房屋優(yōu)先權(quán)購(gòu)買權(quán)的思考-文庫(kù)吧資料
2025-06-28 17:12本頁(yè)面
【正文】 有關(guān)承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的各種法律法規(guī)和司法解釋中，對(duì)于何謂房屋及其范圍如何，并未進(jìn)行明確的界定和說(shuō)明，實(shí)踐中難免發(fā)生爭(zhēng)議。因?yàn)榉梢?guī)定“同等條件”的意義主要在于保護(hù)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人的需要，同時(shí)又不能損害出賣人的利益。如有學(xué)者認(rèn)為，在一般條件下，“同等條件”與“同等價(jià)格”并無(wú)不同，“同等條件”即為同等價(jià)格。主要有“絕對(duì)同等說(shuō)”、“相對(duì)同等說(shuō)”，以及“同等價(jià)格說(shuō)”等觀點(diǎn)。這一主張符合“優(yōu)先于他人而購(gòu)買”的立法原意，原則上可資贊同。 “同等條件”是房屋承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的條件。原因在于：一方面，租賃物的滅失導(dǎo)致租賃合同無(wú)效，則承租人便不再具有享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的前提；另一方面，即使其行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，承租人與出租人之間的買賣合同也因標(biāo)的自始不能而無(wú)效，此時(shí)承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)已失去意義。否則，承租人將濫用優(yōu)先購(gòu)買權(quán)而構(gòu)成對(duì)出租人自由意志的過(guò)度干預(yù)。但為保護(hù)第三人的交易安全、穩(wěn)定既存之法律關(guān)系，可再規(guī)定自出租人與第三人締約之日起兩年內(nèi)沒(méi)有行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，逾此期間，承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)即確定地歸于消滅。在解釋上，依照學(xué)者的見(jiàn)解，消滅時(shí)效僅以債權(quán)人在一定期間內(nèi)不行使權(quán)利的事實(shí)為要件，其適用對(duì)象限于請(qǐng)求權(quán)；但該除斥期間的起算點(diǎn)可參照瑞士民法典，自承租人知悉或應(yīng)當(dāng)知悉契約的締結(jié)和內(nèi)容之日起開(kāi)始計(jì)算?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問(wèn)題的意見(jiàn)（修改稿）》（1990年12月5日）第134條曾經(jīng)規(guī)定：“享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的人知道房屋所有人將房屋賣給他人，買賣關(guān)系形成之日起超過(guò)三個(gè)月起訴，或者超過(guò)六個(gè)月才知道并起訴的，其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不予保護(hù)。此外，當(dāng)事人可以事先約定行使的具體期限，但為保護(hù)承租人的利益，不得約定在少于前述法定期限內(nèi)行使。王利明起草之《物權(quán)法草案》第一百九十四條規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，應(yīng)當(dāng)在收到通知后十五日內(nèi)行使。 因此，法律規(guī)定出租人的通知義務(wù)不僅是為了便于承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，也是為了確定優(yōu)先購(gòu)買權(quán)行使的期限，對(duì)出租人也是一種保護(hù)。但如是另一買賣條件之出賣(較有利于優(yōu)先承購(gòu)權(quán)人)，則優(yōu)先承購(gòu)權(quán)人則又具備另一形成權(quán)可以行使。在租賃合同中,能夠享有和行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的主體僅限于房屋租賃合同中的承租人，這一點(diǎn)并無(wú)疑問(wèn)。當(dāng)然，從立法論的角度來(lái)說(shuō)，由于當(dāng)今中國(guó)社會(huì)的交易活動(dòng)十分活躍，市場(chǎng)行情變動(dòng)很快，要求出租人提前三個(gè)月通知承租人，或者要求承租人在接到通知后的三個(gè)月內(nèi)予以答復(fù)，時(shí)間顯然過(guò)長(zhǎng)，未來(lái)立法對(duì)此期限如作具體規(guī)定，應(yīng)予縮短。不過(guò)，《合同法》和大多數(shù)地方性法規(guī)以及規(guī)章對(duì)此并無(wú)明確規(guī)定。不少地方性法規(guī)和規(guī)章也延續(xù)了這樣的規(guī)定，但也有一些地方規(guī)定出租人提前通知的期限是出賣房屋前的30日內(nèi)。此所謂合理期限，應(yīng)是立法者授權(quán)法官根據(jù)具體交易狀況來(lái)判斷的。 （二）、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使期限王利明先生認(rèn)為，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是指優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人在支付同等價(jià)格的條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買標(biāo)的物的權(quán)利，即同等條件主要是指價(jià)格相同。持此觀點(diǎn)的人認(rèn)為，承租人購(gòu)買條件與其他買受人大致相同，即為同等條件。那么何為同等條件，即同等條件的內(nèi)涵是什么？在我國(guó)的審判實(shí)踐中，存在兩種主流學(xué)說(shuō)：一為絕對(duì)等同說(shuō)，認(rèn)為這里的等同應(yīng)為絕對(duì)相同或完全一致，筆者認(rèn)為這種觀點(diǎn)在適用中過(guò)于嚴(yán)格，尤其當(dāng)其他買受人所提供的條件（如提供某機(jī)會(huì)）承租人不能做到，但承租人可以多付金錢的辦法來(lái)彌補(bǔ)這些附加條件的不足時(shí)，則不能苛求承租人提出的條件必須與其他買受人完全一致。 4）、必須在同等條件下購(gòu)買為前提。筆者認(rèn)為，在目前法律法規(guī)沒(méi)做出修改時(shí)，仍應(yīng)以三個(gè)月為準(zhǔn)，且合同法第230條規(guī)定，并未否定《解釋》和《條例》的相關(guān)規(guī)定，依照三個(gè)月的期限，可使承租有充分的考慮及準(zhǔn)備時(shí)間，這樣既能兼顧出租人的利益，又能兼顧承租人的利益。從而我們可以看出，如果承租人在收到出租人通知三個(gè)月后沒(méi)有購(gòu)買該房屋的意思表示，那么他的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)就喪失，當(dāng)然在三個(gè)月內(nèi)只要未作出放棄購(gòu)買的意思表示，出租人不得在該期間內(nèi)將房屋賣與他人。 3）、承租人應(yīng)在合理的期限內(nèi)行使。 2）、必須以合同存續(xù)期間為前提。出租人和承租人租賃合同無(wú)效不能產(chǎn)生該權(quán)利。出租人無(wú)意出賣租賃房屋或有意出賣房屋而沒(méi)有出賣時(shí)；出租人出賣租賃房屋時(shí)，在合理期間內(nèi)承租人明確放棄權(quán)利或超過(guò)合理期間后，再行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，均不應(yīng)支持。 優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是一種期待權(quán)。 它是法定的權(quán)利。它是行使購(gòu)買權(quán)的核心?！? 它是附條件的形成權(quán)。這種請(qǐng)求權(quán)是一種請(qǐng)求債權(quán)。 它是承租人所享有的對(duì)出租人出賣房屋的請(qǐng)求權(quán)。 二、行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的條件（一）、租賃房屋優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的基本特征及條件首先它是專屬于承租人的權(quán)利，它不能轉(zhuǎn)讓或繼承，轉(zhuǎn)移至他人。沒(méi)有形成權(quán)性質(zhì),則承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)所包含的“物權(quán)取得權(quán)”喪失了其行使的合同基礎(chǔ)；沒(méi)有物權(quán)取得權(quán),則在第三人對(duì)出租人也享有房屋交付請(qǐng)求權(quán)時(shí),承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)所包含的“形成權(quán)”，由于其非排他性不足以實(shí)現(xiàn)承租人最終取得房屋所有權(quán)的目的。但是,物權(quán)取得權(quán)是一種技術(shù)性權(quán)利,它只是一種賦予權(quán)利人取得物權(quán)的權(quán)利而不是直接支配物的權(quán)利，因此,承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)符合物權(quán)取得權(quán)的特征,是一項(xiàng)物權(quán)取得權(quán)。 關(guān)于“物權(quán)取得權(quán)”,史尚寬先生是這樣定義的:“于將來(lái)一定條件下,取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之權(quán)利,具有排他性時(shí),即為物權(quán)取得權(quán),土地法上之先買權(quán)皆屬之”。之所以說(shuō)承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是形成權(quán)而不是附條件的形成權(quán)，是因?yàn)椤俺鲎馊顺鲑u租賃”和“同等條件”并非優(yōu)先購(gòu)買權(quán)這種形成權(quán)的“附條件”,而是這種形成權(quán)的成立原因和具體主張行使的法律事實(shí)。承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是設(shè)定性形成權(quán)。它包含了兩個(gè)要素：一為形成權(quán)性質(zhì)；二為物權(quán)取得權(quán)。而在出租人違反有關(guān)承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的法律規(guī)定將租賃物出賣給第三人時(shí)，承租人可以據(jù)此權(quán)利依法要求宣告該買賣合同無(wú)效，并期以同等條件與出賣人形成房屋買賣合同關(guān)系，優(yōu)先購(gòu)買房屋，是一種既得權(quán)。優(yōu)先權(quán)人可依其與所有權(quán)人之間所形成的房屋買賣合同，不受任何第三人影響而直接取得所有權(quán)。優(yōu)先購(gòu)買權(quán)具有物權(quán)性質(zhì)，是一種準(zhǔn)物權(quán)，這與由當(dāng)事人自由設(shè)定的合同債權(quán)是不同的。形成權(quán)只須依權(quán)利人自己一方的行為，即可發(fā)生法律上的一定效果，使他人與他人的法律關(guān)系發(fā)生變動(dòng)，而無(wú)須征得義務(wù)人（出租人、第三人）的同意。臺(tái)灣學(xué)者王澤鑒認(rèn)為，“優(yōu)先承買權(quán)人得依一方之意思，形成以義務(wù)人出賣與第三人同樣條件為內(nèi)容之契約，無(wú)須義務(wù)人（出賣人）之承諾，惟此項(xiàng)
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