【正文】 。另外，一、二審法院均未界定招投標與拍賣之間的關系及在所涉案件中出賣的方式究竟為招標、拍賣抑或其他。（18）從轉(zhuǎn)讓的前提條件分析也不會發(fā)生競合。如2005年7月公布的《物權法草案》第一百零二條規(guī)定：處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的，應當經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。如果多數(shù)共有人執(zhí)意不讓渡共有份額，則純屬損人不利己之舉，違反了民法的誠實信用和權利不得濫用原則。債務人給付之物，不是債權效力所及之物，因此不是債權客體。承租人優(yōu)先購買權的空間效力只及于承租范圍內(nèi)的房屋，對于出租人所有的其他房屋不產(chǎn)生優(yōu)先購買的效力，即特定的部分優(yōu)先權不能擴大及于整體（24）。而對幾個部分優(yōu)先權之間應當是平等的，他們擁有平行的擴張權利，強者勝出。況且法律之所以明確賦予某些法律關系中的特定人以優(yōu)先權，主要基于簡化法律關系、穩(wěn)定社會秩序、便于物盡其用，同時兼有保護社會弱者的考慮?！保?2）觀點二認為，在此情況下，出租人應當通知承租人參加競買，如果第三人的出價與承租人相同，仍然由承租人取得出賣的房屋。 （作者單位：深圳市龍崗區(qū)人民法院）注釋：① 參見王澤鑒：《民法學說與判例研究》第5冊，中國政法大學出版社，1998年，第505頁。劉心穩(wěn)認為：先買權是一種準物權，“先買權對標的物的所有權有一定的限制力，在所有人出賣標的物時，先買權人在同等條件下能比他人優(yōu)先購買，出賣人不得拒絕，否則，先買權人有權請求法院予以保護。（10） 參見最高人民法院民事審判第一庭高級法官胡仕浩：《房屋承租人優(yōu)先購買權的效力》，載最高人民法院民事審判第一庭編《中國民事審判前沿》2005年第1集，法律出版社2005年1月第1版，第165頁；又見楊立新主編：《疑難民事糾紛司法對策》(第二集)，吉林人民出版社1997年7月第1版，第309頁。（16）參見王利明：《優(yōu)先購買權與建筑物區(qū)分所有》，載《中國民法案例與學理研究”（21） 王澤鑒：《共有人優(yōu)先承購權與基地承租人優(yōu)先購買權之競合》，載王澤鑒：《民法學說與判例研究》第3冊，中國政法大學出版社1998年1月第1版，第348頁。（28） 參見戴孟勇：《先買權的若干理論問題》，載中國民商法律網(wǎng)－法學前沿－青年學術，2003年5月29日。順序相同的多個優(yōu)先購買權人同時表示買受的，以抽簽方式?jīng)Q定買受人。（32） 王澤鑒著：《民法學說與判例研究》第1冊，中國政法大學出版社，1998年版。（25） 參見李群星：《對承租人優(yōu)先購買權制度的評析》，載湖北省高級人民法院網(wǎng)。（18） 張弛：《權利優(yōu)先行使辨析》，載《法學》1999年第4期。又見王忠：《房屋承租人優(yōu)先購買權若干實務問題研究》，載黃松有主編：《民事審判指導與參考》2004年第2集，總第18集，第197頁。（7） 參見史尚寬：《民刑法論叢》，臺灣榮泰印書館1973年版，第96頁，轉(zhuǎn)引自劉保玉編著：《物權法》上海人民出版社2003年7月，第16頁。④ 形成權系賦予權利人得依其意思而形成一定法律效果的法律之力，相對人并不負有相對應的義務，只是受到拘束，須容忍此項形成及其法律效果。否則，不但有違法之嫌，且也會落個以保護一種利益為名而損害在先的另一利益的責難。理由是：依照《合同法》第一百七十三條（29）和《拍賣法》第五十一條（30）的規(guī)定，出租人以拍賣方式轉(zhuǎn)讓出租房屋，承租人行使優(yōu)先購買權應受到相應的限制，即應優(yōu)先適用《拍賣法》，以體現(xiàn)“特別法優(yōu)于一般法”的法律適用原則?！保?7）但筆者對該主張中的多個部分承租人簡單按“強者勝出”來決定優(yōu)先購買權的實際行使持有異議。（25）第三種觀點認為，應確立物盡其用的基本價值取向，首先肯定租賃者對其相對應的租賃物擁有優(yōu)先購買權，但又不把該權利絕對化、孤立化，應隨著部分與整體的關系而作相應的調(diào)整。（23）(二)房屋的局部承租人能否主張房屋整體的優(yōu)先購買權在審判實踐中，常常出現(xiàn)承租房屋局部的承租人要求對房屋之整體行使優(yōu)先購買權的問題。我們通常所說的債的標的物，實際上是給付行為所指向的對象。要切實解決問題，還應當從“多數(shù)決原則”的功能和弊端來思考和解決。若部分共有人不同意處分共有物，則不能處分共有物，當然不能就共有物進行買賣，則承租人優(yōu)先購買權行使的直接前提(即出租人出賣租賃房屋和同等條件兩個要件)都無從談起。理由主要有：從兩者的客體性質(zhì)來分析不會發(fā)生競合。最高法院有關司法解釋規(guī)定承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權，而申某的競買價格明顯低于中標人莊某的競買價格，不具備同等條件，故申某不能對抗中標人莊某而主張行使優(yōu)先購買權。申某落標后領回招標押金及標底現(xiàn)金。所謂特定的標的物，即是指承租人承租的租賃物。承租人只能在同等條件下行使優(yōu)先購買權。（13）承租人優(yōu)先購買權并不是承租人在任何時候都能享有的一種現(xiàn)實權利。（10）優(yōu)先購買權的權利屬性為形成權，其實質(zhì)系對出租人選擇房屋買賣合同對方當事人自由的限制（11）。由于租賃權的物權性，基于租賃權而產(chǎn)生的承租人的優(yōu)先購買權也自然應具有物權性質(zhì)。承租人享有優(yōu)先購買權的現(xiàn)行法律依據(jù)主要有：《城市私有房屋管理條例》第十一條規(guī)定：房屋所有人出賣出租房屋，須提前三個月通知承租人。②我國司法實務中也多持此說，即認為承租人不能直接依據(jù)第三人購買房屋的條件取得房屋，只能請求確認所有人與第三人簽訂的買賣合同無效，然后才可論及向所有人請求訂立買賣合同。①承租人優(yōu)先購買權是指作為承租人的公民、法人或其他組織在租賃合同有效期內(nèi)，在出租人出賣租賃物時，依照法律規(guī)定享有的在同等條件下優(yōu)先于其他購買人購買租賃物的權利。該說認為，優(yōu)先購買權具有排斥他人的效力