法學(xué)論文(論房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán))(編輯修改稿)
2024-07-24 15:27 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 識(shí)不同,行使條件難以認(rèn)定房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)行使的最重要的條件之一就是在“同等條件”下的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi),可是對(duì)“同等條件”卻難以認(rèn)定。學(xué)界對(duì)此存在以下觀點(diǎn):（1）絕對(duì)同等說(shuō)。認(rèn)為承租人認(rèn)購(gòu)的條件與其他買(mǎi)受意愿人絕對(duì)相同和完全一致。（2）相對(duì)同等說(shuō)。認(rèn)為承租人認(rèn)購(gòu)的條件與其他買(mǎi)受意愿人大致相等。（3）折衷說(shuō)。認(rèn)為“同等條件”主要是指價(jià)格的同一,如果出租人基于某種特殊原因給予了其他買(mǎi)受人一種較為優(yōu)惠的價(jià)格,而這些特殊原因能以金錢(qián)計(jì)算,則應(yīng)折合金錢(qián)加入價(jià)格中。如果不能以金錢(qián)計(jì)算,那么應(yīng)以市場(chǎng)價(jià)格確定同等條件。（4）目的說(shuō)。認(rèn)為對(duì)于“同等條件”的理解,應(yīng)采用目的性限制解釋,要體現(xiàn)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的相對(duì)性和有條件性,承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)不能損害出賣人的實(shí)體利益,承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)并不絕對(duì)地剝奪其他人的購(gòu)買(mǎi)機(jī)會(huì)。由于以上不同觀點(diǎn)的存在,這給認(rèn)定“同等條件”帶來(lái)了極大的困難?，F(xiàn)實(shí)中,承租人作為優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人肯定會(huì)主張單獨(dú)以價(jià)格的標(biāo)準(zhǔn)衡量“同等條件”。而發(fā)生爭(zhēng)議訴至法院后,法官在認(rèn)定“同等條件”時(shí)就有了較大的自由裁量權(quán),使得同樣的法律在不同法院或者不同法官的審理中,出現(xiàn)不同的結(jié)果,造成法律權(quán)威的損害。承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)與按份共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)發(fā)生沖突我國(guó)《民法通則》第78條第3款規(guī)定:“按份共有財(cái)產(chǎn)的每個(gè)共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或轉(zhuǎn)讓。但在出售時(shí),其他共有人在同等條件下,有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利?！碑?dāng)一按份共有房屋出租后,在租賃期內(nèi),按份共有人欲出售自己的共有份額時(shí),是否會(huì)發(fā)生承租人與按份共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的沖突,學(xué)界對(duì)此存在以下三種觀點(diǎn):（1）“客體不同說(shuō)”。認(rèn)為按份共有人與承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)不能發(fā)生競(jìng)合,因?yàn)榘捶莨灿腥藘?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的客體是共有權(quán)的份額,而不是共有物,承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的客體是具體的物,份額與實(shí)物非屬同一,故這兩種優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)無(wú)法競(jìng)合發(fā)生沖突。（2）“基礎(chǔ)關(guān)系說(shuō)”。認(rèn)為共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是基于共有關(guān)系而產(chǎn)生,而承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是基于租賃合同這一債權(quán)關(guān)系而產(chǎn)生,按照物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的原理,共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)應(yīng)優(yōu)先于承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。從時(shí)間上來(lái)看,共有關(guān)系發(fā)生在先,租賃關(guān)系發(fā)生在后,即使租賃權(quán)物權(quán)化以后,發(fā)生在先的物權(quán)也應(yīng)優(yōu)先于發(fā)生在后的物權(quán),由于“買(mǎi)賣不破租賃”原則的確立,承租人已受到充分的保護(hù),沒(méi)有必要使承租人優(yōu)先于共有人取得優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),讓共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)優(yōu)先能簡(jiǎn)化或消除共有關(guān)系,有利于穩(wěn)定財(cái)產(chǎn)關(guān)系。（3）“順序說(shuō)”。認(rèn)為共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)與承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)均為物權(quán)性權(quán)利,在兩者競(jìng)合情況下,宜根據(jù)先設(shè)物權(quán)優(yōu)于后設(shè)物權(quán)的原理,先產(chǎn)生的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)優(yōu)于后產(chǎn)生的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。由于以上不同觀點(diǎn)的存在,司法實(shí)踐中,按份共有人與承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的沖突解決使法官無(wú)所適從,使同類型案件的判決結(jié)果千差萬(wàn)別,有損法律的統(tǒng)一性、權(quán)威性和可期待性。此外,還有承租人承租部分房屋能否主張對(duì)全部房屋行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的問(wèn)題,以及承租房屋是僅指居住房屋還是既包括居住房屋又包括商業(yè)用房等問(wèn)題,法律均沒(méi)有明確的規(guī)定,這也容易造成實(shí)務(wù)中的混亂局面。由此可見(jiàn),就法律的穩(wěn)定性要求而言,法律未明確規(guī)定,實(shí)務(wù)部門(mén)便易于各行其是,造成判決的不統(tǒng)一,從而消解和破壞法律的穩(wěn)定性。就法律的可預(yù)測(cè)性要求而言,法律漏洞是法的可預(yù)測(cè)性的最大敵人,因?yàn)樾袨槿藢⒉恢约旱男袨橛泻畏N法律效果。就促進(jìn)民事關(guān)系穩(wěn)定而言,法律模糊性規(guī)定,使行為人認(rèn)識(shí)不一,民事關(guān)系的穩(wěn)定也就無(wú)從談起。（二）房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)在特例中的排除拍賣中房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)應(yīng)當(dāng)排除最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第16條第1款規(guī)定:“拍賣過(guò)程中,有最高應(yīng)價(jià)時(shí),優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人可以表示以該最高應(yīng)價(jià)買(mǎi)受,如無(wú)更高應(yīng)價(jià),則拍歸優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人。如有更高應(yīng)價(jià),而
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