房屋優(yōu)先權(quán)購買權(quán)的思考-閱讀頁
2025-07-07 17:12本頁面
【正文】 有易于操作、確定等優(yōu)點(diǎn)，但與“同等條件”相比，顯然不夠全面。因此，“同等條件”說比“同等價(jià)格”說更具全面性，對于當(dāng)事人也更具公平價(jià)值。按照建設(shè)部頒發(fā)的《房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)解釋（試行）》（2002年3月20日）的規(guī)定，所謂房屋，一般指上有屋頂，周圍有墻，能防風(fēng)避雨，御寒保溫，供人們在其中工作、生活、學(xué)習(xí)、娛樂和儲藏物資，并具有固定基礎(chǔ)，；根據(jù)某些地方的生活習(xí)慣，可供人們常年居住的窯洞、竹樓等也應(yīng)包括在內(nèi)。按照房屋產(chǎn)別的不同，又可將其分為國有房產(chǎn)，直管產(chǎn)，自管產(chǎn)，軍產(chǎn)，集體所有房產(chǎn)，私有（自有）房產(chǎn)，聯(lián)營企業(yè)房產(chǎn)，股份制企業(yè)房產(chǎn)，港、澳、臺投資房產(chǎn)，涉外房產(chǎn)以及其他房產(chǎn)（包括宗教、寺廟等房屋）。根據(jù)《合同法》因此，從字面上來理解，所謂租賃房屋，應(yīng)當(dāng)是指出租人交給承租人使用收益并由承租人支付租金的、符合《房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)解釋（試行）》中規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的房屋。不過，如果僅僅這樣簡單地界定租賃房屋的含義及范圍，未免顯得較為僵化，難以適應(yīng)實(shí)踐中出現(xiàn)的各種復(fù)雜的與房屋有關(guān)的租賃關(guān)系。在這方面，我國的一些地方性法規(guī)和規(guī)章走在了前面。按照《合同法》第130條的規(guī)定，買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。在混合贈與的情況下，雖兼有買賣和贈與的因素，但究其實(shí)質(zhì)仍以贈與的性質(zhì)為主，它更多地考慮到出讓人與受讓人之間的人身信任關(guān)系，與純粹的買賣終究不同，故于此情形承租人亦不得主張行使優(yōu)先購買權(quán) 三、優(yōu)先購買權(quán)的逐步完善（一）、房屋優(yōu)先購買權(quán)的限制我國現(xiàn)行法中規(guī)定的優(yōu)先購買權(quán)的類型多種多樣，有一些類型，例如合伙人的優(yōu)先購買權(quán)、有限責(zé)任公司股東的優(yōu)先購買權(quán)，因其乃是針對股份而設(shè)，并非針對有體物，故而很難用物權(quán)說來解釋。即使承認(rèn)承租人的優(yōu)先購買權(quán)具有對抗第三人的效力，此所謂對抗效力，也僅是指承租人可以請求宣告第三人取得房屋所有權(quán)的行為無效或第三人與出租人訂立的買賣合同無效，這與學(xué)者所謂物權(quán)的排他效力并不相同。一般的物權(quán)受到侵害，物權(quán)人可以行使物上請求權(quán)，包括返還請求權(quán)、妨害除去請求權(quán)、妨害預(yù)防請求權(quán)等，而承租人的優(yōu)先購買權(quán)即使受到侵害，承租人仍可通過向出租人表示行使優(yōu)先購買權(quán)而與其成立買賣合同，但卻很難行使返還請求權(quán)、妨害除去請求權(quán)、妨害預(yù)防請求權(quán)。這說明優(yōu)先購買權(quán)并不是物權(quán)。因此，承租人的優(yōu)先購買權(quán)在性質(zhì)上不可能屬于物權(quán)。同時(shí)，承租人行使優(yōu)先購買權(quán)也有一定的限制：1)、出租人售房時(shí)，承租人仍在租賃該房屋。2)、承租人的優(yōu)先購買權(quán)是相對而言的，只有在與其它競買者同等的條件下才可以優(yōu)先購買。3)、承租人并非在任何情況下都可行使其優(yōu)先購買權(quán)，只有在出租人轉(zhuǎn)讓其出租產(chǎn)權(quán)時(shí)，才能實(shí)際行使優(yōu)先購買權(quán)。出賣人以拍賣方式出賣房屋，在拍賣以前由于同等價(jià)格不能確定，出賣人不能通知承租人房屋的出賣價(jià)格；如果出租人通知承租人參加競買，就意味著出租人履行了法定的通知義務(wù)，那么承租人的同等價(jià)格的優(yōu)先權(quán)無法體現(xiàn)。首先，因承租人行使優(yōu)先購買權(quán)而將出賣人與競買人業(yè)也成立的合同關(guān)系強(qiáng)制解除，破壞了現(xiàn)有的法律制度，造成了法律秩序的混亂；因行使優(yōu)先購買權(quán)，最后應(yīng)價(jià)者不能取得拍賣物，競買人依法追究出賣人的責(zé)任，這又損害了出賣人和競買人的利益。因?yàn)橐耘馁u方式出賣房屋時(shí)，會由于拍賣的性質(zhì)使承租人無法行使優(yōu)先權(quán)，拍賣是以公開競爭的方法，將拍賣物賣給最高競買人，拍賣結(jié)果不可能出現(xiàn)兩個(gè)以上出價(jià)最高的買主。承租人欲購買得房產(chǎn)，只能報(bào)名競買，與他人公平競爭。此處“出賣之前”做何解釋？是指從出租人有出賣意圖為起算點(diǎn)?或是自出租人與第三人開始締約接觸時(shí)起算？締約磋商時(shí)？簽訂買賣契約之時(shí)？出租人向承租人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)時(shí)？中華人民共和國民法草案典(征求意見稿)第335條規(guī)定:出租人對已出租的房屋需要出賣的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)于六個(gè)月前通知承租人。故其后的民事立法皆應(yīng)以此為藍(lán)本。在現(xiàn)代社會，商業(yè)租賃已為成經(jīng)濟(jì)流轉(zhuǎn)中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，而租賃物的流轉(zhuǎn)速度大大加快。所以立法上如何限制是需要繼續(xù)研究的問題。筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)為優(yōu)先購買權(quán)規(guī)定一個(gè)較短的行使期限，以免過分干預(yù)和防礙出賣人的買賣自由。其他標(biāo)的優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)在接到通知后10日內(nèi)行使。 優(yōu)先購買權(quán)的行使須以一定的方式為之，以便出賣人確知其權(quán)利行使與否。筆者認(rèn)為，我國可以借鑒國外立法，規(guī)定優(yōu)先購買權(quán)的行使方式以通知為宜，書面或口頭均可，其通知的對象是出賣人(所有權(quán)人)。司法實(shí)踐中，有的法院只判決宣布出租人與第三人簽訂的合同無效，只判決確認(rèn)出租人只有優(yōu)先購買權(quán)，而不判決出租人與承租人之間形成房屋買賣合同關(guān)系，也不判令雙方履行已經(jīng)成立的房屋買賣合同，往往導(dǎo)致判決無法執(zhí)行，造成承租人的優(yōu)先購買權(quán)得不到法律保護(hù)和實(shí)現(xiàn)。承租人向法院起訴，要求出賣人履行依法定優(yōu)先購買權(quán)形成的合同，要求被告按合同轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)，對這項(xiàng)訴訟請求，法院應(yīng)當(dāng)首先做出確認(rèn)之訴的處理。因此，前述法律規(guī)定的承租人的優(yōu)先購買權(quán)是山法律明文規(guī)定的，它無須法院判決確認(rèn)承租人即依法具有，關(guān)鍵是如何保護(hù)和保證承租人此項(xiàng)權(quán)利的實(shí)現(xiàn)。其二，最高法院司法解釋規(guī)定的各級人民法院要對承租人優(yōu)先購買權(quán)“予以保護(hù)”，其意旨絕不是只讓各級法院僅僅照搬出租人與第三人所簽合同無效、承租人有優(yōu)先購買權(quán)的法律條文，而是要求各級法院采取具體的措施和方法，有效的“予以保護(hù)”。出賣人與第三人成立買賣合同時(shí)，優(yōu)先購買權(quán)人即可憑單方意思表示依同等條件與出賣人形成買賣合同關(guān)系，并有權(quán)要求優(yōu)先實(shí)現(xiàn)此合同債權(quán)，出賣人與第三人買賣合同的效力不應(yīng)因優(yōu)先購買權(quán)人行使權(quán)利而受到影響。法院在處理優(yōu)先購買權(quán)案件中，把握同等條件確定權(quán)利人與出賣人間合同的主要條款是關(guān)鍵，合同確定了，當(dāng)事人才能據(jù)以履行，法院才能據(jù)以作出強(qiáng)制履行的判決。注② 王利明：《物權(quán)法論》，北京：中國政法大學(xué)出版社，2003年，第337頁。臺灣土地法第104條第二款 [3]《青島市城市房產(chǎn)交易管理辦法》第11條，《廣州市房地產(chǎn)交易管理辦法》,第10條 [4]王澤鑒:《民法學(xué)說與判例研究第一冊》.中國政法大學(xué)出版社,1998年版，第312至313頁[5]柳經(jīng)緯:，1995年版 [6]史尚寬:《債法總論》.中國政法大學(xué)出版社,2000年版 [7]王澤鑒:《民法學(xué)說與判例研究第一冊》.中國政法大學(xué)出版社,1998 年,第507頁 [8］何志。 人民法院出版社 人民大學(xué)出版社2003年版[10]魏振瀛。 高等教育出版社1
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