有關(guān)房屋有關(guān)房屋買(mǎi)賣中承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)問(wèn)題的應(yīng)用(已修改)
2025-04-06 03:56 本頁(yè)面
【正文】 A thesis submitted toXXXin partial fulfillment of the requirementfor the degree ofMaster of Engineering關(guān)于房屋買(mǎi)賣中承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)問(wèn)題關(guān)于房屋買(mǎi)賣中承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)問(wèn)題作者劉京柱一、問(wèn)題概說(shuō) 房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，屬于優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)之一種。優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，是指特定人依法律規(guī)定或約定而享有的于出賣人出賣標(biāo)的物于第三人時(shí)，得以同等條件優(yōu)先于他人而購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。①承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是指作為承租人的公民、法人或其他組織在租賃合同有效期內(nèi)，在出租人出賣租賃物時(shí)，依照法律規(guī)定享有的在同等條件下優(yōu)先于其他購(gòu)買(mǎi)人購(gòu)買(mǎi)租賃物的權(quán)利。承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的法律性質(zhì)如何，關(guān)系到其行使和保護(hù)，學(xué)說(shuō)和實(shí)務(wù)一向有不同見(jiàn)解。主要觀點(diǎn)有三：其一為訂立買(mǎi)賣合同請(qǐng)求權(quán)說(shuō)。②我國(guó)司法實(shí)務(wù)中也多持此說(shuō)，即認(rèn)為承租人不能直接依據(jù)第三人購(gòu)買(mǎi)房屋的條件取得房屋，只能請(qǐng)求確認(rèn)所有人與第三人簽訂的買(mǎi)賣合同無(wú)效，然后才可論及向所有人請(qǐng)求訂立買(mǎi)賣合同。③其二為形成權(quán)說(shuō)或附條件形成權(quán)說(shuō)。④依此說(shuō)，承租權(quán)人得以其單方意思表示而形成以出賣人與第三人間同樣條件為內(nèi)容的合同，無(wú)須義務(wù)人的承諾?；蛟撔纬蓹?quán)附有停止條件，須待出賣人出賣標(biāo)的物于第三人時(shí)，始得行使。其三為物權(quán)取得權(quán)說(shuō)。該說(shuō)認(rèn)為，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)具有排斥他人的效力，故為物權(quán)，但既非用益物權(quán)，亦非擔(dān)保物權(quán)，耐屬于形成權(quán)的物權(quán)取得權(quán)。⑤依筆者之見(jiàn)，對(duì)承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的法律性質(zhì)及其構(gòu)成要件可從以下方面理解：(一)承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的性質(zhì)承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是一種法定權(quán)利。承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是由法律直接加以規(guī)定，也即只能由法律加以創(chuàng)設(shè)，而不能根據(jù)當(dāng)事人之間的約定或習(xí)慣而產(chǎn)生。承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的現(xiàn)行法律依據(jù)主要有：《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第十一條規(guī)定：房屋所有人出賣出租房屋，須提前三個(gè)月通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》第118條規(guī)定：出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買(mǎi)賣無(wú)效?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第二百三十條規(guī)定：出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。 《合同法》在債權(quán)關(guān)系基礎(chǔ)上以法律形式確立了承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度。由于承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是一種法定權(quán)利，因而其具有對(duì)抗第三人的法律效力。承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)具有物權(quán)性質(zhì)，是一種準(zhǔn)物權(quán)，即準(zhǔn)用于物權(quán)法規(guī)定的財(cái)產(chǎn)權(quán)，先買(mǎi)權(quán)的優(yōu)先效力和追及效力就是體現(xiàn)，可以對(duì)抗第三人（6）。從近代世界各國(guó)的立法趨勢(shì)來(lái)看，租賃權(quán)已呈現(xiàn)出物權(quán)化的趨勢(shì)，即通說(shuō)所謂的“租賃權(quán)的物權(quán)化”（7）。由于租賃權(quán)的物權(quán)性，基于租賃權(quán)而產(chǎn)生的承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)也自然應(yīng)具有物權(quán)性質(zhì)。承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)雖然不能直接對(duì)租賃物享有權(quán)利，但它能直接對(duì)抗第三人，且承租人只要在同等條件下就能依自己的行為使權(quán)利發(fā)生變動(dòng)，這明顯區(qū)別于設(shè)立、變更或消滅必須由雙方當(dāng)事人的意思表示來(lái)完成的債權(quán)。明確承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是一種準(zhǔn)物權(quán)，可以有效地防止出租人與第三人串通而以協(xié)議的形式任意更改法定優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的規(guī)定，侵害承租人的權(quán)利，以更好地保護(hù)承租人的合法權(quán)益。另有學(xué)者認(rèn)為，承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是一項(xiàng)物權(quán)，是給出租人增加的合法負(fù)擔(dān)。（8）對(duì)該觀點(diǎn)，筆者不敢茍同，因?yàn)樽赓U權(quán)盡管出現(xiàn)物權(quán)化的趨向，但一般而言，其性質(zhì)仍為債權(quán)。我國(guó)現(xiàn)行民事立法賦予租賃權(quán)具有對(duì)抗第三人的物權(quán)效力，但是現(xiàn)行民事立法并沒(méi)有確認(rèn)租賃權(quán)為物權(quán)，仍然把它視為債權(quán)。租賃權(quán)的物權(quán)化應(yīng)有一定的邊界，否則不但有違物權(quán)化的初衷，而且會(huì)導(dǎo)致法律體系的紊亂。（9）承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是形成權(quán)，即承租人可以主張依據(jù)出租人與第三達(dá)成的買(mǎi)賣條件建立自己與出租人之間的買(mǎi)賣關(guān)系。（10）優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的權(quán)利屬性為形成權(quán)，其實(shí)質(zhì)系對(duì)出租人選擇房屋買(mǎi)賣合同對(duì)方當(dāng)事人自由的限制（11）。所謂形成權(quán)，是指由法律賦予的權(quán)利人僅憑自己的單方行為即可使法律關(guān)系發(fā)生、變更或消滅的權(quán)利。形成權(quán)的主要功能，在于權(quán)利人憑單方意思表示可以產(chǎn)生、變更、消滅民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系。（12）由于承租人一旦行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，即可依法排除出租人將租賃物出賣給他人的可能，而在其與出租人之間形成買(mǎi)賣租賃物的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。因此，承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是一種形成權(quán)。承租人僅憑自己的單方意思，即可與出租人形成以出租人與第三人同等條件為內(nèi)容的買(mǎi)賣合同，無(wú)須出租人承諾。又由于承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)以同等條件為前提，因此，其又是一種“附條件”的形成權(quán)，但這里所謂的“附條件”是法律明確規(guī)定的，不是雙方當(dāng)事人約定的事項(xiàng)，因而也就不是真正意義上的“附條件”，故此，筆者不同意承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是附條件形成權(quán)的說(shuō)法。承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是一種期待權(quán)。（13）承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)并不是承租人在任何時(shí)候都能享有的一種現(xiàn)實(shí)權(quán)利。承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)發(fā)生于出租人轉(zhuǎn)讓租賃物所有權(quán)之時(shí)，在此之前，承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)只是一種期待權(quán)。承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是一種專屬權(quán)。由于承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是根據(jù)法律規(guī)定而產(chǎn)生的，這種權(quán)利僅屬于承租人本人，故不能轉(zhuǎn)讓和繼承。但是，如果承租人承租租賃物是供家庭成員共同使用的，則承租人死亡時(shí)，承租人的家庭成員應(yīng)視為享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。（14）(二)承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的構(gòu)成要件承租人與出租人之間必須存在合法有效的租賃合同。承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)必須以合法有效的租賃合同為前提條件。如果租賃合同不成立、無(wú)效或因履行期限屆滿而終止，則
環(huán)評(píng)公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1