法學(xué)論文(論房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán))(已改無(wú)錯(cuò)字)
2022-07-25 15:27:01 本頁(yè)面
【正文】 優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人不作表示的,則拍歸該應(yīng)價(jià)最高的競(jìng)買人?！边@一司法解釋實(shí)際上承認(rèn)了拍賣中承租人同樣享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán),但是否定了承租人可以參與競(jìng)價(jià)的過(guò)程。筆者認(rèn)為,賦予承租人在拍賣中享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán),無(wú)疑影響了拍賣程序的公正,摧毀了拍賣行為“價(jià)高者得”、“槌落為成交”的基礎(chǔ)準(zhǔn)則,也使其他競(jìng)買人失去了參加競(jìng)買的意義,實(shí)質(zhì)上是剝奪了所有權(quán)人以拍賣方式處理標(biāo)的物的權(quán)利,使拍賣徒有其名,失去信用。強(qiáng)制執(zhí)行中房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)應(yīng)當(dāng)排除在強(qiáng)制執(zhí)行采用拍賣方式進(jìn)行時(shí),排除的原因可以在上文找到部分理由。采取其他方式強(qiáng)制執(zhí)行時(shí),因?yàn)榇藭r(shí)房屋買賣并非基于出租人出賣房屋的意思表示,因此也不符合房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)行使時(shí)關(guān)于“出租人出賣房屋”的條件要求。故此時(shí)房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)也無(wú)法實(shí)現(xiàn)。結(jié)語(yǔ)綜上所述,通過(guò)對(duì)房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)形成的歷史過(guò)程和其所基于的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的分析,加之對(duì)這一權(quán)利在理論上、價(jià)值上和現(xiàn)實(shí)適用中存在的困境的研究,我們可以清晰地發(fā)現(xiàn),承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)已經(jīng)失去了其存在的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ),無(wú)法適應(yīng)現(xiàn)實(shí)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求?，F(xiàn)代社會(huì)中,人們已經(jīng)很難在出租人與承租人之間區(qū)分孰強(qiáng)孰弱了,財(cái)產(chǎn)的高效利用是基于對(duì)財(cái)產(chǎn)的穩(wěn)定使用和長(zhǎng)期投資的需要,而并非對(duì)特定主體（承租人）給予特別保護(hù)。房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是一種在特殊的資源缺乏、市場(chǎng)化程度不足的環(huán)境下產(chǎn)生的特殊權(quán)利,其設(shè)計(jì)時(shí)對(duì)資源有效利用、對(duì)弱者保護(hù)的目的在現(xiàn)實(shí)中也是難以達(dá)到的。這一權(quán)利的存在不能很好的尊重當(dāng)事人的意思自治,有違秩序、效率原則,使存有承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的房屋買賣的交易安全得不到有效保障。因此,筆者對(duì)于房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)存在的合理性持懷疑態(tài)度。四、我國(guó)承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度存在的問(wèn)題及立法建議（一）我國(guó)承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的立法規(guī)定及存在的問(wèn)題我國(guó)對(duì)承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的規(guī)定散見(jiàn)于不同時(shí)期的民事立法中。1988年，最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第118條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋應(yīng)提前3個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；出賣人未按此規(guī)定出賣房屋時(shí)，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無(wú)效。1999年，《中華人民共和國(guó)合同法》第230條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利”。綜上，在法學(xué)理論和實(shí)務(wù)方面存在以下困惑：第一，是不是所有房屋承租人都享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)？第二，關(guān)于提前通知的期限，由以前的“三個(gè)月”的剛性規(guī)定轉(zhuǎn)變?yōu)楦鼮殪`活的合理期限（《合同法》規(guī)定），但是三個(gè)月的期間是否合理？到底多長(zhǎng)期間為合理期間？第三，出租人未在一定期間內(nèi)通知承租人，承租人可以主張房屋買賣無(wú)效；但是，如何處理它與善意取得的關(guān)系呢？第四，如果出租人未通知承租人，承租人是否可以隨時(shí)或任何時(shí)候均可主張房屋買賣無(wú)效？并請(qǐng)求損害賠償呢？如果承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)應(yīng)當(dāng)在一定的除斥期間內(nèi)行使，那么該除斥期間應(yīng)如何規(guī)定呢？（二）關(guān)于承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的建議明確限定承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)客體的居住性質(zhì)作為承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)客體的房屋，其使用性質(zhì)應(yīng)當(dāng)限制在住宅用途，非居?。ê虡I(yè)）房屋的承租人不應(yīng)享有該權(quán)。房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是為了體現(xiàn)對(duì)社會(huì)弱勢(shì)群體的人文關(guān)懷，這與商業(yè)上為追求利潤(rùn)最大化的效益價(jià)值相去甚遠(yuǎn)。明確出租人履行通知義務(wù)的“合理期間”為了保障承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的實(shí)現(xiàn)，出租人必須在一定的期間通知承租人，這也是優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的形成權(quán)性質(zhì)使然。我國(guó)現(xiàn)行法規(guī)定的“提前三個(gè)月”和“合理期限”兩種期限，前者顯得太長(zhǎng)，應(yīng)當(dāng)縮減。這是因?yàn)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)瞬息萬(wàn)變，三個(gè)月的時(shí)間對(duì)房屋的價(jià)格變化，沒(méi)有人能預(yù)測(cè)到。而后者并不是具體的判斷標(biāo)準(zhǔn)，司法實(shí)踐中難以掌握。承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使期間不能過(guò)長(zhǎng)，我國(guó)
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