【正文】 質(zhì)來分析不會(huì)發(fā)生競(jìng)合。要切實(shí)解決問題，還應(yīng)當(dāng)從“多數(shù)決原則”的功能和弊端來思考和解決。（23）(二)房屋的局部承租人能否主張房屋整體的優(yōu)先購買權(quán)在審判實(shí)踐中，常常出現(xiàn)承租房屋局部的承租人要求對(duì)房屋之整體行使優(yōu)先購買權(quán)的問題?！保?7）但筆者對(duì)該主張中的多個(gè)部分承租人簡(jiǎn)單按“強(qiáng)者勝出”來決定優(yōu)先購買權(quán)的實(shí)際行使持有異議。否則，不但有違法之嫌，且也會(huì)落個(gè)以保護(hù)一種利益為名而損害在先的另一利益的責(zé)難。（7） 參見史尚寬：《民刑法論叢》，臺(tái)灣榮泰印書館1973年版，第96頁，轉(zhuǎn)引自劉保玉編著：《物權(quán)法》上海人民出版社2003年7月，第16頁。（18） 張弛：《權(quán)利優(yōu)先行使辨析》，載《法學(xué)》1999年第4期。（32） 王澤鑒著：《民法學(xué)說與判例研究》第1冊(cè)，中國(guó)政法大學(xué)出版社，1998年版。（28） 參見戴孟勇：《先買權(quán)的若干理論問題》，載中國(guó)民商法律網(wǎng)－法學(xué)前沿－青年學(xué)術(shù)，2003年5月29日。（16）參見王利明：《優(yōu)先購買權(quán)與建筑物區(qū)分所有》，載《中國(guó)民法案例與學(xué)理研究劉心穩(wěn)認(rèn)為：先買權(quán)是一種準(zhǔn)物權(quán)，“先買權(quán)對(duì)標(biāo)的物的所有權(quán)有一定的限制力，在所有人出賣標(biāo)的物時(shí)，先買權(quán)人在同等條件下能比他人優(yōu)先購買，出賣人不得拒絕，否則，先買權(quán)人有權(quán)請(qǐng)求法院予以保護(hù)。”（32）觀點(diǎn)二認(rèn)為，在此情況下，出租人應(yīng)當(dāng)通知承租人參加競(jìng)買，如果第三人的出價(jià)與承租人相同，仍然由承租人取得出賣的房屋。而對(duì)幾個(gè)部分優(yōu)先權(quán)之間應(yīng)當(dāng)是平等的，他們擁有平行的擴(kuò)張權(quán)利，強(qiáng)者勝出。債務(wù)人給付之物，不是債權(quán)效力所及之物，因此不是債權(quán)客體。如2005年7月公布的《物權(quán)法草案》第一百零二條規(guī)定：處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。另外，一、二審法院均未界定招投標(biāo)與拍賣之間的關(guān)系及在所涉案件中出賣的方式究竟為招標(biāo)、拍賣抑或其他。2000年，某鎮(zhèn)政府決定以整體拍賣方式出售該12間平房，并將出售方式告知申某，申某表示愿意參加競(jìng)買。但是，如果承租人承租租賃物是供家庭成員共同使用的，則承租人死亡時(shí)，承租人的家庭成員應(yīng)視為享有優(yōu)先購買權(quán)。（8）對(duì)該觀點(diǎn)，筆者不敢茍同，因?yàn)樽赓U權(quán)盡管出現(xiàn)物權(quán)化的趨向，但一般而言，其性質(zhì)仍為債權(quán)。其三為物權(quán)取得權(quán)說。③其二為形成權(quán)說或附條件形成權(quán)說。承租人的優(yōu)先購買權(quán)雖然不能直接對(duì)租賃物享有權(quán)利，但它能直接對(duì)抗第三人，且承租人只要在同等條件下就能依自己的行為使權(quán)利發(fā)生變動(dòng)，這明顯區(qū)別于設(shè)立、變更或消滅必須由雙方當(dāng)事人的意思表示來完成的債權(quán)。承租人的優(yōu)先購買權(quán)發(fā)生于出租人轉(zhuǎn)讓租賃物所有權(quán)之時(shí)，在此之前，承租人的優(yōu)先購買權(quán)只是一種期待權(quán)。特殊情況下，承租人的優(yōu)先購買權(quán)也可以擴(kuò)張及于其未承租的房屋、建筑物其他部分。二審駁回上訴，維持原判。若全體共有人同意轉(zhuǎn)讓共有物，因此時(shí)共有人并無意愿受得該標(biāo)的(不管是物還是份額)，自然只能由承租人才得行使優(yōu)先購買權(quán)?！拔餀?quán)標(biāo)的物”中的標(biāo)的物和“債權(quán)標(biāo)的物中的標(biāo)的物”，是兩個(gè)不同的概念。當(dāng)部分能夠相對(duì)獨(dú)立而不影響整體之功效的情況下，這種優(yōu)先權(quán)也就處于獨(dú)立地位，既不能被整體吸收喪失優(yōu)先購買權(quán)，也無權(quán)恣意擴(kuò)張及整體。在出租人以拍賣方式轉(zhuǎn)讓出租房屋的情況下，包括自行拍賣和委托拍賣，出租人應(yīng)當(dāng)通知承租人參加競(jìng)買。參見王澤鑒著：《民法總則》，中國(guó)政法大學(xué)出版社2001年7月第1版，第97頁。（14） 參見：湖北省高級(jí)人民法院民一庭 李群星：《對(duì)承租人優(yōu)先購買權(quán)制度的評(píng)析》，載湖北省高級(jí)人民法院網(wǎng)。（26）參見沙建國(guó)：《房屋買賣中部分優(yōu)先權(quán)之是非》，載中國(guó)法院網(wǎng)。”（34） 第十六條規(guī)定：“拍賣過程中，有最高應(yīng)價(jià)時(shí)，優(yōu)先購買權(quán)人可以表示以該最高價(jià)買受，如無更高應(yīng)價(jià)，則拍歸優(yōu)先購買權(quán)人；如有更高應(yīng)價(jià)，而優(yōu)先購買權(quán)人不作表示的，則拍歸該應(yīng)價(jià)最高的競(jìng)買人。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無效。（9） 參見王利明、郭明瑞、吳漢東：《民法新論》(下)中國(guó)政法大學(xué)出版社，1988年7月第1版，第15頁；又見王軼：《租賃合同》講座，載北大法律信息網(wǎng) 法學(xué)文獻(xiàn)。同時(shí)，允許行使先買權(quán)，應(yīng)買之人未必銳減，賣價(jià)亦未必偏低，只要充分保障參與競(jìng)買人的知情權(quán)，做好相關(guān)的解釋說明工作，還是能夠妥善協(xié)調(diào)好各方當(dāng)事人的利益的。而如何判斷強(qiáng)者又是見仁見智的問題，勢(shì)必使優(yōu)先購買權(quán)的行使人為地復(fù)雜化了。雖然部分承租人也是承租人，但對(duì)“出租房屋”按通常理解，只能是承租人承租的房屋，承租人對(duì)此在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)，對(duì)未承租的房屋不享有優(yōu)先購買權(quán)。因?yàn)槌鲎尮灿蟹蓊~還是出讓共有物，對(duì)共有人在利益上沒有任何區(qū)別。（17）因此，兩優(yōu)先購買權(quán)的客體完全不同，兩者井水不犯河水，根本無從并存乃至發(fā)生沖突，沒有可比性。7月7日，申某以行使優(yōu)先購買權(quán)為由拒絕交付房屋，要求繼續(xù)履行合同，并于2001年1月17日訴至R市某區(qū)法院，請(qǐng)求判決確認(rèn)某鎮(zhèn)政府與莊某的買賣關(guān)系無效，由其以市場(chǎng)價(jià)格優(yōu)先購買涉案12間平房。當(dāng)然，對(duì)“同等條件”應(yīng)當(dāng)作寬泛理解，不僅包括價(jià)格條件，而且也包括付款條件以及出賣人提出的其他條件等。（12）由于承租人一旦行使優(yōu)先購買權(quán)，即可依法排除出租人將租賃物出賣給他人的可能，而在其與出租人之間形成買賣租賃物的權(quán)利義務(wù)關(guān)系?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第二百三十條規(guī)定：出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。A thesis submitted toXXXin partial fulfillment of the requirementfor the degree