【正文】 浙江廣播電視大學(xué)畢業(yè)論文對(duì)房屋優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的深刻思考[內(nèi)容摘要] 優(yōu)先購(gòu)買權(quán)作為一項(xiàng)民事特權(quán)，在民法典中都有較為詳細(xì)的規(guī)定，并相應(yīng)地建立了比較完善的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度。而在我國(guó)，雖然各級(jí)民事規(guī)范性文件亦對(duì)此進(jìn)行了規(guī)定，但是由于沒(méi)有引起足夠的重視，規(guī)定仍然比較零亂且沒(méi)有建立起統(tǒng)一的制度。目前，我國(guó)正致力于民法典的建設(shè)。民法是一部權(quán)利法，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是其中一項(xiàng)重要的民事權(quán)利。對(duì)于市場(chǎng)主體之間的利益的調(diào)整與均衡具有積極的意義。應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)具有優(yōu)先性和附從性，是一種期待權(quán)和形成權(quán)。進(jìn)而言之，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的性質(zhì)應(yīng)為“附延緩條件的形成權(quán)”。因此，建立科學(xué)完善的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度是一個(gè)很重要的課題. 而且房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是司法實(shí)踐操作中的難點(diǎn)之一，本文從優(yōu)先購(gòu)買權(quán)設(shè)置的意義及歷史淵源、房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的定義及租賃權(quán)屬性質(zhì)、租賃房屋優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的基本特征及條件、房屋優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的限制等方面進(jìn)行了探析。[關(guān)健詞] 優(yōu)先購(gòu)買權(quán) 法律性質(zhì) 行使期限一、優(yōu)先權(quán)的法律性質(zhì)及定義（一）、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)設(shè)置的意義及歷史淵源當(dāng)前，學(xué)術(shù)界對(duì)于優(yōu)先購(gòu)買權(quán)產(chǎn)生是否包括當(dāng)事人的約定仍存在分歧。否定說(shuō)認(rèn)為，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的主體只能由法律來(lái)規(guī)定，不能由當(dāng)事人按照自己的意愿自由創(chuàng)設(shè)。①還有人認(rèn)為，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，意思自治、合同締結(jié)自由為民法的基本原則，財(cái)產(chǎn)的處分依法應(yīng)尊重財(cái)產(chǎn)所有人的意愿，但是如果某項(xiàng)財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓涉及對(duì)某些特定利害關(guān)系人(如承租人、典權(quán)人、共有人等)利益的保護(hù)，立法者應(yīng)從公平、效益和維護(hù)社會(huì)生活正常秩序的價(jià)值取向出發(fā)，對(duì)此類特定利害關(guān)系人予以傾斜保護(hù)，在法律上賦予其優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利，使這些特定的人能夠獲得優(yōu)先購(gòu)買某項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的權(quán)利，所以優(yōu)先購(gòu)買權(quán)應(yīng)是法定的而不是約定的權(quán)利。②在肯定說(shuō)一方，比如臺(tái)灣民法學(xué)者王澤鑒先生認(rèn)為：“權(quán)利的發(fā)生，有基于當(dāng)事人的法律行為者，有基于法律的規(guī)定者。就優(yōu)先承受權(quán)言，其由當(dāng)事人以契約訂定者，民法雖無(wú)明文，但依契約自由原則，自應(yīng)承認(rèn)其為有效，但僅具有債權(quán)之效力。”③因此，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的產(chǎn)生原因可以是法律規(guī)定，也可以是當(dāng)事人約定。正是由于產(chǎn)生原因的不同，保護(hù)承租人的基本生存和發(fā)展權(quán)，而對(duì)出租人承認(rèn)承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，從而最大限度的使其所有權(quán)和使用權(quán)一致，以穩(wěn)定財(cái)產(chǎn)關(guān)系，使財(cái)產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)統(tǒng)一于一個(gè)主體所享有。 　　在我國(guó)，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)古已有之，古稱佃租先買權(quán)雖無(wú)明文規(guī)定，但民法卻普遍存在，民國(guó)初年為法律所認(rèn)可。在我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)變通適用于基地、房屋等財(cái)產(chǎn)買賣。如臺(tái)灣《土地法》第104條規(guī)定基地出賣時(shí)，地上權(quán)人、典權(quán)人或承租人有依同等條件優(yōu)先購(gòu)買之權(quán)?！杜_(tái)灣民法典》第4262條規(guī)定：租用建筑房屋出租人賣出其基地時(shí)，承租人有依同等條件優(yōu)先承買之權(quán)。在我國(guó)的多部法律中對(duì)房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)進(jìn)行了規(guī)定，1983年12月17日《城市私有房屋管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）第11條：房屋所有人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，在同等條件下承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。1988年1月26日通過(guò)的《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》）規(guī)定：出賣人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無(wú)效。1999年10月1日起施行的《中華人民共和國(guó)合同法》（以下簡(jiǎn)稱《合同法》）第230條：出賣人出賣租賃房屋的，應(yīng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。 (二)、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的定義及租賃權(quán)屬性質(zhì)　 優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，又稱先買權(quán)，是指特定人依法律規(guī)定或合同約定而享有的、在出賣人出賣標(biāo)的物于第三人時(shí)，得以同等條件優(yōu)先于他人而購(gòu)買的權(quán)利④。這一制度在法國(guó)、德國(guó)、瑞士等國(guó)的民法典以及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的相關(guān)立法中均有所規(guī)定。在我國(guó)大陸，《中華人民共和國(guó)民法通則》（以下簡(jiǎn)稱為《民法通則》）、《中華人民共和國(guó)公司法》、《中華人民共和國(guó)合伙企業(yè)法》以及《中華人民共和國(guó)合同法》（以下簡(jiǎn)稱為《合同法》）等法律分別規(guī)定了共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、有限責(zé)任公司股東的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、合伙人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)等等。⑤所謂房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是指當(dāng)出租人轉(zhuǎn)讓出租房屋時(shí)，房屋承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)于其他人購(gòu)買該出租房屋的權(quán)利。 　　我國(guó)現(xiàn)行《合同法》出于保護(hù)承租人的利益，第249條規(guī)定租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。此為理論上所稱的買賣不破租賃。第230條規(guī)定：出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。這兩條規(guī)定實(shí)質(zhì)上是授予承租人具有物權(quán)效力。還有《擔(dān)保法》司法解釋第65條規(guī)定：抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效。此類似于買賣不破租賃的效力，也體現(xiàn)了承租權(quán)的它物權(quán)性質(zhì)。 　　租賃權(quán)是一種債權(quán)，租賃合同在當(dāng)事人之間產(chǎn)生的是債權(quán)法律關(guān)系，但長(zhǎng)期的社會(huì)發(fā)展中租賃權(quán)具有不同于一般債權(quán)的特征，許多國(guó)家的立法為鞏固承租人的地位，對(duì)租賃權(quán)作了一系列的規(guī)定。學(xué)者稱為租賃權(quán)的物權(quán)化，就是說(shuō)，租賃權(quán)雖然是一種債權(quán)，但具有物權(quán)的一些特征，租賃合同關(guān)系具有物權(quán)法律關(guān)系的性質(zhì)。物權(quán)分為完全的物權(quán)和限制的物權(quán)，前者即所有權(quán)，后者又分為用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)，其中用益物權(quán)也是一種對(duì)他人所享有的使用、收益的權(quán)利。但承租人因租賃合同所取得的對(duì)他人所有物的使用、收益權(quán)利為債權(quán)性質(zhì)的權(quán)利。承認(rèn)并保護(hù)承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，乃是我國(guó)的一貫政策。之所以如此，恐怕主要出于以下考慮：一是維護(hù)和穩(wěn)定承租人對(duì)租賃房屋的現(xiàn)實(shí)利用關(guān)系，盡量使房屋的所有人和利用人合而為一，減少承租人尋找房屋和搬遷的麻煩，從而降低交易成本，提高房屋的利用效率；二是在現(xiàn)代社會(huì)中，租賃他人房屋用于居住或經(jīng)商者日眾，承租人相對(duì)于房屋所有人而言，已經(jīng)形成一個(gè)較為龐大的社會(huì)弱勢(shì)群體，法律賦予承租人以優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，也是出于保護(hù)這一弱勢(shì)群體的政策考慮。因此，我國(guó)現(xiàn)行法承認(rèn)并保護(hù)承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，是有其正當(dāng)?shù)睦婵剂康摹? （三）、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的法律性質(zhì)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是一種由法律直接創(chuàng)設(shè)而能夠?qū)沟谌说拿袷聶?quán)利，具有法定性，是法定先買權(quán)的一種。它不是基于租賃雙方當(dāng)事人的意思自治協(xié)議而產(chǎn)生，也不能由雙方當(dāng)事人事先協(xié)商而取消。在德國(guó)，通說(shuō)