約義務(wù)制度探析》，載《人民法院報(bào)》2001年第3版。張曉梅：《是否繼續(xù)保護(hù)房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)》，載《法律適用》2003年第5期。韓璟：《淺談承租人的優(yōu)先購買權(quán)》，載《新疆審判》2006年第70期。寧可累死在路上，也不能閑死在家里！寧可去碰壁，也不能面壁。是狼就要練好牙，是羊就要練好腿。什么是奮斗？奮斗就是每天很難，可一年一年卻越來越容易。不奮斗就是每天都很容易，可一年一年越來越難。能干的人，不在情緒上計(jì)較，只在做事上認(rèn)真；無能的人！不在做事上認(rèn)真，只在情緒上計(jì)較。拼一個(gè)春夏秋冬！贏一個(gè)無悔人生！早安！—————獻(xiàn)給所有努力的人.學(xué)習(xí)好幫
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