【正文】 人所行使的究竟是何種權(quán)利。而且，第二個條件，即權(quán)利人表示行使此項(xiàng)權(quán)利，事實(shí)上即是使買賣合同成立生效的法律行為自身。因此，這種以法律行為的實(shí)施為條件的想法，本身就是矛盾的。所謂具有長期拘束力并且附條件的買賣要約說，已經(jīng)與形成權(quán)的構(gòu)想相當(dāng)接近，有學(xué)者甚至認(rèn)為，受領(lǐng)有長期拘束力之合同要約的人，其法律地位相當(dāng)于形成權(quán)人。拉倫茨教授進(jìn)一步認(rèn)為，這兩種構(gòu)想都存在著不足之處，它們都只能適用于以法律行為為基礎(chǔ)的優(yōu)先購買權(quán)，而不能適用在以公法規(guī)定為基礎(chǔ)的情形。[9]此外，具有長期拘束力并且附條件的買賣要約這一學(xué)說中所謂的條件，就是指出賣人與第三人訂立買賣合同的條件，即同等條件。 　　附條件的形成權(quán)說亦存在著不足之處。形成權(quán)的典型特征，在于法律賦予權(quán)利主體以單方面干預(yù)存在相對人的法律關(guān)系的權(quán)力，由于形成權(quán)的相對人必須接受權(quán)利主體行使形成權(quán)行為的事實(shí)，因而形成權(quán)的行使必須單純明確，否則將使法律關(guān)系復(fù)雜化且限于不穩(wěn)定狀態(tài)，嚴(yán)重影響相對人的利益。[10]實(shí)際上，房屋出租人將房屋出賣給第三人并非形成權(quán)所附的停止條件，而是形成權(quán)得以產(chǎn)生的條件。形成權(quán)以法律為依據(jù)，以法律規(guī)定的特定的事實(shí)為其前提條件，這個特定的事實(shí)稱為“形成原因”。[11]只有在房屋出租人愿意出賣房屋的這個形成原因出現(xiàn)的情況下，優(yōu)先購買權(quán)才得以產(chǎn)生。若房屋根本就不出賣，或雖發(fā)生所有權(quán)人之變更，卻是因贈與或者互易而導(dǎo)致，則只要不存在規(guī)避法律的行為，就不會產(chǎn)生優(yōu)先購買權(quán)的問題。所謂同等條件亦非形成權(quán)所附的條件，實(shí)際上是法律規(guī)定的優(yōu)先購買權(quán)人行使權(quán)利的限制性條件。 　　優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)應(yīng)為形成權(quán)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋是承租人優(yōu)先購買權(quán)得以產(chǎn)生的條件。優(yōu)先購買權(quán)的存在，并不限制出租人是否轉(zhuǎn)讓房屋的自由，但在同等條件下，其選擇合同相對人的自由即被限制，出租人只能與優(yōu)先購買權(quán)人訂立相同條件的買賣合同。一旦優(yōu)先購買權(quán)人向義務(wù)人為購買之意思表示，即可在權(quán)利人與義務(wù)人之間形成義務(wù)人與第三人同等內(nèi)容的契約，而無須義務(wù)人之承諾。這一法律效果是通過優(yōu)先購買權(quán)人對相對人所作的意思表示來完成的。因此，自然聯(lián)想到，將該表示解釋為成立買賣合同的意思表示，將優(yōu)先購買權(quán)解釋為可以借單方的意思表示創(chuàng)設(shè)此法律效果的權(quán)利。借單方的意思表示創(chuàng)設(shè)法律關(guān)系，此處即創(chuàng)設(shè)買賣合同的權(quán)利，通?？蓺w于形成權(quán)一類。[12] 　　二、房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使條件 　　優(yōu)先購買權(quán)是對房屋出租人的處分權(quán)所作的限制，此種限制直接依法律規(guī)定產(chǎn)生，具有法定性。這種法定性主要表現(xiàn)在：其一，依據(jù)《合同法》第230條之文義，優(yōu)先購買權(quán)只有在房屋出租人“出賣”第三人時才能產(chǎn)生，即只限于以對第三人出賣為內(nèi)容的有償轉(zhuǎn)讓行為。為保護(hù)承租人的利益，出賣應(yīng)解釋為包括互易行為。在出租人以租賃房屋抵債的情況下，因其目的乃是通過房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而代替金錢的給付，從此角度說，與房屋買賣并無不同，所以應(yīng)當(dāng)允許承租人行使優(yōu)先購買權(quán)。此外，依據(jù)《租賃合同司法解釋》第22條規(guī)定：“出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價、變賣租賃房屋償還債務(wù)，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人請求以同等條件優(yōu)先購買房屋的，人民法院應(yīng)予支持?！逼涠罁?jù)《房屋租賃合同司法解釋》第24條的規(guī)定，出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女之時，承租人并不享有優(yōu)先購買權(quán)。從這一立法解釋規(guī)定可以看出，與出租人之間具有身份關(guān)系的買受人，相比與出租人具有債權(quán)關(guān)系的承租人而言，具有更加優(yōu)越的地位。身份權(quán)優(yōu)于承租權(quán)，應(yīng)當(dāng)是這一限制性規(guī)定的理論基礎(chǔ)。 　　依據(jù)《合同法》第230條的規(guī)定，只有在同等條件下承租人才可以享有優(yōu)先購買權(quán)，但是“同等條件”具體是指何種含義，如何進(jìn)行操作和確定，在理論與實(shí)踐中都存在較大的爭議。有觀點(diǎn)認(rèn)為，在出讓人已經(jīng)就出讓的對象和第三人協(xié)商確定了買賣交易條件后，在承諾第三方之前，應(yīng)當(dāng)將此買賣交易條件告知有權(quán)行使優(yōu)先購買權(quán)的人，后者可在同等條件下行使其優(yōu)先購買權(quán)。[13]另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，出讓人在與第三人訂立了買賣合同后，應(yīng)將此合同規(guī)定的交易條件告訴有資格享有優(yōu)先購買權(quán)的主體，后者在同等條件下可以行使優(yōu)先購買權(quán)。按照此理論，優(yōu)先購買權(quán)的行使以“出賣人和第三人已經(jīng)達(dá)成有效的買賣契約”為前提。[14] 　　承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使，必須以出賣人與第三人間有買賣合同的存在為條件，否則無所謂同等條件優(yōu)先的問題。優(yōu)先購買權(quán)的“優(yōu)先”是相對于出賣人與第三人合同而言的，如果出賣人與第三人沒有訂立有效的合同，就沒有了比較對象，“優(yōu)先”也就失去了意義。出賣人未與第三人簽訂有效的買賣合同，則出賣人通知承租人的，僅僅是其意欲出賣租賃房屋的愿望而已。不僅如此，由于出租人應(yīng)當(dāng)在一定的期限內(nèi)通知承租人，如果一定的期限是指出租人應(yīng)當(dāng)在其和第三人協(xié)商確定交易條件之后開始計算，但問題是，交易條件的確定取決于雙方當(dāng)事人的意思表示，實(shí)際上很難把握。在實(shí)踐中，出租人和第三人洽談房屋出售事宜，也許很快就能成交，也許拖延多日卻無果而終。正如學(xué)者所言，“為了使優(yōu)先購買權(quán)人能夠?qū)ψ约簷?quán)利的行使作出決定，其必須知道出租人和第三人之間存在買賣合同?！盵15]因此，從保障優(yōu)先購買權(quán)實(shí)現(xiàn)的角度出發(fā)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為所謂“同等條件”，是指出租人與第三人在買賣合同中約定的相同條件。 　　對于同等條件的內(nèi)容，理論上認(rèn)識不一。有的主張同一價格說；[16]有的主張相對同等條件說，即認(rèn)為同等條件首先應(yīng)該是價格條件相同，其次應(yīng)當(dāng)適當(dāng)考慮支付方式。在價格條件和支付方式相同的情況下，對于其他交易條件是否需要完全相同，要看該條件是否影響到出租人的利益，如果沒有影響，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為同等條件。[17]由于法律規(guī)定同等條件的目的是為了平衡出租人的處分權(quán)與承租人的優(yōu)先購買權(quán)之間的關(guān)系，從而使出租人的利益不致遭受損害。因此，從維護(hù)出租人的利益出發(fā)，相對同等條件說更為合理。 　　出租人與第三人訂立買賣合同之后，應(yīng)當(dāng)在一定的期限內(nèi)通知承租人，并告知承租人其與第三人之間訂立的買賣合同的主要條款。這一通知義務(wù)是法定義務(wù)，其實(shí)質(zhì)是出