【正文】 【民商法論文】論房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)　　關(guān)鍵詞：房屋租賃 優(yōu)先購(gòu)買權(quán) 形成權(quán) 同等條件 對(duì)抗效力 登記 　　內(nèi)容提要: 房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)性質(zhì)為形成權(quán)。承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)時(shí)，出租人負(fù)有強(qiáng)制締約義務(wù)，在出租人與承租人之間形成以出賣人與第三人之間所訂立的合同條款為內(nèi)容的合同，形成類似一物二賣的雙重買賣關(guān)系。在房租租賃關(guān)系已經(jīng)登記備案或者第三人知道租賃關(guān)系之時(shí)，承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)具有對(duì)抗第三人的效力；反之，承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不得對(duì)抗已經(jīng)完成登記的善意第三人。出租人是否應(yīng)當(dāng)向第三人或者承租人承擔(dān)債務(wù)不履行的責(zé)任，仍然應(yīng)當(dāng)以優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是否具有對(duì)抗效力為基礎(chǔ)予以判斷?；趦?yōu)先購(gòu)買權(quán)制度的立法目的，共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)應(yīng)當(dāng)優(yōu)于承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。 　　《最高法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行》(以下簡(jiǎn)稱《民法通則司法解釋》)第118條規(guī)定：“出租人出賣房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無(wú)效?！边@是我國(guó)民事立法首次明確規(guī)定房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)?！逗贤ā返?30條規(guī)定沿襲了這一制度，該條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利?！?　　但是，由于上述法律規(guī)范過(guò)于簡(jiǎn)略以及缺乏可操作性，在司法實(shí)踐中留下許多制度適用上的疑難。2008年12月18日，依據(jù)最高人民法院發(fā)布的公告，《民法通則司法解釋》第118條從2008年12月24日起被廢止，理由是“與《物權(quán)法》有關(guān)規(guī)定沖突”。2009年7月，最高人民法院頒布了《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《房屋租賃合同司法解釋》)，該解釋第21條至24條對(duì)房屋承租人享有的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使、效力以及限制等作出了具體的規(guī)定。對(duì)此，本文從房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的性質(zhì)、行使條件與效力三個(gè)方面，對(duì)上述立法規(guī)定中存在的爭(zhēng)議問(wèn)題進(jìn)行分析和考察。 　　一、房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的性質(zhì)分析 　　優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，又稱優(yōu)先承買權(quán)、先買權(quán)，是指特定人依法律規(guī)定或約定而享有的、在出賣人出賣標(biāo)的物于第三人時(shí)，可以同等條件優(yōu)先于該第三人而購(gòu)買的權(quán)利。我國(guó)《物權(quán)法》、《合同法》、《合伙企業(yè)法》、《公司法》等法規(guī)范中分別規(guī)定按份共有人、承租人、合伙人以及股東享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。但是，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)這一權(quán)利性質(zhì)為何，在理論上認(rèn)識(shí)不一。對(duì)此，主要有以下四種觀點(diǎn)： 　　第一，附條件的形成權(quán)說(shuō)。該說(shuō)認(rèn)為優(yōu)先權(quán)就其性質(zhì)來(lái)說(shuō)，屬于形成權(quán)。優(yōu)先購(gòu)買權(quán)無(wú)論是法定還是約定的，性質(zhì)上都屬于形成權(quán)，權(quán)利人可以依單方之意思表示，形成與義務(wù)人將租賃房屋出賣給第三人的以同樣條件為內(nèi)容的合同，而無(wú)須義務(wù)人(出賣人)的承諾。但該項(xiàng)形成權(quán)附有停止條件，即只有在義務(wù)人出賣租賃房屋于第三人時(shí)，權(quán)利人才行使。[1]我國(guó)理論上有許多學(xué)者贊同該說(shuō)。[2] 　　第二，期待權(quán)說(shuō)。該說(shuō)認(rèn)為，在出租人未出賣租賃房屋時(shí)，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人的權(quán)利尚未現(xiàn)實(shí)化，只處于期待權(quán)狀態(tài)。但若出租人出賣租賃房屋于第三人時(shí)，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人可以行使權(quán)利，期待權(quán)即可獲得實(shí)現(xiàn)。[3] 　　第三，請(qǐng)求權(quán)說(shuō)。請(qǐng)求權(quán)說(shuō)認(rèn)為優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是權(quán)利人對(duì)出賣人享有的買賣合同訂立請(qǐng)求權(quán)。在權(quán)利人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)時(shí)，買賣合同的成立尚須出賣人的承諾。有觀點(diǎn)進(jìn)一步將請(qǐng)求權(quán)說(shuō)概括為附強(qiáng)制締約義務(wù)的請(qǐng)求權(quán)。該說(shuō)認(rèn)為，在出賣人違反義務(wù)將租賃房屋出賣給第三人時(shí)，承租人可以訴請(qǐng)公權(quán)力介入，強(qiáng)迫該出賣人對(duì)其作出承諾的意思表示。換言之，出租人對(duì)于承租人購(gòu)買租賃房屋的請(qǐng)求負(fù)有強(qiáng)制承諾的義務(wù)。[4] 　　第四，在德國(guó)民法理論上，部分學(xué)者主張將依優(yōu)先購(gòu)買權(quán)形成的合同解釋為附雙重條件的買賣合同。具體而言，第一個(gè)條件是出賣人與第三人締結(jié)買賣合同；第二個(gè)條件是優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人表示行使權(quán)利。[5]這一構(gòu)想在德國(guó)普通法時(shí)期即已存在，編纂德國(guó)民法典的第一次立法委員會(huì)甚至將其列為一種可能的選擇。還有學(xué)者認(rèn)為，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)行使是對(duì)起初內(nèi)容并不確定的、長(zhǎng)期并且附條件的買賣要約的承諾，換言之，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人借行使該權(quán)利，對(duì)出賣人的要約予以承諾。[6] 　　就上述觀點(diǎn)而言，所謂期待權(quán)說(shuō)難以自圓其說(shuō)。期待權(quán)是從德國(guó)學(xué)術(shù)理論上發(fā)展起來(lái)的一個(gè)概念，是指因具備取得權(quán)利之部分要件，受法律保護(hù)且具有權(quán)利性質(zhì)的法律地位。期待權(quán)之“期待”，應(yīng)該為一個(gè)法律上或多或少已經(jīng)有保證的、可以得到某種權(quán)利的指望，特別是取得某種債權(quán)或物權(quán)的指望。這種權(quán)利的一般取得條件已經(jīng)部分地實(shí)現(xiàn)，而它的完全實(shí)現(xiàn)尚要取決于一定的可能性。[7]期待權(quán)是對(duì)未來(lái)完整權(quán)利取得的一種期望，但并不是所有的期待都是期待權(quán)。期待權(quán)的構(gòu)成應(yīng)該具備以下條件： (1)對(duì)未來(lái)取得某種完整權(quán)利的期待； (2)已經(jīng)具備取得權(quán)利的部分要件； (3)期待權(quán)所指稱的法律地位應(yīng)具備一定的獨(dú)立性。從德國(guó)學(xué)者關(guān)于期待權(quán)的研究來(lái)看，典型的期待權(quán)包括附停止條件下設(shè)定的權(quán)利，以及分期付款買賣合同中買受人所享有的權(quán)利。[8]反觀優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人，由于出租人出賣標(biāo)的物的可能性非常渺茫，權(quán)利人取得標(biāo)的物的指望完全沒(méi)有任何保證，如果有的話也僅僅是一種單純向往的心理狀態(tài)，該狀態(tài)不具有取得權(quán)利的任何要件。 　　請(qǐng)求權(quán)說(shuō)或者是附強(qiáng)制締約的請(qǐng)求權(quán)說(shuō)亦存在著不足之處。依照這一理論，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人享有的是請(qǐng)求權(quán)，在他向所有權(quán)人發(fā)出購(gòu)買標(biāo)的物的要約時(shí)，出賣人負(fù)有強(qiáng)制承諾的義務(wù)。但是，如果出賣人拒絕對(duì)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人的請(qǐng)求予以承諾，則優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人的利益勢(shì)必難以獲得有效的保護(hù)。即使認(rèn)為在此情形出賣人負(fù)有強(qiáng)制承諾的義務(wù)，但也可能難以涵蓋另一種情形：所有權(quán)人在與第三人訂立買賣合同之后，將同樣的條件向優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人發(fā)出要約，其予以承諾的。這同樣是優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的具體表現(xiàn)。因此，附強(qiáng)制締約的請(qǐng)求權(quán)說(shuō)難免以偏概全。 　　對(duì)于附雙重條件的買賣合同說(shuō)以及具有長(zhǎng)期拘束力并且附條件的買賣要約說(shuō)，德國(guó)著名學(xué)者拉倫茨教授指出，附雙重條件的買賣合同說(shuō)仍然沒(méi)有明確優(yōu)先購(gòu)買權(quán)