房屋優(yōu)先權(quán)購(gòu)買(mǎi)權(quán)的思考-wenkub.com
2025-06-19 17:12 本頁(yè)面
【正文】 人民大學(xué)出版社2003年版[10]魏振瀛。 人民法院出版社注② 王利明：《物權(quán)法論》，北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，2003年，第337頁(yè)。出賣(mài)人與第三人成立買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人即可憑單方意思表示依同等條件與出賣(mài)人形成買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，并有權(quán)要求優(yōu)先實(shí)現(xiàn)此合同債權(quán)，出賣(mài)人與第三人買(mǎi)賣(mài)合同的效力不應(yīng)因優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人行使權(quán)利而受到影響。因此，前述法律規(guī)定的承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是山法律明文規(guī)定的，它無(wú)須法院判決確認(rèn)承租人即依法具有，關(guān)鍵是如何保護(hù)和保證承租人此項(xiàng)權(quán)利的實(shí)現(xiàn)。司法實(shí)踐中，有的法院只判決宣布出租人與第三人簽訂的合同無(wú)效，只判決確認(rèn)出租人只有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，而不判決出租人與承租人之間形成房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，也不判令雙方履行已經(jīng)成立的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，往往導(dǎo)致判決無(wú)法執(zhí)行，造成承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)得不到法律保護(hù)和實(shí)現(xiàn)。 優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使須以一定的方式為之，以便出賣(mài)人確知其權(quán)利行使與否。筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)為優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)規(guī)定一個(gè)較短的行使期限，以免過(guò)分干預(yù)和防礙出賣(mài)人的買(mǎi)賣(mài)自由。在現(xiàn)代社會(huì)，商業(yè)租賃已為成經(jīng)濟(jì)流轉(zhuǎn)中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，而租賃物的流轉(zhuǎn)速度大大加快。此處“出賣(mài)之前”做何解釋?zhuān)渴侵笍某鲎馊擞谐鲑u(mài)意圖為起算點(diǎn)?或是自出租人與第三人開(kāi)始締約接觸時(shí)起算？締約磋商時(shí)？簽訂買(mǎi)賣(mài)契約之時(shí)？出租人向承租人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)時(shí)？中華人民共和國(guó)民法草案典(征求意見(jiàn)稿)第335條規(guī)定:出租人對(duì)已出租的房屋需要出賣(mài)的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)于六個(gè)月前通知承租人。因?yàn)橐耘馁u(mài)方式出賣(mài)房屋時(shí)，會(huì)由于拍賣(mài)的性質(zhì)使承租人無(wú)法行使優(yōu)先權(quán)，拍賣(mài)是以公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)的方法，將拍賣(mài)物賣(mài)給最高競(jìng)買(mǎi)人，拍賣(mài)結(jié)果不可能出現(xiàn)兩個(gè)以上出價(jià)最高的買(mǎi)主。出賣(mài)人以拍賣(mài)方式出賣(mài)房屋，在拍賣(mài)以前由于同等價(jià)格不能確定，出賣(mài)人不能通知承租人房屋的出賣(mài)價(jià)格；如果出租人通知承租人參加競(jìng)買(mǎi)，就意味著出租人履行了法定的通知義務(wù)，那么承租人的同等價(jià)格的優(yōu)先權(quán)無(wú)法體現(xiàn)。2)、承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是相對(duì)而言的，只有在與其它競(jìng)買(mǎi)者同等的條件下才可以?xún)?yōu)先購(gòu)買(mǎi)。因此，承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)在性質(zhì)上不可能屬于物權(quán)。一般的物權(quán)受到侵害，物權(quán)人可以行使物上請(qǐng)求權(quán)，包括返還請(qǐng)求權(quán)、妨害除去請(qǐng)求權(quán)、妨害預(yù)防請(qǐng)求權(quán)等，而承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)即使受到侵害，承租人仍可通過(guò)向出租人表示行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)而與其成立買(mǎi)賣(mài)合同，但卻很難行使返還請(qǐng)求權(quán)、妨害除去請(qǐng)求權(quán)、妨害預(yù)防請(qǐng)求權(quán)。在混合贈(zèng)與的情況下，雖兼有買(mǎi)賣(mài)和贈(zèng)與的因素，但究其實(shí)質(zhì)仍以贈(zèng)與的性質(zhì)為主，它更多地考慮到出讓人與受讓人之間的人身信任關(guān)系，與純粹的買(mǎi)賣(mài)終究不同，故于此情形承租人亦不得主張行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán) 三、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的逐步完善（一）、房屋優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的限制我國(guó)現(xiàn)行法中規(guī)定的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的類(lèi)型多種多樣，有一些類(lèi)型，例如合伙人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)、有限責(zé)任公司股東的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，因其乃是針對(duì)股份而設(shè)，并非針對(duì)有體物，故而很難用物權(quán)說(shuō)來(lái)解釋。在這方面，我國(guó)的一些地方性法規(guī)和規(guī)章走在了前面。因此，從字面上來(lái)理解，所謂租賃房屋，應(yīng)當(dāng)是指出租人交給承租人使用收益并由承租人支付租金的、符合《房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)解釋?zhuān)ㄔ囆校分幸?guī)定標(biāo)準(zhǔn)的房屋。按照房屋產(chǎn)別的不同，又可將其分為國(guó)有房產(chǎn)，直管產(chǎn)，自管產(chǎn)，軍產(chǎn)，集體所有房產(chǎn)，私有（自有）房產(chǎn)，聯(lián)營(yíng)企業(yè)房產(chǎn)，股份制企業(yè)房產(chǎn)，港、澳、臺(tái)投資房產(chǎn)，涉外房產(chǎn)以及其他房產(chǎn)（包括宗教、寺廟等房屋）。因此，“同等條件”說(shuō)比“同等價(jià)格”說(shuō)更具全面性，對(duì)于當(dāng)事人也更具公平價(jià)值。我國(guó)學(xué)者對(duì)我國(guó)立法應(yīng)當(dāng)選擇“同等條件”說(shuō)還是“同等價(jià)格”說(shuō)來(lái)確定承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的對(duì)價(jià)存在著分歧。所謂同等條件，一般認(rèn)為是指以出租人與第三人訂立的買(mǎi)賣(mài)合同中約定的條件為“同等條件”。在租賃房屋毀損滅失時(shí)，承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)亦因此而喪失。至于此期間之長(zhǎng)度，以?xún)蓚€(gè)月為宜。此外，尚有疑問(wèn)的是，如果出租人未履行通知義務(wù)，則承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的期限應(yīng)如何確定？我國(guó)現(xiàn)行法缺乏類(lèi)似規(guī)定。我國(guó)基本民事法律并未對(duì)此做出規(guī)定，但按照一些地方規(guī)章的規(guī)定，承租人應(yīng)當(dāng)在接到通知后的30日內(nèi)做出書(shū)面答復(fù)，逾期不回復(fù)的，視為放棄。不過(guò)，對(duì)于國(guó)有土地使用權(quán)租賃、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)租賃而言，能否通過(guò)類(lèi)推適用的方式，賦予其承租人以?xún)?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)？雖然國(guó)有土地使用權(quán)租賃和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)租賃在實(shí)質(zhì)上均屬不動(dòng)產(chǎn)租賃關(guān)系，與房屋租賃具有極強(qiáng)的類(lèi)似性，但是考慮到賦予承租人以?xún)?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)會(huì)增加出租人的負(fù)擔(dān)，限制出租人的財(cái)產(chǎn)處分權(quán)，所以在欠缺法律明文規(guī)定的情況下，為保護(hù)出租人的合法利益，尚不宜通過(guò)類(lèi)推適用的方法確認(rèn)此類(lèi)租賃關(guān)系中的承租人對(duì)其租賃標(biāo)的物享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)關(guān)于承租人對(duì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的放棄，應(yīng)注意以下兩方面：一方面，承租人放棄行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行為只能針對(duì)具體的、特定的交易來(lái)進(jìn)行，即在同一買(mǎi)賣(mài)條件之出賣(mài)中，優(yōu)先承購(gòu)權(quán)人表示不欲購(gòu)買(mǎi)，則該形成權(quán)消滅，即不得再行使其權(quán)利。鑒于上述行政法規(guī)、司法解釋和不少地方性法規(guī)及規(guī)章都要求出租人須提前三個(gè)月通知承租人，故在解釋上可以認(rèn)為，承租人也應(yīng)當(dāng)在接到通知后的三個(gè)月內(nèi)作出書(shū)面答復(fù)，否則視為放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。惟按照《合同法》頒布之前的《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第11條和《民通意見(jiàn)》第118條的規(guī)定，出租人提前通知承租人的期限應(yīng)當(dāng)是三個(gè)月。筆者認(rèn)為除此之外，也應(yīng)適當(dāng)考慮支付方式，即第三人承諾一次性付清，則優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人不得要求付款或分期付款，總之，在審判實(shí)踐中，同等條件主要是指價(jià)格一致，還應(yīng)兼顧付款方式等其它條件，以?xún)?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使不損害出租人的利益為原則。二為相對(duì)等同說(shuō)。且既然出租人愿意將其所有房屋的對(duì)外租賃，就應(yīng)由其承受可能的不利后果。《意見(jiàn)》第118條規(guī)定：出租人出賣(mài)房屋應(yīng)當(dāng)在提前三個(gè)月通知承租人，《條例》第11條亦有相應(yīng)規(guī)定。如出租人非該房屋的所有權(quán)人，亦未經(jīng)他人授權(quán)而出租房屋的，非法轉(zhuǎn)租的次承租人不能享有房屋的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。承租人要想實(shí)現(xiàn)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，必須是在出租人出賣(mài)租賃房屋時(shí)，才享有該項(xiàng)權(quán)利。否則可能損害出賣(mài)的利益，且剝奪他人購(gòu)買(mǎi)機(jī)會(huì)，如果承租人不能提供同等條件，出高價(jià)者不能獲得房屋，不符合出高價(jià)者決定物的歸屬的市場(chǎng)原則，違背公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)原則。不是直接對(duì)物享有的權(quán)利，也不能直接對(duì)抗第三人，優(yōu)先權(quán)行使前不得影響出賣(mài)人與他人進(jìn)行協(xié)商。它只能由特定的人現(xiàn)有的房屋承租人享有，承租人以任何理由或借口將該權(quán)利轉(zhuǎn)讓給他人均歸無(wú)效，法律不予認(rèn)可。 承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是一種具有形成權(quán)性質(zhì)的物權(quán)取得權(quán),是因?yàn)樗哂羞@兩種權(quán)
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