【正文】 其他不享有此一權(quán)利之人而與出租人訂立房屋買賣合同，但此乃優(yōu)先購買權(quán)本身的作用所在，是立法者進(jìn)行特殊制度設(shè)計(jì)的結(jié)果，與學(xué)說上通常所說的物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的物權(quán)優(yōu)先效力理論并非一事。為滿足現(xiàn)實(shí)生活的要求，對(duì)于租賃房屋的界定顯然需要采取靈活的態(tài)度，進(jìn)行較為寬泛的解釋。按照房屋用途的不同，可將其分為住宅，工業(yè)、交通、倉儲(chǔ)用房，商業(yè)、金融和信息用房，教育、醫(yī)療衛(wèi)生和科研用房，文化、新聞、娛樂、園林綠化、體育用房，機(jī)關(guān)事業(yè)辦公用房，軍事用房以及其他用房（包括涉外用房、宗教用房、監(jiān)獄用房）。主要有“絕對(duì)同等說”、“相對(duì)同等說”，以及“同等價(jià)格說”等觀點(diǎn)。否則，承租人將濫用優(yōu)先購買權(quán)而構(gòu)成對(duì)出租人自由意志的過度干預(yù)。此外，當(dāng)事人可以事先約定行使的具體期限，但為保護(hù)承租人的利益，不得約定在少于前述法定期限內(nèi)行使。在租賃合同中,能夠享有和行使優(yōu)先購買權(quán)的主體僅限于房屋租賃合同中的承租人，這一點(diǎn)并無疑問。此所謂合理期限，應(yīng)是立法者授權(quán)法官根據(jù)具體交易狀況來判斷的。那么何為同等條件，即同等條件的內(nèi)涵是什么？在我國的審判實(shí)踐中，存在兩種主流學(xué)說：一為絕對(duì)等同說，認(rèn)為這里的等同應(yīng)為絕對(duì)相同或完全一致，筆者認(rèn)為這種觀點(diǎn)在適用中過于嚴(yán)格，尤其當(dāng)其他買受人所提供的條件（如提供某機(jī)會(huì)）承租人不能做到，但承租人可以多付金錢的辦法來彌補(bǔ)這些附加條件的不足時(shí)，則不能苛求承租人提出的條件必須與其他買受人完全一致。 　　3）、承租人應(yīng)在合理的期限內(nèi)行使。 　　優(yōu)先購買權(quán)是一種期待權(quán)。這種請(qǐng)求權(quán)是一種請(qǐng)求債權(quán)。但是,物權(quán)取得權(quán)是一種技術(shù)性權(quán)利,它只是一種賦予權(quán)利人取得物權(quán)的權(quán)利而不是直接支配物的權(quán)利，因此,承租人優(yōu)先購買權(quán)符合物權(quán)取得權(quán)的特征,是一項(xiàng)物權(quán)取得權(quán)。它包含了兩個(gè)要素：一為形成權(quán)性質(zhì)；二為物權(quán)取得權(quán)。形成權(quán)只須依權(quán)利人自己一方的行為，即可發(fā)生法律上的一定效果，使他人與他人的法律關(guān)系發(fā)生變動(dòng)，而無須征得義務(wù)人（出租人、第三人）的同意。承認(rèn)并保護(hù)承租人的優(yōu)先購買權(quán)，乃是我國的一貫政策。第230條規(guī)定：出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。1988年1月26日通過的《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》）規(guī)定：出賣人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無效。就優(yōu)先承受權(quán)言，其由當(dāng)事人以契約訂定者，民法雖無明文，但依契約自由原則，自應(yīng)承認(rèn)其為有效，但僅具有債權(quán)之效力。對(duì)于市場(chǎng)主體之間的利益的調(diào)整與均衡具有積極的意義。民法是一部權(quán)利法，優(yōu)先購買權(quán)是其中一項(xiàng)重要的民事權(quán)利。②在肯定說一方，比如臺(tái)灣民法學(xué)者王澤鑒先生認(rèn)為：“權(quán)利的發(fā)生，有基于當(dāng)事人的法律行為者，有基于法律的規(guī)定者。在我國的多部法律中對(duì)房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)進(jìn)行了規(guī)定，1983年12月17日《城市私有房屋管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）第11條：房屋所有人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，在同等條件下承租人有優(yōu)先購買權(quán)。此為理論上所稱的買賣不破租賃。但承租人因租賃合同所取得的對(duì)他人所有物的使用、收益權(quán)利為債權(quán)性質(zhì)的權(quán)利?！眱?yōu)先購買權(quán)是權(quán)利人單方面的權(quán)利，不必征得相對(duì)人的同意，是因承租人一方的行為即能引起某種民事權(quán)利發(fā)生、變更或消滅的權(quán)利。應(yīng)將房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的法律性質(zhì)界定為一種具有形成權(quán)性質(zhì)的物權(quán)取得權(quán)。史尚寬先生將承租人優(yōu)先購買權(quán)界定為一種物權(quán)取得權(quán)是值得贊同的。出租人出賣出租房屋時(shí)，必須及時(shí)通知承租人。是由法律直接規(guī)定的，是依法產(chǎn)生的，而不是根據(jù)當(dāng)事人之間的合同產(chǎn)生的，承租人必須在法律規(guī)定的條件下行使優(yōu)先購買權(quán)，否則不得行使。若租賃合同尚未成立，租賃合同已經(jīng)解除，承租人不能享有該項(xiàng)權(quán)利。在不相同的條件下，承租人不能享有優(yōu)先購買權(quán)，對(duì)此問題司法實(shí)踐中沒有爭(zhēng)議。 為保護(hù)承租人行使其優(yōu)先購買權(quán)，《合同法》第230條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人”。一般言之，該期限如過長(zhǎng)則不利于交易的迅速進(jìn)行，如過短又不利于優(yōu)先購買權(quán)人權(quán)衡利弊，筆者認(rèn)為以十五日為期限稍短，應(yīng)以一個(gè)月為宜。在承租人行使優(yōu)先購買權(quán)后，因承租人違約而導(dǎo)致與出租人之買賣合同解除時(shí)，此時(shí)其應(yīng)喪失優(yōu)先購買權(quán)。至于何為同等條件，我國立法上并未對(duì)同等條件做出規(guī)定，但在理論上有不同的見解。按照建設(shè)部頒發(fā)的《房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)解釋（試行）》（2002年3月20日）的規(guī)定，所謂房屋，一般指上有屋頂，周圍有墻，能防風(fēng)避雨，御寒保溫，供人們?cè)谄渲泄ぷ?、生活、學(xué)習(xí)、娛樂和儲(chǔ)藏物資，并具有固定基礎(chǔ)，；根據(jù)某些地方的生活習(xí)慣，可供人們常年居住的窯洞、竹樓等也應(yīng)包括在內(nèi)。不過，如果僅僅這樣簡(jiǎn)單地界定租賃房屋的含義及范圍，未免顯得較為僵化，難以適應(yīng)實(shí)踐中出現(xiàn)的各種復(fù)雜的與房屋有關(guān)的租賃關(guān)系。即使承認(rèn)承租人的優(yōu)先購買權(quán)具有對(duì)抗第三人的效力，此所謂對(duì)抗效力，也僅是指承租人可以請(qǐng)求宣告第三人取得房屋所有權(quán)的行為無效或第三人與出租人訂立的買賣合同無效，這與學(xué)者所謂物權(quán)的排他效力并不相同。同時(shí)，承租人行使優(yōu)先購買權(quán)也有一定的限制：1)、出租人售房時(shí)，承租人仍在租賃該房屋。首先，因承租人行使優(yōu)先購買權(quán)而將出賣人與競(jìng)買人業(yè)也成立的合同關(guān)系強(qiáng)制解除，破壞了現(xiàn)有的法律制度，造成了法律秩序的混亂；因行使優(yōu)先購買權(quán)，最后應(yīng)價(jià)者不能取得拍賣物，競(jìng)買人依法追究出賣人的責(zé)任，這又損害了出賣人和競(jìng)買人的利益。故其后的民事立法皆應(yīng)以此為藍(lán)本。其他標(biāo)的優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)在接到通知后10日內(nèi)行使。其二，最高法院司法解釋規(guī)定的各級(jí)人民法院要對(duì)承租人優(yōu)先購買權(quán)“予以保護(hù)”，其意旨絕不是只讓各級(jí)法院僅僅照搬出租人與第三人所簽合同無效、承租人有優(yōu)先購買權(quán)的法律條文，而是要求各級(jí)法院采取具體的措施和方法，有效的“予以保護(hù)”。臺(tái)灣土地法第104條第二款 [3]《青島市城市房產(chǎn)交易管理辦法》第11條，《廣州市房地產(chǎn)交易管理辦法》,第10條 [4]王澤鑒:《民法學(xué)說與判例研究第一冊(cè)》.中國政法大學(xué)出版社,1998年版，第312至313頁[5]柳經(jīng)緯:，1995年版 [6]史尚寬:《債法總論》.中國政法大學(xué)出版社,2000年版 [7]王澤鑒:《民法學(xué)說與判例研究第一冊(cè)》.中國政法大學(xué)出版社,1998 年,第507頁 [8］何志。 高等教育出版社1