房屋優(yōu)先權(quán)購(gòu)買權(quán)的思考-文庫(kù)吧
2025-06-07 17:12 本頁(yè)面
【正文】 認(rèn)為是一種附條件的形成權(quán)。臺(tái)灣學(xué)者王澤鑒認(rèn)為，“優(yōu)先承買權(quán)人得依一方之意思，形成以義務(wù)人出賣與第三人同樣條件為內(nèi)容之契約，無(wú)須義務(wù)人（出賣人）之承諾，惟此項(xiàng)形成權(quán)附有停止條件，須義務(wù)人出賣標(biāo)的物于第三人時(shí)，始得行使?！眱?yōu)先購(gòu)買權(quán)是權(quán)利人單方面的權(quán)利，不必征得相對(duì)人的同意，是因承租人一方的行為即能引起某種民事權(quán)利發(fā)生、變更或消滅的權(quán)利。形成權(quán)只須依權(quán)利人自己一方的行為，即可發(fā)生法律上的一定效果，使他人與他人的法律關(guān)系發(fā)生變動(dòng)，而無(wú)須征得義務(wù)人（出租人、第三人）的同意。即，承租人一旦行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，便形成與出租人之間的房屋買賣合同關(guān)系，產(chǎn)生房屋買賣合同的法律關(guān)系；同時(shí)引起第三人與出賣人（出租人）之間的房屋買賣合同無(wú)效，導(dǎo)致其房屋買賣合同法律關(guān)系的消滅。優(yōu)先購(gòu)買權(quán)具有物權(quán)性質(zhì)，是一種準(zhǔn)物權(quán)，這與由當(dāng)事人自由設(shè)定的合同債權(quán)是不同的。根據(jù)債權(quán)的相對(duì)性原則，債權(quán)不得對(duì)抗第三人，而承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)則可以對(duì)抗第三人，可以導(dǎo)致出租人與第三人之間的房屋買賣合同關(guān)系無(wú)效，所以它又是一種對(duì)抗權(quán)。優(yōu)先權(quán)人可依其與所有權(quán)人之間所形成的房屋買賣合同，不受任何第三人影響而直接取得所有權(quán)。優(yōu)先購(gòu)買權(quán)在出租人沒有出賣租賃房屋之前，是依附于房屋租賃合同的，是一種期待權(quán)。而在出租人違反有關(guān)承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的法律規(guī)定將租賃物出賣給第三人時(shí)，承租人可以據(jù)此權(quán)利依法要求宣告該買賣合同無(wú)效，并期以同等條件與出賣人形成房屋買賣合同關(guān)系，優(yōu)先購(gòu)買房屋，是一種既得權(quán)。應(yīng)將房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的法律性質(zhì)界定為一種具有形成權(quán)性質(zhì)的物權(quán)取得權(quán)。它包含了兩個(gè)要素：一為形成權(quán)性質(zhì)；二為物權(quán)取得權(quán)。形成權(quán)，是指權(quán)利人僅憑自己?jiǎn)畏叫袨榫湍苁姑袷路申P(guān)系發(fā)生、變更或者消滅的權(quán)利。承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是設(shè)定性形成權(quán)。房屋買賣合同的成立為承租人取得房屋所有權(quán)奠定了法律基礎(chǔ)。之所以說(shuō)承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是形成權(quán)而不是附條件的形成權(quán)，是因?yàn)椤俺鲎馊顺鲑u租賃”和“同等條件”并非優(yōu)先購(gòu)買權(quán)這種形成權(quán)的“附條件”,而是這種形成權(quán)的成立原因和具體主張行使的法律事實(shí)。如追認(rèn)權(quán)這種形成權(quán)也只有在出現(xiàn)追認(rèn)事由時(shí)才得以行使，任何權(quán)利只有在出現(xiàn)相應(yīng)的法律事實(shí)時(shí)才能行使，因此“出租人出賣租賃房屋”和“同等條件”并不是承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)這種形成權(quán)的“附條件”。 關(guān)于“物權(quán)取得權(quán)”,史尚寬先生是這樣定義的:“于將來(lái)一定條件下,取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之權(quán)利,具有排他性時(shí),即為物權(quán)取得權(quán),土地法上之先買權(quán)皆屬之”。史尚寬先生將承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)界定為一種物權(quán)取得權(quán)是值得贊同的。但是,物權(quán)取得權(quán)是一種技術(shù)性權(quán)利,它只是一種賦予權(quán)利人取得物權(quán)的權(quán)利而不是直接支配物的權(quán)利，因此,承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)符合物權(quán)取得權(quán)的特征,是一項(xiàng)物權(quán)取得權(quán)。 承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是一種具有形成權(quán)性質(zhì)的物權(quán)取得權(quán),是因?yàn)樗哂羞@兩種權(quán)利的性質(zhì),而且只有將這兩種權(quán)利結(jié)合起來(lái),才能真正完全明晰承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的內(nèi)涵和效力,才能使承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度設(shè)立的目的得以實(shí)現(xiàn)。沒有形成權(quán)性質(zhì),則承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)所包含的“物權(quán)取得權(quán)”喪失了其行使的合同基礎(chǔ)；沒有物權(quán)取得權(quán),則在第三人對(duì)出租人也享有房屋交付請(qǐng)求權(quán)時(shí),承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)所包含的“形成權(quán)”，由于其非排他性不足以實(shí)現(xiàn)承租人最終取得房屋所有權(quán)的目的。 綜上，承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是一種形成權(quán)，但不是附條件的形成權(quán)，也不是物權(quán)或債權(quán)，而是一種具有形成權(quán)性質(zhì)的物權(quán)取得權(quán)較為妥當(dāng)。 二、行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的條件（一）、租賃房屋優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的基本特征及條件首先它是專屬于承租人的權(quán)利，它不能轉(zhuǎn)讓或繼承，轉(zhuǎn)移至他人。它只能由特定的人現(xiàn)有的房屋承租人享有，承租人以任何理由或借口將該權(quán)利轉(zhuǎn)讓給他人均歸無(wú)效，法律不予認(rèn)可。 它是承租人所享有的對(duì)出租人出賣房屋的請(qǐng)求權(quán)。出租人出賣出租房屋時(shí)，必須及時(shí)通知承租人。這種請(qǐng)求權(quán)是一種請(qǐng)求債權(quán)。不是直接對(duì)物享有的權(quán)利，也不能直接對(duì)抗第三人，優(yōu)先權(quán)行使前不得影響出賣人與他人進(jìn)行協(xié)商。 它是附條件的形成權(quán)。即以同等條件為前提。它是行使購(gòu)買權(quán)的核心。否則可能損害出賣的利益，且剝奪他人購(gòu)買機(jī)會(huì)，如果承租人不能提供同等條件，出高價(jià)者不能獲得房屋，不符合出高價(jià)者決定物的歸屬的市場(chǎng)原則，違背公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)原則。 它是法定的權(quán)利。是由法律直接規(guī)定的，是依法產(chǎn)生的，而不是根據(jù)當(dāng)事人之間的合同產(chǎn)生的，承租人必須在法律規(guī)定的條件下行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，否則不得行使。 優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是一種期待權(quán)。承租人要想實(shí)現(xiàn)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，必須是在出租人出賣租賃房屋時(shí)，才享有該項(xiàng)權(quán)利。出租人無(wú)意出賣租賃房屋或有意出賣房屋而沒有出賣時(shí)；出租人出賣租賃房屋時(shí)，在合理期間內(nèi)承租人明確放棄權(quán)利或超過(guò)合理期間后，再行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，均不應(yīng)支持。 承租人要想實(shí)現(xiàn)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)還必須具備以下條件： 1）、必須以有效的租賃合同為前提。出租人和承租人租賃合同無(wú)效不能產(chǎn)生該權(quán)利。如出租人非該房屋的所有權(quán)人，亦未經(jīng)他人授權(quán)而出租房屋的，非法轉(zhuǎn)租的次承租人不能享有房屋的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。 2）、必須以合同存續(xù)期間為前提。若租賃合同尚未成立，租賃合同已經(jīng)解除，承租人不能享有該項(xiàng)權(quán)利。 3）、承租人應(yīng)在合理的期限內(nèi)行使?！兑庖姟返?18條規(guī)定：出租人出賣房屋應(yīng)當(dāng)在提前三個(gè)月通知承租人，《條例》第11條亦有相應(yīng)規(guī)定。從而我們可以看出，如果承租人在收到出租人通知三個(gè)月后沒有購(gòu)買該房屋的意思表示，那么他的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)就喪失，當(dāng)然在三個(gè)月內(nèi)只要未作出放棄購(gòu)買的意思表示，出租人不得在該期間內(nèi)將房屋賣與他人。有的學(xué)者認(rèn)為，結(jié)合《合同法》第230條的規(guī)定，以10天或7天為宜。筆者認(rèn)為，在目前法律法規(guī)沒做出修改時(shí)，仍應(yīng)以三個(gè)月為準(zhǔn)，且合同法第230條規(guī)定，并未否定《解釋》和《條例》的相關(guān)規(guī)定，依照三個(gè)月的期限，可使承租有充分的考慮及準(zhǔn)備時(shí)間，這樣既能兼顧出租人的利益，又能兼顧承租人的利益。且既然出租人愿意將其所有房屋的對(duì)外租賃，就應(yīng)由其承受可能的不利后果。 4）、必須在同等條件下購(gòu)買為前提。在不相同的條件下，承租人不能享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，對(duì)此問題司法實(shí)踐中沒有爭(zhēng)議。那么何為同等條件，即同等條件的內(nèi)涵是什么？在我國(guó)的審判實(shí)踐中，存在兩種主流學(xué)說(shuō)：一為絕對(duì)等同說(shuō)，認(rèn)為這里的等同應(yīng)為絕對(duì)相同或完全一致，筆者認(rèn)為這種觀點(diǎn)在適用中過(guò)于嚴(yán)格，尤其當(dāng)其他買受人所提供的條件（如提供某機(jī)會(huì)）承租人不能做到，但承租人可以多付金
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