有關(guān)房屋有關(guān)房屋買(mǎi)賣(mài)中承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)問(wèn)題的應(yīng)用-免費(fèi)閱讀
【正文】 優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人經(jīng)通知未到場(chǎng)的，視為放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。（27） 參見(jiàn)焦祖涵：《土地法釋論》，臺(tái)灣三民書(shū)局，1973。（20） 參見(jiàn)最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第89條：“共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。（15） 參見(jiàn)：劉云升：《先買(mǎi)權(quán)制度法律價(jià)值等諸問(wèn)題的探討——兼論先買(mǎi)權(quán)制度在未來(lái)民法典上的定位》，載《河北法學(xué)》2000年第5期，第40頁(yè)；又見(jiàn)王利明：《房屋買(mǎi)賣(mài)中的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)》，載《中國(guó)民法案例與學(xué)理研究民法債權(quán)》，法律出版社1991年9月第1版，第650頁(yè)；又見(jiàn)楊立新主編：《疑難民事糾紛司法對(duì)策》(第二集)，吉林人民出版社1997年7月第1版，第309頁(yè)。我國(guó)學(xué)者郭明瑞、房紹坤等主張形成權(quán)說(shuō)。在民事拍賣(mài)中亦可予以參照?qǐng)?zhí)行。如承租人沒(méi)有參加競(jìng)買(mǎi)，視為承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；如承租人參加競(jìng)買(mǎi)，承租人應(yīng)當(dāng)作為普通的競(jìng)買(mǎi)人，適用《拍賣(mài)法》的規(guī)定，以最高應(yīng)價(jià)方能取得拍賣(mài)標(biāo)的物，而承租人則不得主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。幾個(gè)部分優(yōu)先權(quán)之間既然應(yīng)當(dāng)是平等的，都有平行擴(kuò)張的權(quán)利，就不應(yīng)單純地套用自然界的叢林法則以強(qiáng)者勝出。當(dāng)部分如果相對(duì)獨(dú)立就必然對(duì)整體之功效產(chǎn)生較大影響的情況下，這種優(yōu)先權(quán)就不能獨(dú)立存在，就會(huì)被吸收或作擴(kuò)張。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，承租部分房屋的承租人不享有整棟房屋的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。前者指物權(quán)效力所及之物，即物權(quán)客體；后者指?jìng)鶛?quán)人可受領(lǐng)或請(qǐng)求。在多數(shù)共有人要求轉(zhuǎn)讓共有物，而少數(shù)共有人愿意承購(gòu)的情況下，多數(shù)共有人完全沒(méi)有行使多數(shù)決原則下的處分權(quán)將共有物轉(zhuǎn)讓給他人的必要。由于共有人均作為了出賣(mài)人，不存在共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)問(wèn)題，何來(lái)競(jìng)合？由于共有權(quán)和共有份額的抽象性和特殊性，學(xué)者在討論共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)與承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)競(jìng)合問(wèn)題時(shí)，往往將個(gè)別共有人與全體共有人、共有份額與共有物的特定部分等混為一談，這也是造成認(rèn)識(shí)上存在分歧的主要原因。共有份額之不同于共有物，在民法理論上，尤為明顯。[法律評(píng)析]本案中一、二審法院的審理思路是模糊的，一方面認(rèn)為承租人參加出賣(mài)人組織的拍賣(mài)、競(jìng)賣(mài)活動(dòng)，其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)即喪失；另一方面又認(rèn)為作為承租人的申某之所以不能主張行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，是因?yàn)槠涑鰞r(jià)低于中標(biāo)人莊某，與作為其他購(gòu)買(mǎi)人的莊某不具有同等條件。同年7月5日，某鎮(zhèn)政府向申某發(fā)出通知書(shū)，要求與其終止房屋租賃關(guān)系，讓申某3個(gè)月內(nèi)另?yè)駹I(yíng)業(yè)地點(diǎn)。下文還將就此另行論述。一般而言，如果當(dāng)事人在租賃合同中對(duì)同等條件沒(méi)作特別約定，我國(guó)法律上提出的同等條件，在理論上一般解釋為同一價(jià)格（15）。承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是一種專(zhuān)屬權(quán)。形成權(quán)的主要功能，在于權(quán)利人憑單方意思表示可以產(chǎn)生、變更、消滅民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系。明確承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是一種準(zhǔn)物權(quán)，可以有效地防止出租人與第三人串通而以協(xié)議的形式任意更改法定優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的規(guī)定，侵害承租人的權(quán)利，以更好地保護(hù)承租人的合法權(quán)益。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》第118條規(guī)定：出租人出賣(mài)出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣(mài)房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。④依此說(shuō)，承租權(quán)人得以其單方意思表示而形成以出賣(mài)人與第三人間同樣條件為內(nèi)容的合同，無(wú)須義務(wù)人的承諾。A thesis submitted toXXXin partial fulfillment of the requirementfor the degree ofMaster of Engineering關(guān)于房屋買(mǎi)賣(mài)中承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)問(wèn)題關(guān)于房屋買(mǎi)賣(mài)中承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)問(wèn)題作者劉京柱一、問(wèn)題概說(shuō) 房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，屬于優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)之一種?；蛟撔纬蓹?quán)附有停止條件，須待出賣(mài)人出賣(mài)標(biāo)的物于第三人時(shí)，始得行使?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第二百三十條規(guī)定：出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。另有學(xué)者認(rèn)為，承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是一項(xiàng)物權(quán)，是給出租人增加的合法負(fù)擔(dān)。（12）由于承租人一旦行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，即可依法排除出租人將租賃物出賣(mài)給他人的可能，而在其與出租人之間形成買(mǎi)賣(mài)租賃物的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。由于承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是根據(jù)法律規(guī)定而產(chǎn)生的，這種權(quán)利僅屬于承租人本人，故不能轉(zhuǎn)讓和繼承。當(dāng)然，對(duì)“同等條件”應(yīng)當(dāng)作寬泛理解，不僅包括價(jià)格條件，而且也包括付款條件以及出賣(mài)人提出的其他條件等。二、實(shí)例研析據(jù)以研究的案例：申某與某鎮(zhèn)政府招標(biāo)、投標(biāo)買(mǎi)賣(mài)房屋糾紛案[基本案情]1992年秋，申某承租了某鎮(zhèn)政府樓房9間、平房12間，租賃期限到2002年1月1日止。7月7日，申某以行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)為由拒絕交付房屋，要求繼續(xù)履行合同，并于2001年1月17日訴至R市某區(qū)法院，請(qǐng)求判決確認(rèn)某鎮(zhèn)政府與莊某的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系無(wú)效，由其以市場(chǎng)價(jià)格優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)涉案12間平房。前者提出的命題是本享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的承租人如同意參加出租人組織的拍賣(mài)、競(jìng)賣(mài)活動(dòng)，其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)即喪失；后者則認(rèn)為其并非必然喪失優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，其能否行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，關(guān)鍵要看其是否與其它競(jìng)買(mǎi)人具有同等條件。（17）因此，兩優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的客體完全不同，兩者井水不犯河水，根本無(wú)從并存乃至發(fā)生沖突，沒(méi)有可比性。（19）在審判實(shí)務(wù)中，之所以出現(xiàn)較多共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)與承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)之間競(jìng)合的發(fā)生，原因主要有二：一是人們對(duì)承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)進(jìn)行了擴(kuò)張性解釋?zhuān)丛诠灿腥宿D(zhuǎn)讓共有份額時(shí)也賦予承租人以?xún)?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；二是在共有人處分共有物時(shí)由于采用“多數(shù)決原則”而引起了競(jìng)合。因?yàn)槌鲎尮灿蟹蓊~還是出讓共有物，對(duì)共有人在利益上沒(méi)有任何區(qū)別。換言之，前者是權(quán)
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