【正文】 高等教育出版社其二，最高法院司法解釋規(guī)定的各級人民法院要對承租人優(yōu)先購買權(quán)“予以保護”，其意旨絕不是只讓各級法院僅僅照搬出租人與第三人所簽合同無效、承租人有優(yōu)先購買權(quán)的法律條文，而是要求各級法院采取具體的措施和方法，有效的“予以保護”。其他標(biāo)的優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)在接到通知后10日內(nèi)行使。首先，因承租人行使優(yōu)先購買權(quán)而將出賣人與競買人業(yè)也成立的合同關(guān)系強制解除，破壞了現(xiàn)有的法律制度，造成了法律秩序的混亂；因行使優(yōu)先購買權(quán)，最后應(yīng)價者不能取得拍賣物，競買人依法追究出賣人的責(zé)任，這又損害了出賣人和競買人的利益。即使承認承租人的優(yōu)先購買權(quán)具有對抗第三人的效力，此所謂對抗效力，也僅是指承租人可以請求宣告第三人取得房屋所有權(quán)的行為無效或第三人與出租人訂立的買賣合同無效，這與學(xué)者所謂物權(quán)的排他效力并不相同。按照建設(shè)部頒發(fā)的《房地產(chǎn)統(tǒng)計指標(biāo)解釋（試行）》（2002年3月20日）的規(guī)定，所謂房屋，一般指上有屋頂，周圍有墻，能防風(fēng)避雨，御寒保溫，供人們在其中工作、生活、學(xué)習(xí)、娛樂和儲藏物資，并具有固定基礎(chǔ)，；根據(jù)某些地方的生活習(xí)慣，可供人們常年居住的窯洞、竹樓等也應(yīng)包括在內(nèi)。在承租人行使優(yōu)先購買權(quán)后，因承租人違約而導(dǎo)致與出租人之買賣合同解除時，此時其應(yīng)喪失優(yōu)先購買權(quán)。在不相同的條件下，承租人不能享有優(yōu)先購買權(quán)，對此問題司法實踐中沒有爭議。是由法律直接規(guī)定的，是依法產(chǎn)生的，而不是根據(jù)當(dāng)事人之間的合同產(chǎn)生的，承租人必須在法律規(guī)定的條件下行使優(yōu)先購買權(quán)，否則不得行使。史尚寬先生將承租人優(yōu)先購買權(quán)界定為一種物權(quán)取得權(quán)是值得贊同的?！眱?yōu)先購買權(quán)是權(quán)利人單方面的權(quán)利，不必征得相對人的同意，是因承租人一方的行為即能引起某種民事權(quán)利發(fā)生、變更或消滅的權(quán)利。此為理論上所稱的買賣不破租賃。②在肯定說一方，比如臺灣民法學(xué)者王澤鑒先生認為：“權(quán)利的發(fā)生，有基于當(dāng)事人的法律行為者，有基于法律的規(guī)定者。對于市場主體之間的利益的調(diào)整與均衡具有積極的意義。1988年1月26日通過的《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》（以下簡稱《意見》）規(guī)定：出賣人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。承認并保護承租人的優(yōu)先購買權(quán)，乃是我國的一貫政策。它包含了兩個要素：一為形成權(quán)性質(zhì)；二為物權(quán)取得權(quán)。這種請求權(quán)是一種請求債權(quán)。 　　3）、承租人應(yīng)在合理的期限內(nèi)行使。此所謂合理期限，應(yīng)是立法者授權(quán)法官根據(jù)具體交易狀況來判斷的。此外，當(dāng)事人可以事先約定行使的具體期限，但為保護承租人的利益，不得約定在少于前述法定期限內(nèi)行使。主要有“絕對同等說”、“相對同等說”，以及“同等價格說”等觀點。為滿足現(xiàn)實生活的要求，對于租賃房屋的界定顯然需要采取靈活的態(tài)度，進行較為寬泛的解釋。準備租房和租過該房的承租人，是不享有優(yōu)先購買權(quán)的。 　　 　　 一般認為“同等條件”是以出租人與第三人訂立的買賣合同中約定的條件。 承租人向出賣人主張優(yōu)先購買權(quán)，是行使權(quán)利的行為；向法院提起訴訟，是要求法院以國家強制力保障其權(quán)利的實現(xiàn)。物權(quán)法判解研究與適用［M］。 2003年版 13 。　　注③ 王澤鑒：《民法學(xué)說與判例研究》，北京：中國政法大學(xué)出版社，1998年，第492注④ 王澤鑒：《民法學(xué)說與判例研究》第一冊，中國政法大學(xué)出版社1998年版，第505頁；孫憲忠：《德國當(dāng)代物權(quán)法》，法律出版社1997年版，第170頁注⑤ 戴孟勇：《先買權(quán)：理論與立法》，載郭道暉主編：《岳麓法學(xué)評論》 參考文獻：　 [1]蔡福華著:《民事優(yōu)先權(quán)》.人民法院出版社,2000 年版，第 83頁 [2]德國民法第469條第二款；瑞士民法第681條第三款；法國民法第815－14條。承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。優(yōu)先購買權(quán)是一種房屋承租人的權(quán)利，它不是依當(dāng)事人之間的合同而產(chǎn)生的，是依法律規(guī)定產(chǎn)生的，是強制性的。至于承租人承租房屋后，究竟是用于居住還是用于經(jīng)商或者其他用途，只要不違反法律的強制性規(guī)定和當(dāng)事人雙方的約定，均在所不問。這一主張符合“優(yōu)先于他人而購買”的立法原意，原則上可資贊同。王利明起草之《物權(quán)法草案》第一百九十四條規(guī)定不動產(chǎn)的優(yōu)先購買權(quán)，應(yīng)當(dāng)在收到通知后十五日內(nèi)行使。 （二）、優(yōu)先購買權(quán)的行使期限 　　2）、必須以合同存續(xù)期間為前提。 　　它是承租人所享有的對出租人出賣房屋的請求權(quán)。而在出租人違反有關(guān)承租人優(yōu)先購買權(quán)的法律規(guī)定將租賃物出賣給第三人時，承租人可以據(jù)此權(quán)利依法要求宣告該買賣合同無效，并期以同等條件與出賣人形成房屋買賣合同關(guān)系，優(yōu)先購買房屋，是一種既得權(quán)。物權(quán)分為完全的物權(quán)和限制的物權(quán)，前者即所有權(quán)，后者又分為用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)，其中用益物權(quán)也是一種對他人所享有的使用、收益的權(quán)利?！杜_灣民法典》第4262條規(guī)定：租用建筑房屋出租人賣出其基地時，承租人有依同等條件優(yōu)先承買之權(quán)。目前，我國正致力于民法典的建設(shè)?！雹垡虼?，優(yōu)先購買權(quán)的產(chǎn)生原因可以是法律規(guī)定，也可以是當(dāng)事人約定。這兩條規(guī)定實質(zhì)上是授予承租人具有物權(quán)效力。即，承租人一旦行使優(yōu)先購買權(quán)，便形成與出租人之間的房屋買賣合同關(guān)系，產(chǎn)生房屋買賣合同的法律關(guān)系；同時引起第三人與出賣人（出租人）之間的房屋買賣合同無效，導(dǎo)致其房屋買賣合同法律關(guān)系的消滅。 　　承租人優(yōu)先購買權(quán)是一種具有形成權(quán)性質(zhì)的物權(quán)取得權(quán),是因為它具有這兩種權(quán)利的性質(zhì),而且只有將這兩種權(quán)利結(jié)合起來,才能真正完全明晰承租人優(yōu)先購買權(quán)的內(nèi)涵和效力,才能使承租人優(yōu)先購買權(quán)制度設(shè)立的目的得以實現(xiàn)。承租人要想實現(xiàn)優(yōu)先購買權(quán)，必須是在出租人出賣租賃房屋時，才享有該項權(quán)利。二為相對等同說。不過，對于國有土地使用權(quán)租賃、土地承包經(jīng)營權(quán)租賃而言，能否通過類推適用的方式，賦予其承租人以優(yōu)先購買權(quán)？雖然國有土地使用權(quán)租賃和土地承包經(jīng)營權(quán)租賃在實質(zhì)上均屬不動產(chǎn)租賃關(guān)系，與房屋租賃具有極強的類似性，但是考慮到賦予承租人以優(yōu)先購買權(quán)會增加出租人的負擔(dān)，限制出租人的財產(chǎn)處分權(quán)，所以在欠缺法律明文規(guī)定的情況下，為保護出租人的合法利益，尚不宜通過類推適用的方法確認此類租賃關(guān)系中的承租人對其租賃標(biāo)的物享有優(yōu)先購買權(quán)關(guān)于承租人對優(yōu)先購買權(quán)的放棄，應(yīng)注意以下兩方面：一方面，承租人放棄行使優(yōu)先購買權(quán)的行為只能針對