房屋優(yōu)先權(quán)購買權(quán)的思考(參考版)
2025-06-25 17:12本頁面
【正文】 2003年版 13 。 高等教育出版社[M]。 新編房地產(chǎn)法學(xué) 2000年9月出版[11］王文正，韓強(qiáng)。民法［M］。 房地產(chǎn)法典型案例［M］。 2004年版[9］李大偉，江學(xué)平。物權(quán)法判解研究與適用［M］。 注③ 王澤鑒：《民法學(xué)說與判例研究》，北京：中國政法大學(xué)出版社，1998年，第492注④ 王澤鑒：《民法學(xué)說與判例研究》第一冊，中國政法大學(xué)出版社1998年版，第505頁；孫憲忠：《德國當(dāng)代物權(quán)法》，法律出版社1997年版，第170頁注⑤ 戴孟勇：《先買權(quán)：理論與立法》，載郭道暉主編：《岳麓法學(xué)評論》 參考文獻(xiàn)： [1]蔡福華著:《民事優(yōu)先權(quán)》.人民法院出版社,2000 年版，第 83頁 [2]德國民法第469條第二款；瑞士民法第681條第三款；法國民法第815－14條。注釋：注① 匡國珍：“論房屋優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)及其行使”，《培訓(xùn)與研究(湖北教育學(xué)院學(xué)報)》，2004年第1期，第65頁。當(dāng)事人行使優(yōu)先購買權(quán)和法院保護(hù)優(yōu)先購買權(quán)，都應(yīng)就個案將抽象的權(quán)利規(guī)定具體化，這是優(yōu)先購買權(quán)得以實現(xiàn)的基礎(chǔ)。至于有人認(rèn)為，法律條文上只說了“宣告該買賣無效”“承租人有優(yōu)先購買權(quán)”，只規(guī)定了“予以保護(hù)”而沒有規(guī)定怎么保護(hù)，地方法院沒法給予具體保護(hù)的觀點(diǎn)，是不可取的(法定優(yōu)先購買權(quán)具有三項主要法律效力，即形成效力、優(yōu)先效力和追及效力，從中可以看出它具有兩重性質(zhì)，既是形成權(quán)又是準(zhǔn)物權(quán)。如果法院判決書僅僅宣告承租人具有這項權(quán)利，不進(jìn)一步確認(rèn)承租人因行使該項權(quán)利而與出租人在同等條件下依法成立的房屋買賣合同關(guān)系，不判決出租人履行合同義務(wù)，無疑等同于是對法律條文的轉(zhuǎn)發(fā)和照本宣科，而不是對個案的實體自判，事實上亦就失去了法院判決的司法意義，這是其一。換句話說，法院不但要確認(rèn)承租人具有優(yōu)先購買權(quán)，而且要確認(rèn)承租人與出賣人履行轉(zhuǎn)移合同標(biāo)的物的給付義務(wù)，繼而做出給付之訴的判決，以便于法院能夠強(qiáng)制執(zhí)行，維護(hù)法定權(quán)利和法院判決的嚴(yán)肅性。對此，作者認(rèn)為，承租人的訴訟請求既有事實根據(jù)又有法律依據(jù)，法院事實上也判決確認(rèn)了第三人與出賣人之間房屋買賣合同的違法無效，也確認(rèn)了承租人具有優(yōu)先購買權(quán)，就應(yīng)當(dāng)確認(rèn)優(yōu)先購買權(quán)可以基于出租人與第三人簽訂合同的事實，從而確認(rèn)承私人與出賣人之間的房屋買賣合同成立，繼而做出履行合同義務(wù)的判決。 承租人向出賣人主張優(yōu)先購買權(quán)，是行使權(quán)利的行為；向法院提起訴訟，是要求法院以國家強(qiáng)制力保障其權(quán)利的實現(xiàn)。 。至于以什么方式為之，國外民事立法多規(guī)定為通知方式。優(yōu)先購買權(quán)自出賣人與第三人締約之日起一年內(nèi)不行使消滅。故建議立法時這樣規(guī)定:不動產(chǎn)的優(yōu)先購買權(quán)，應(yīng)當(dāng)在接到通知后30日內(nèi)行使。借鑒外國和地區(qū)的成熟經(jīng)驗是一種簡便的途徑。因此，承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使期限為三個月的時間，與交易實際情況相違背的。 一般認(rèn)為“同等條件”是以出租人與第三人訂立的買賣合同中約定的條件。承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。 (二)、對房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)制度的完善建議本文認(rèn)為至少應(yīng)在以下幾個方面進(jìn)行立法完善: “出租人應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人”。在這種情況下承租人沒有行使優(yōu)先購買權(quán)的余地。故以拍賣方式取得轉(zhuǎn)讓房屋時，則不應(yīng)承認(rèn)承租人的優(yōu)先購買權(quán)?！杜馁u法》第一百五十一條規(guī)定：競買人的最高應(yīng)價經(jīng)拍賣人確認(rèn)后，拍賣成交，出賣人與競買人的買賣合同依法成立，倘若承租人行使優(yōu)先購買權(quán)將造成法律上的相互矛盾和事實上的不公。而且以一般的買賣方式出賣租賃房屋的，承租人完全可以享有優(yōu)先購買權(quán)，如果出賣人以拍賣方式轉(zhuǎn)讓房屋時，承租人能否享有優(yōu)先購買權(quán)呢？根據(jù)《拍賣法》的規(guī)定，拍賣是拍賣人以公開競價的，將拍賣標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價人的方式。這里同等條件是指交易的條件相同、價格相同。準(zhǔn)備租房和租過該房的承租人，是不享有優(yōu)先購買權(quán)的。優(yōu)先購買權(quán)是一種房屋承租人的權(quán)利，它不是依當(dāng)事人之間的合同而產(chǎn)生的，是依法律規(guī)定產(chǎn)生的，是強(qiáng)制性的。承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的結(jié)果，不過是在出租人與承租人之間成立一個買賣合同，這與行使典型物權(quán)所獲得的結(jié)果也顯然有異。由此可見，關(guān)于物權(quán)的支配效力、排他效力、優(yōu)先效力以及物上請求權(quán)等等理論，用來解釋承租人優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)和效力，會產(chǎn)生明顯的排斥現(xiàn)象。承租人享有和行使優(yōu)先購買權(quán)的結(jié)果，雖然可以使其優(yōu)先于其他不享有此一權(quán)利之人而與出租人訂立房屋買賣合同，但此乃優(yōu)先購買權(quán)本身的作用所在，是立法者進(jìn)行特殊制度設(shè)計的結(jié)果，與學(xué)說上通常所說的物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的物權(quán)優(yōu)先效力理論并非一事。承租人雖然可以直接占有并支配租賃房屋，但此乃租賃權(quán)的當(dāng)然作用，而非優(yōu)先購買權(quán)具有支配作用，實際上，承租人的優(yōu)先購買權(quán)既不支配租賃房屋的使用價值，也不支配其交換價值。依此規(guī)定，在因贈與、遺贈、繼承而使租賃房屋的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的情況下，由于不在出賣的文義范圍之內(nèi)，故而承租人不得行使優(yōu)先購買權(quán)，至為顯然。按照這些地方性法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，下列行為也視為房屋租賃：一是經(jīng)規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)修建的臨時性房屋的租賃；二是房屋內(nèi)的（營業(yè)）場地、柜臺、攤位、櫥窗、地下構(gòu)筑物的租賃；三是將房屋或房屋內(nèi)的（營業(yè)）場地、柜臺、攤位的一定年限的使用權(quán)以經(jīng)營權(quán)買斷方式提供給他人的；四是只提供房屋由他人承包經(jīng)營的；五是以聯(lián)營、入股等形式將房屋提供他人使用，只獲得固定收益，不負(fù)盈虧責(zé)任的。為滿足現(xiàn)實生活的要求，對于租賃房屋的界定顯然需要采取靈活的態(tài)度，進(jìn)行較為寬泛的解釋。至于承租人承租房屋后，究竟是用于居住還是用于經(jīng)商或者其他用途，只要不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定和當(dāng)事人雙方的約定，均在所不問。第212條的規(guī)定，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。因此，在現(xiàn)行法關(guān)于承租人優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定中并未對房屋予以明確界定的情況下，在解釋上，不妨采納《房地產(chǎn)統(tǒng)計指標(biāo)解釋（試行）》中所確定的房屋標(biāo)準(zhǔn)來加以認(rèn)定，不論承租人承租的是何種用途以及何種產(chǎn)別的房屋，承租人均應(yīng)當(dāng)享有優(yōu)先購買權(quán)。按照房屋用途的不同，可將其分為住宅，工業(yè)、交通、倉儲用房，商業(yè)、金融和信息用房，教育、醫(yī)療衛(wèi)生和科研用房，文化、新聞、娛樂、園林綠化、體育用房，機(jī)關(guān)事業(yè)辦公用房，軍事用房以及其他用房（包括涉外用房、宗教用房、監(jiān)獄用房）。在我國
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