【正文】 租人能否享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)呢？根據(jù)《拍賣法》的規(guī)定，拍賣是拍賣人以公開競(jìng)價(jià)的，將拍賣標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價(jià)人的方式。 (二)、對(duì)房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度的完善建議本文認(rèn)為至少應(yīng)在以下幾個(gè)方面進(jìn)行立法完善: 　　 　　“出租人應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人”。借鑒外國(guó)和地區(qū)的成熟經(jīng)驗(yàn)是一種簡(jiǎn)便的途徑。 。換句話說(shuō)，法院不但要確認(rèn)承租人具有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，而且要確認(rèn)承租人與出賣人履行轉(zhuǎn)移合同標(biāo)的物的給付義務(wù)，繼而做出給付之訴的判決，以便于法院能夠強(qiáng)制執(zhí)行，維護(hù)法定權(quán)利和法院判決的嚴(yán)肅性。注釋：注① 匡國(guó)珍：“論房屋優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的性質(zhì)及其行使”，《培訓(xùn)與研究(湖北教育學(xué)院學(xué)報(bào))》，2004年第1期，第65頁(yè)。 房地產(chǎn)法典型案例［M］。 高等教育出版社[M]。 新編房地產(chǎn)法學(xué) 2004年版[9］李大偉，江學(xué)平。當(dāng)事人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)和法院保護(hù)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，都應(yīng)就個(gè)案將抽象的權(quán)利規(guī)定具體化，這是優(yōu)先購(gòu)買權(quán)得以實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)。對(duì)此，作者認(rèn)為，承租人的訴訟請(qǐng)求既有事實(shí)根據(jù)又有法律依據(jù)，法院事實(shí)上也判決確認(rèn)了第三人與出賣人之間房屋買賣合同的違法無(wú)效，也確認(rèn)了承租人具有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，就應(yīng)當(dāng)確認(rèn)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)可以基于出租人與第三人簽訂合同的事實(shí)，從而確認(rèn)承私人與出賣人之間的房屋買賣合同成立，繼而做出履行合同義務(wù)的判決。至于以什么方式為之，國(guó)外民事立法多規(guī)定為通知方式。因此，承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使期限為三個(gè)月的時(shí)間，與交易實(shí)際情況相違背的。在這種情況下承租人沒有行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的余地。這里同等條件是指交易的條件相同、價(jià)格相同。由此可見，關(guān)于物權(quán)的支配效力、排他效力、優(yōu)先效力以及物上請(qǐng)求權(quán)等等理論，用來(lái)解釋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的性質(zhì)和效力，會(huì)產(chǎn)生明顯的排斥現(xiàn)象。按照這些地方性法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，下列行為也視為房屋租賃：一是經(jīng)規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)修建的臨時(shí)性房屋的租賃；二是房屋內(nèi)的（營(yíng)業(yè)）場(chǎng)地、柜臺(tái)、攤位、櫥窗、地下構(gòu)筑物的租賃；三是將房屋或房屋內(nèi)的（營(yíng)業(yè)）場(chǎng)地、柜臺(tái)、攤位的一定年限的使用權(quán)以經(jīng)營(yíng)權(quán)買斷方式提供給他人的；四是只提供房屋由他人承包經(jīng)營(yíng)的；五是以聯(lián)營(yíng)、入股等形式將房屋提供他人使用，只獲得固定收益，不負(fù)盈虧責(zé)任的。因此，在現(xiàn)行法關(guān)于承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的規(guī)定中并未對(duì)房屋予以明確界定的情況下，在解釋上，不妨采納《房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)解釋（試行）》中所確定的房屋標(biāo)準(zhǔn)來(lái)加以認(rèn)定，不論承租人承租的是何種用途以及何種產(chǎn)別的房屋，承租人均應(yīng)當(dāng)享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。如有學(xué)者認(rèn)為，在一般條件下，“同等條件”與“同等價(jià)格”并無(wú)不同，“同等條件”即為同等價(jià)格。原因在于：一方面，租賃物的滅失導(dǎo)致租賃合同無(wú)效，則承租人便不再具有享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的前提；另一方面，即使其行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，承租人與出租人之間的買賣合同也因標(biāo)的自始不能而無(wú)效，此時(shí)承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)已失去意義?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問(wèn)題的意見（修改稿）》（1990年12月5日）第134條曾經(jīng)規(guī)定：“享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的人知道房屋所有人將房屋賣給他人，買賣關(guān)系形成之日起超過(guò)三個(gè)月起訴，或者超過(guò)六個(gè)月才知道并起訴的，其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不予保護(hù)。但如是另一買賣條件之出賣(較有利于優(yōu)先承購(gòu)權(quán)人)，則優(yōu)先承購(gòu)權(quán)人則又具備另一形成權(quán)可以行使。不少地方性法規(guī)和規(guī)章也延續(xù)了這樣的規(guī)定，但也有一些地方規(guī)定出租人提前通知的期限是出賣房屋前的30日內(nèi)。持此觀點(diǎn)的人認(rèn)為，承租人購(gòu)買條件與其他買受人大致相同，即為同等條件。從而我們可以看出，如果承租人在收到出租人通知三個(gè)月后沒有購(gòu)買該房屋的意思表示，那么他的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)就喪失，當(dāng)然在三個(gè)月內(nèi)只要未作出放棄購(gòu)買的意思表示，出租人不得在該期間內(nèi)將房屋賣與他人。出租人無(wú)意出賣租賃房屋或有意出賣房屋而沒有出賣時(shí)；出租人出賣租賃房屋時(shí)，在合理期間內(nèi)承租人明確放棄權(quán)利或超過(guò)合理期間后，再行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，均不應(yīng)支持?！? 它是附條件的形成權(quán)。沒有形成權(quán)性質(zhì),則承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)所包含的“物權(quán)取得權(quán)”喪失了其行使的合同基礎(chǔ)；沒有物權(quán)取得權(quán),則在第三人對(duì)出租人也享有房屋交付請(qǐng)求權(quán)時(shí),承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)所包含的“形成權(quán)”，由于其非排他性不足以實(shí)現(xiàn)承租人最終取得房屋所有權(quán)的目的。承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是設(shè)定性形成權(quán)。優(yōu)先購(gòu)買權(quán)具有物權(quán)性質(zhì)，是一種準(zhǔn)物權(quán)，這與由當(dāng)事人自由設(shè)定的合同債權(quán)是不同的。因此，我國(guó)現(xiàn)行法承認(rèn)并保護(hù)承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，是有其正當(dāng)?shù)睦婵剂康?。還有《擔(dān)保法》司法解釋第65條規(guī)定：抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效。 (二)、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的定義及租賃權(quán)屬性質(zhì)　 優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，又稱先買權(quán)，是指特定人依法律規(guī)定或合同約定而享有的、在出賣人出賣標(biāo)的物于第三人時(shí)，得以同等條件優(yōu)先于他人而購(gòu)買的權(quán)利④。正是由于產(chǎn)生原因的不同，保護(hù)承租人的基本生存和發(fā)展權(quán)，而對(duì)出租人承認(rèn)承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，從而最大限度的使其所有權(quán)和使用權(quán)一致，以穩(wěn)定財(cái)產(chǎn)關(guān)系，使財(cái)產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)統(tǒng)一于一個(gè)主體所享有。進(jìn)而言之，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的性質(zhì)應(yīng)為“附延緩條件的形成權(quán)”。而在我國(guó)，雖然各級(jí)民事規(guī)范性文件亦對(duì)此進(jìn)行了規(guī)定，但是由于沒有引起足夠的重視，規(guī)定仍然比較零亂且沒有建立起統(tǒng)一的制度。否定說(shuō)認(rèn)為，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的主體只能由法律來(lái)規(guī)定，不能由當(dāng)事人按照自己的意愿自由創(chuàng)設(shè)。如臺(tái)灣《土地法》第104條規(guī)定基地出賣時(shí)，地上權(quán)人、典權(quán)人或承租人有依同等條件優(yōu)先購(gòu)買之權(quán)。⑤所謂房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是指當(dāng)出租人轉(zhuǎn)讓出租房屋時(shí)，房屋承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)于其他人購(gòu)買該出租房屋的權(quán)利。學(xué)者稱為租賃權(quán)的物權(quán)化，就是說(shuō)，租賃權(quán)雖然是一種債權(quán)，但具有物權(quán)的一些特征，租賃合同關(guān)系具有物權(quán)法律關(guān)系的性質(zhì)。在德國(guó)，通說(shuō)認(rèn)為是一種附條件的形成權(quán)。優(yōu)先購(gòu)買權(quán)在出租人沒有出賣租賃房屋之前，是依附于房屋租賃合同的，是一種期待權(quán)。如追認(rèn)權(quán)這種形成權(quán)也只有在出現(xiàn)追認(rèn)事由時(shí)才得以行使，任何權(quán)利只有在出現(xiàn)相應(yīng)的法律事實(shí)時(shí)才能行使，因此“出租人出賣租賃房屋”和“同等條件”并不是承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)這種形成權(quán)的“附條件”。它只能由特定的人現(xiàn)有的房屋承租人享有，承租人以任何理由或借口將該權(quán)利轉(zhuǎn)讓給他人均歸無(wú)效，法律不予認(rèn)可。否則可能損害出賣的利益，且剝奪他人購(gòu)買機(jī)會(huì)，如果承租人不能提供同等條件，出高價(jià)者不能獲得房屋，不符合出高價(jià)者決定物的歸屬的市場(chǎng)原