【正文】 買權(quán)，便形成與出租人之間的房屋買賣合同關(guān)系，產(chǎn)生房屋買賣合同的法律關(guān)系；同時引起第三人與出賣人（出租人）之間的房屋買賣合同無效，導(dǎo)致其房屋買賣合同法律關(guān)系的消滅。之所以如此，恐怕主要出于以下考慮：一是維護(hù)和穩(wěn)定承租人對租賃房屋的現(xiàn)實利用關(guān)系，盡量使房屋的所有人和利用人合而為一，減少承租人尋找房屋和搬遷的麻煩，從而降低交易成本，提高房屋的利用效率；二是在現(xiàn)代社會中，租賃他人房屋用于居住或經(jīng)商者日眾，承租人相對于房屋所有人而言，已經(jīng)形成一個較為龐大的社會弱勢群體，法律賦予承租人以優(yōu)先購買權(quán)，也是出于保護(hù)這一弱勢群體的政策考慮。這兩條規(guī)定實質(zhì)上是授予承租人具有物權(quán)效力。1999年10月1日起施行的《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）第230條：出賣人出賣租賃房屋的，應(yīng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利?！雹垡虼?，優(yōu)先購買權(quán)的產(chǎn)生原因可以是法律規(guī)定，也可以是當(dāng)事人約定。應(yīng)該認(rèn)識到，優(yōu)先購買權(quán)具有優(yōu)先性和附從性，是一種期待權(quán)和形成權(quán)。目前，我國正致力于民法典的建設(shè)。①還有人認(rèn)為，在市場經(jīng)濟(jì)體制下，意思自治、合同締結(jié)自由為民法的基本原則，財產(chǎn)的處分依法應(yīng)尊重財產(chǎn)所有人的意愿，但是如果某項財產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓涉及對某些特定利害關(guān)系人(如承租人、典權(quán)人、共有人等)利益的保護(hù)，立法者應(yīng)從公平、效益和維護(hù)社會生活正常秩序的價值取向出發(fā)，對此類特定利害關(guān)系人予以傾斜保護(hù)，在法律上賦予其優(yōu)先購買的權(quán)利，使這些特定的人能夠獲得優(yōu)先購買某項財產(chǎn)的權(quán)利，所以優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)是法定的而不是約定的權(quán)利?！杜_灣民法典》第4262條規(guī)定：租用建筑房屋出租人賣出其基地時，承租人有依同等條件優(yōu)先承買之權(quán)。 　　我國現(xiàn)行《合同法》出于保護(hù)承租人的利益，第249條規(guī)定租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。物權(quán)分為完全的物權(quán)和限制的物權(quán)，前者即所有權(quán)，后者又分為用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)，其中用益物權(quán)也是一種對他人所享有的使用、收益的權(quán)利。臺灣學(xué)者王澤鑒認(rèn)為，“優(yōu)先承買權(quán)人得依一方之意思，形成以義務(wù)人出賣與第三人同樣條件為內(nèi)容之契約，無須義務(wù)人（出賣人）之承諾，惟此項形成權(quán)附有停止條件，須義務(wù)人出賣標(biāo)的物于第三人時，始得行使。而在出租人違反有關(guān)承租人優(yōu)先購買權(quán)的法律規(guī)定將租賃物出賣給第三人時，承租人可以據(jù)此權(quán)利依法要求宣告該買賣合同無效，并期以同等條件與出賣人形成房屋買賣合同關(guān)系，優(yōu)先購買房屋，是一種既得權(quán)。 　　關(guān)于“物權(quán)取得權(quán)”,史尚寬先生是這樣定義的:“于將來一定條件下,取得不動產(chǎn)物權(quán)之權(quán)利,具有排他性時,即為物權(quán)取得權(quán),土地法上之先買權(quán)皆屬之”。 　　它是承租人所享有的對出租人出賣房屋的請求權(quán)。 　　它是法定的權(quán)利。 　　2）、必須以合同存續(xù)期間為前提。 　　4）、必須在同等條件下購買為前提。 （二）、優(yōu)先購買權(quán)的行使期限當(dāng)然，從立法論的角度來說，由于當(dāng)今中國社會的交易活動十分活躍，市場行情變動很快，要求出租人提前三個月通知承租人，或者要求承租人在接到通知后的三個月內(nèi)予以答復(fù)，時間顯然過長，未來立法對此期限如作具體規(guī)定，應(yīng)予縮短。王利明起草之《物權(quán)法草案》第一百九十四條規(guī)定不動產(chǎn)的優(yōu)先購買權(quán)，應(yīng)當(dāng)在收到通知后十五日內(nèi)行使。但為保護(hù)第三人的交易安全、穩(wěn)定既存之法律關(guān)系，可再規(guī)定自出租人與第三人締約之日起兩年內(nèi)沒有行使優(yōu)先購買權(quán)，逾此期間，承租人優(yōu)先購買權(quán)即確定地歸于消滅。這一主張符合“優(yōu)先于他人而購買”的立法原意，原則上可資贊同。在我國有關(guān)承租人優(yōu)先購買權(quán)的各種法律法規(guī)和司法解釋中，對于何謂房屋及其范圍如何，并未進(jìn)行明確的界定和說明，實踐中難免發(fā)生爭議。至于承租人承租房屋后，究竟是用于居住還是用于經(jīng)商或者其他用途，只要不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定和當(dāng)事人雙方的約定，均在所不問。承租人雖然可以直接占有并支配租賃房屋，但此乃租賃權(quán)的當(dāng)然作用，而非優(yōu)先購買權(quán)具有支配作用，實際上，承租人的優(yōu)先購買權(quán)既不支配租賃房屋的使用價值，也不支配其交換價值。優(yōu)先購買權(quán)是一種房屋承租人的權(quán)利，它不是依當(dāng)事人之間的合同而產(chǎn)生的，是依法律規(guī)定產(chǎn)生的，是強(qiáng)制性的。《拍賣法》第一百五十一條規(guī)定：競買人的最高應(yīng)價經(jīng)拍賣人確認(rèn)后，拍賣成交，出賣人與競買人的買賣合同依法成立，倘若承租人行使優(yōu)先購買權(quán)將造成法律上的相互矛盾和事實上的不公。承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。故建議立法時這樣規(guī)定:不動產(chǎn)的優(yōu)先購買權(quán)，應(yīng)當(dāng)在接到通知后30日內(nèi)行使。如果法院判決書僅僅宣告承租人具有這項權(quán)利，不進(jìn)一步確認(rèn)承租人因行使該項權(quán)利而與出租人在同等條件下依法成立的房屋買賣合同關(guān)系，不判決出租人履行合同義務(wù)，無疑等同于是對法律條文的轉(zhuǎn)發(fā)和照本宣科，而不是對個案的實體自判，事實上亦就失去了法院判決的司法意義，這是其一。　　注③ 王澤鑒：《民法學(xué)說與判例研究》，北京：中國政法大學(xué)出版社，1998年，第492注④ 王澤鑒：《民法學(xué)說與判例研究》第一冊，中國政法大學(xué)出版社1998年版，第505頁；孫憲忠：《德國當(dāng)代物權(quán)法》，法律出版社1997年版，第170頁注⑤ 戴孟勇：《先買權(quán)：理論與立法》，載郭道暉主編：《岳麓法學(xué)評論》 參考文獻(xiàn)：　 [1]蔡福華著:《民事優(yōu)先權(quán)》.人民法院出版社,2000 年版，第 83頁 [2]德國民法第469條第二款；瑞士民法第681條第三款；法國民法第815－14條。民法［M］。 2003年版 13 。 2000年9月出版[11］王文正，韓強(qiáng)。物權(quán)法判解研究與適用［M］。至于有人認(rèn)為，法律條文上只說了“宣告該買賣無效”“承租人有優(yōu)先購買權(quán)”，只規(guī)定了“予以保護(hù)”而沒有規(guī)定怎么保護(hù)，地方法院沒法給予具體保護(hù)的觀點，是不可取的(法定優(yōu)先購買權(quán)具有三項主要法律效力，即形成效力、優(yōu)先效力和追及效力，從中可以看出它具有兩重性質(zhì)，既是形成權(quán)又是準(zhǔn)物權(quán)。 承租人向出賣人主張優(yōu)先購買權(quán)，是行使權(quán)利的行為；向法院提起訴訟，是要求法院以國家強(qiáng)制力保障其權(quán)利的實現(xiàn)。優(yōu)先購買權(quán)自出賣人與第三人締約之日起一年內(nèi)不行使消滅。 　　 　　 一般認(rèn)為“同等條件”是以出租人與第三人訂立的買賣合同中約定的條件。故以拍賣方式取得轉(zhuǎn)讓房屋時，則不應(yīng)承認(rèn)承租人的優(yōu)先購買權(quán)。準(zhǔn)備租房和租過該房的承租人，是不享有優(yōu)先購買權(quán)的。承租人享有和行使優(yōu)先購買權(quán)的結(jié)果，雖然可以使其優(yōu)先于