【正文】 利的性質(zhì),而且只有將這兩種權(quán)利結(jié)合起來,才能真正完全明晰承租人優(yōu)先購買權(quán)的內(nèi)涵和效力,才能使承租人優(yōu)先購買權(quán)制度設(shè)立的目的得以實現(xiàn)。如追認(rèn)權(quán)這種形成權(quán)也只有在出現(xiàn)追認(rèn)事由時才得以行使，任何權(quán)利只有在出現(xiàn)相應(yīng)的法律事實時才能行使，因此“出租人出賣租賃房屋”和“同等條件”并不是承租人優(yōu)先購買權(quán)這種形成權(quán)的“附條件”。形成權(quán)，是指權(quán)利人僅憑自己單方行為就能使民事法律關(guān)系發(fā)生、變更或者消滅的權(quán)利。優(yōu)先購買權(quán)在出租人沒有出賣租賃房屋之前，是依附于房屋租賃合同的，是一種期待權(quán)。即，承租人一旦行使優(yōu)先購買權(quán)，便形成與出租人之間的房屋買賣合同關(guān)系，產(chǎn)生房屋買賣合同的法律關(guān)系；同時引起第三人與出賣人（出租人）之間的房屋買賣合同無效，導(dǎo)致其房屋買賣合同法律關(guān)系的消滅。在德國，通說認(rèn)為是一種附條件的形成權(quán)。之所以如此，恐怕主要出于以下考慮：一是維護和穩(wěn)定承租人對租賃房屋的現(xiàn)實利用關(guān)系，盡量使房屋的所有人和利用人合而為一，減少承租人尋找房屋和搬遷的麻煩，從而降低交易成本，提高房屋的利用效率；二是在現(xiàn)代社會中，租賃他人房屋用于居住或經(jīng)商者日眾，承租人相對于房屋所有人而言，已經(jīng)形成一個較為龐大的社會弱勢群體，法律賦予承租人以優(yōu)先購買權(quán)，也是出于保護這一弱勢群體的政策考慮。學(xué)者稱為租賃權(quán)的物權(quán)化，就是說，租賃權(quán)雖然是一種債權(quán)，但具有物權(quán)的一些特征，租賃合同關(guān)系具有物權(quán)法律關(guān)系的性質(zhì)。這兩條規(guī)定實質(zhì)上是授予承租人具有物權(quán)效力。⑤所謂房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)是指當(dāng)出租人轉(zhuǎn)讓出租房屋時，房屋承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)于其他人購買該出租房屋的權(quán)利。1999年10月1日起施行的《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）第230條：出賣人出賣租賃房屋的，應(yīng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。如臺灣《土地法》第104條規(guī)定基地出賣時，地上權(quán)人、典權(quán)人或承租人有依同等條件優(yōu)先購買之權(quán)。”③因此，優(yōu)先購買權(quán)的產(chǎn)生原因可以是法律規(guī)定，也可以是當(dāng)事人約定。否定說認(rèn)為，優(yōu)先購買權(quán)的主體只能由法律來規(guī)定，不能由當(dāng)事人按照自己的意愿自由創(chuàng)設(shè)。應(yīng)該認(rèn)識到，優(yōu)先購買權(quán)具有優(yōu)先性和附從性，是一種期待權(quán)和形成權(quán)。而在我國，雖然各級民事規(guī)范性文件亦對此進行了規(guī)定，但是由于沒有引起足夠的重視，規(guī)定仍然比較零亂且沒有建立起統(tǒng)一的制度。目前，我國正致力于民法典的建設(shè)。進而言之，優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)應(yīng)為“附延緩條件的形成權(quán)”。①還有人認(rèn)為，在市場經(jīng)濟體制下，意思自治、合同締結(jié)自由為民法的基本原則，財產(chǎn)的處分依法應(yīng)尊重財產(chǎn)所有人的意愿，但是如果某項財產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓涉及對某些特定利害關(guān)系人(如承租人、典權(quán)人、共有人等)利益的保護，立法者應(yīng)從公平、效益和維護社會生活正常秩序的價值取向出發(fā)，對此類特定利害關(guān)系人予以傾斜保護，在法律上賦予其優(yōu)先購買的權(quán)利，使這些特定的人能夠獲得優(yōu)先購買某項財產(chǎn)的權(quán)利，所以優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)是法定的而不是約定的權(quán)利。正是由于產(chǎn)生原因的不同，保護承租人的基本生存和發(fā)展權(quán)，而對出租人承認(rèn)承租人的優(yōu)先購買權(quán)，從而最大限度的使其所有權(quán)和使用權(quán)一致，以穩(wěn)定財產(chǎn)關(guān)系，使財產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)統(tǒng)一于一個主體所享有?！杜_灣民法典》第4262條規(guī)定：租用建筑房屋出租人賣出其基地時，承租人有依同等條件優(yōu)先承買之權(quán)。 (二)、優(yōu)先購買權(quán)的定義及租賃權(quán)屬性質(zhì)　 優(yōu)先購買權(quán)，又稱先買權(quán)，是指特定人依法律規(guī)定或合同約定而享有的、在出賣人出賣標(biāo)的物于第三人時，得以同等條件優(yōu)先于他人而購買的權(quán)利④。 　　我國現(xiàn)行《合同法》出于保護承租人的利益，第249條規(guī)定租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。還有《擔(dān)保法》司法解釋第65條規(guī)定：抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效。物權(quán)分為完全的物權(quán)和限制的物權(quán)，前者即所有權(quán)，后者又分為用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)，其中用益物權(quán)也是一種對他人所享有的使用、收益的權(quán)利。因此，我國現(xiàn)行法承認(rèn)并保護承租人的優(yōu)先購買權(quán)，是有其正當(dāng)?shù)睦婵剂康?。臺灣學(xué)者王澤鑒認(rèn)為，“優(yōu)先承買權(quán)人得依一方之意思，形成以義務(wù)人出賣與第三人同樣條件為內(nèi)容之契約，無須義務(wù)人（出賣人）之承諾，惟此項形成權(quán)附有停止條件，須義務(wù)人出賣標(biāo)的物于第三人時，始得行使。優(yōu)先購買權(quán)具有物權(quán)性質(zhì)，是一種準(zhǔn)物權(quán)，這與由當(dāng)事人自由設(shè)定的合同債權(quán)是不同的。而在出租人違反有關(guān)承租人優(yōu)先購買權(quán)的法律規(guī)定將租賃物出賣給第三人時，承租人可以據(jù)此權(quán)利依法要求宣告該買賣合同無效，并期以同等條件與出賣人形成房屋買賣合同關(guān)系，優(yōu)先購買房屋，是一種既得權(quán)。承租人優(yōu)先購買權(quán)是設(shè)定性形成權(quán)。 　　關(guān)于“物權(quán)取得權(quán)”,史尚寬先生是這樣定義的:“于將來一定條件下,取得不動產(chǎn)物權(quán)之權(quán)利,具有排他性時,即為物權(quán)取得權(quán),土地法上之先買權(quán)皆屬之”。沒有形成權(quán)性質(zhì),則承租人優(yōu)先購買權(quán)所包含的“物權(quán)取得權(quán)”喪失了其行使的合同基礎(chǔ)；沒有物權(quán)取得權(quán),則在第三人對出租人也享有房屋交付請求權(quán)時,承租人優(yōu)先購買權(quán)所包含的“形成權(quán)”，由于其非排他性不足以實現(xiàn)承租人最終取得房屋所有權(quán)的目的。 　　它是承租人所享有的對出租人出賣房屋的請求權(quán)?！? 它是附條件的形成權(quán)。 　　它是法定的權(quán)利。出租人無意出賣租賃房屋或有意出賣房屋而沒有出賣時；出租人出賣租賃房屋時，在合理期間內(nèi)承租人明確放棄權(quán)利或超過合理期間后，再行使優(yōu)先購買權(quán)，均不應(yīng)支持。 　　2）、必須以合同存續(xù)期間為前提。從而我們可以看出，如果承租人在收到出租人通知三個月后沒有購買該房屋的意思表示，那么他的優(yōu)先購買權(quán)就喪失，當(dāng)然在三個月內(nèi)只要未作出放棄購買的意思表示，出租人不得在該期間內(nèi)將房屋賣與他人。 　　4）、必須在同等條件下購買為前提。持此觀點的人認(rèn)為，承租人購買條件與其他買受人大致相同，即為同等條件。 （二）、優(yōu)先購買權(quán)的行使期限不少地方性法規(guī)和規(guī)章也延續(xù)了這樣的規(guī)定，但也有一些地方規(guī)定出租人提前通知的期限是出賣房屋前的30日內(nèi)。當(dāng)然，從立法論的角度來說，由于當(dāng)今中國社會的交易活動十分活躍，市場行情變動很快，要求出租人提前三個月通知承租人，或者要求承租人在接到通知后的三個月內(nèi)予以答復(fù)，時間顯然過長，未來立法對此期限如作具體規(guī)定，應(yīng)予縮短。但如是另一買賣條件之出賣(較有利于優(yōu)先承購權(quán)人)，則優(yōu)先承購權(quán)人則又具備另一形成權(quán)可以行使。王利明起草之《物權(quán)法草案》第一百九十四條規(guī)定不動產(chǎn)