房屋優(yōu)先權購買權的思考(已修改)
2025-07-04 17:12 本頁面
【正文】 浙江廣播電視大學畢業(yè)論文對房屋優(yōu)先購買權的深刻思考[內(nèi)容摘要] 優(yōu)先購買權作為一項民事特權，在民法典中都有較為詳細的規(guī)定，并相應地建立了比較完善的優(yōu)先購買權制度。而在我國，雖然各級民事規(guī)范性文件亦對此進行了規(guī)定，但是由于沒有引起足夠的重視，規(guī)定仍然比較零亂且沒有建立起統(tǒng)一的制度。目前，我國正致力于民法典的建設。民法是一部權利法，優(yōu)先購買權是其中一項重要的民事權利。對于市場主體之間的利益的調(diào)整與均衡具有積極的意義。應該認識到，優(yōu)先購買權具有優(yōu)先性和附從性，是一種期待權和形成權。進而言之，優(yōu)先購買權的性質(zhì)應為“附延緩條件的形成權”。因此，建立科學完善的優(yōu)先購買權制度是一個很重要的課題. 而且房屋承租人優(yōu)先購買權是司法實踐操作中的難點之一，本文從優(yōu)先購買權設置的意義及歷史淵源、房屋承租人優(yōu)先購買權的定義及租賃權屬性質(zhì)、租賃房屋優(yōu)先購買權的基本特征及條件、房屋優(yōu)先購買權的限制等方面進行了探析。[關健詞] 優(yōu)先購買權 法律性質(zhì) 行使期限一、優(yōu)先權的法律性質(zhì)及定義（一）、優(yōu)先購買權設置的意義及歷史淵源當前，學術界對于優(yōu)先購買權產(chǎn)生是否包括當事人的約定仍存在分歧。否定說認為，優(yōu)先購買權的主體只能由法律來規(guī)定，不能由當事人按照自己的意愿自由創(chuàng)設。①還有人認為，在市場經(jīng)濟體制下，意思自治、合同締結(jié)自由為民法的基本原則，財產(chǎn)的處分依法應尊重財產(chǎn)所有人的意愿，但是如果某項財產(chǎn)權的轉(zhuǎn)讓涉及對某些特定利害關系人(如承租人、典權人、共有人等)利益的保護，立法者應從公平、效益和維護社會生活正常秩序的價值取向出發(fā)，對此類特定利害關系人予以傾斜保護，在法律上賦予其優(yōu)先購買的權利，使這些特定的人能夠獲得優(yōu)先購買某項財產(chǎn)的權利，所以優(yōu)先購買權應是法定的而不是約定的權利。②在肯定說一方，比如臺灣民法學者王澤鑒先生認為：“權利的發(fā)生，有基于當事人的法律行為者，有基于法律的規(guī)定者。就優(yōu)先承受權言，其由當事人以契約訂定者，民法雖無明文，但依契約自由原則，自應承認其為有效，但僅具有債權之效力?！雹垡虼?，優(yōu)先購買權的產(chǎn)生原因可以是法律規(guī)定，也可以是當事人約定。正是由于產(chǎn)生原因的不同，保護承租人的基本生存和發(fā)展權，而對出租人承認承租人的優(yōu)先購買權，從而最大限度的使其所有權和使用權一致，以穩(wěn)定財產(chǎn)關系，使財產(chǎn)所有權和使用權統(tǒng)一于一個主體所享有。 在我國，優(yōu)先購買權古已有之，古稱佃租先買權雖無明文規(guī)定，但民法卻普遍存在，民國初年為法律所認可。在我國臺灣地區(qū)，優(yōu)先購買權變通適用于基地、房屋等財產(chǎn)買賣。如臺灣《土地法》第104條規(guī)定基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同等條件優(yōu)先購買之權?！杜_灣民法典》第4262條規(guī)定：租用建筑房屋出租人賣出其基地時，承租人有依同等條件優(yōu)先承買之權。在我國的多部法律中對房屋承租人的優(yōu)先購買權進行了規(guī)定，1983年12月17日《城市私有房屋管理條例》（以下簡稱《條例》）第11條：房屋所有人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，在同等條件下承租人有優(yōu)先購買權。1988年1月26日通過的《最高人民法院關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》（以下簡稱《意見》）規(guī)定：出賣人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。1999年10月1日起施行的《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）第230條：出賣人出賣租賃房屋的，應在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利。 (二)、優(yōu)先購買權的定義及租賃權屬性質(zhì) 優(yōu)先購買權，又稱先買權，是指特定人依法律規(guī)定或合同約定而享有的、在出賣人出賣標的物于第三人時，得以同等條件優(yōu)先于他人而購買的權利④。這一制度在法國、德國、瑞士等國的民法典以及我國臺灣地區(qū)的相關立法中均有所規(guī)定。在我國大陸，《中華人民共和國民法通則》（以下簡稱為《民法通則》）、《中華人民共和國公司法》、《中華人民共和國合伙企業(yè)法》以及《中華人民共和國合同法》（以下簡稱為《合同法》）等法律分別規(guī)定了共有人的優(yōu)先購買權、有限責任公司股東的優(yōu)先購買權、合伙人的優(yōu)先購買權、房屋承租人的優(yōu)先購買權等等。⑤所謂房屋承租人優(yōu)先購買權是指當出租人轉(zhuǎn)讓出租房屋時，房屋承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)于其他人購買該出租房屋的權利。 我國現(xiàn)行《合同法》出于保護承租人的利益，第249條規(guī)定租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。此為理論上所稱的買賣不破租賃。第230條規(guī)定：出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人有以同等條件優(yōu)先購買的權利。這兩條規(guī)定實質(zhì)上是授予承租人具有物權效力。還有《擔保法》司法解釋第65條規(guī)定：抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效。此類似于買賣不破租賃的效力，也體現(xiàn)了承租權的它物權性質(zhì)。 租賃權是一種債權，租賃合同在當事人之間產(chǎn)生的是債權法律關系，但長期的社會發(fā)展中租賃權具有不同于一般債權的特征，許多國家的立法為鞏固承租人的地位，對租賃權作了一系列的規(guī)定。學者稱為租賃權的物權化，就是說，租賃權雖然是一種債權，但具有物權的一些特征，租賃合同關系具有物權法律關系的性質(zhì)。物權分為完全的物權和限制的物權，前者即所有權，后者又分為用益物權和擔保物權，其中用益物權也是一種對他人所享有的使用、收益的權利。但承租人因租賃合同所取得的對他人所有物的使用、收益權利為債權性質(zhì)的權利。承認并保護承租人的優(yōu)先購買權，乃是我國的一貫政策。之所以如此，恐怕主要出于以下考慮：一是維護和穩(wěn)定承租人對租賃房屋的現(xiàn)實利用關系，盡量使房屋的所有人和利用人合而為一，減少承租人尋找房屋和搬遷的麻煩，從而降低交易成本，提高房屋的利用效率；二是在現(xiàn)代社會中，租賃他人房屋用于居住或經(jīng)商者日眾，承租人相對于房屋所有人而言，已經(jīng)形成一個較為龐大的社會弱勢群體，法律賦予承租人以優(yōu)先購買權，也是出于保護這一弱勢群體的政策考慮。因此，我國現(xiàn)行法承認并保護承租人的優(yōu)先購買權，是有其正當?shù)睦婵剂康摹? （三）、優(yōu)先購買權的法律性質(zhì)優(yōu)先購買權是一種由法律直接創(chuàng)設而能夠?qū)沟谌说拿袷聶嗬?，具有法定性，是法定先買權的一種。它不是基于租賃雙方當事人的意思自治協(xié)議而產(chǎn)生，也不能由雙方當事人事先協(xié)商而取消。在德國，通說
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