有關(guān)房屋有關(guān)房屋買賣中承租人的優(yōu)先購買權(quán)問題的應(yīng)用-wenkub
2023-04-09 03:56:42 本頁面
【正文】 性質(zhì)。 《合同法》在債權(quán)關(guān)系基礎(chǔ)上以法律形式確立了承租人的優(yōu)先購買權(quán)制度。承租人享有優(yōu)先購買權(quán)的現(xiàn)行法律依據(jù)主要有：《城市私有房屋管理條例》第十一條規(guī)定：房屋所有人出賣出租房屋，須提前三個月通知承租人。其三為物權(quán)取得權(quán)說。②我國司法實務(wù)中也多持此說，即認為承租人不能直接依據(jù)第三人購買房屋的條件取得房屋，只能請求確認所有人與第三人簽訂的買賣合同無效，然后才可論及向所有人請求訂立買賣合同。優(yōu)先購買權(quán)，是指特定人依法律規(guī)定或約定而享有的于出賣人出賣標(biāo)的物于第三人時，得以同等條件優(yōu)先于他人而購買的權(quán)利。①承租人優(yōu)先購買權(quán)是指作為承租人的公民、法人或其他組織在租賃合同有效期內(nèi)，在出租人出賣租賃物時，依照法律規(guī)定享有的在同等條件下優(yōu)先于其他購買人購買租賃物的權(quán)利。③其二為形成權(quán)說或附條件形成權(quán)說。該說認為，優(yōu)先購買權(quán)具有排斥他人的效力，故為物權(quán)，但既非用益物權(quán)，亦非擔(dān)保物權(quán)，耐屬于形成權(quán)的物權(quán)取得權(quán)。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。由于承租人優(yōu)先購買權(quán)是一種法定權(quán)利，因而其具有對抗第三人的法律效力。承租人的優(yōu)先購買權(quán)雖然不能直接對租賃物享有權(quán)利，但它能直接對抗第三人，且承租人只要在同等條件下就能依自己的行為使權(quán)利發(fā)生變動，這明顯區(qū)別于設(shè)立、變更或消滅必須由雙方當(dāng)事人的意思表示來完成的債權(quán)。我國現(xiàn)行民事立法賦予租賃權(quán)具有對抗第三人的物權(quán)效力，但是現(xiàn)行民事立法并沒有確認租賃權(quán)為物權(quán)，仍然把它視為債權(quán)。所謂形成權(quán)，是指由法律賦予的權(quán)利人僅憑自己的單方行為即可使法律關(guān)系發(fā)生、變更或消滅的權(quán)利。承租人僅憑自己的單方意思，即可與出租人形成以出租人與第三人同等條件為內(nèi)容的買賣合同，無須出租人承諾。承租人的優(yōu)先購買權(quán)發(fā)生于出租人轉(zhuǎn)讓租賃物所有權(quán)之時，在此之前，承租人的優(yōu)先購買權(quán)只是一種期待權(quán)。（14）(二)承租人優(yōu)先購買權(quán)的構(gòu)成要件承租人與出租人之間必須存在合法有效的租賃合同。承租人行使優(yōu)先購買權(quán)是按照等價有償?shù)脑瓌t，在同等條件下購買出租人的租賃物，而不是以優(yōu)于第三人的購買條件購買租賃物，在非與第三人同等條件下，承租人不享有優(yōu)先購買權(quán)。為保障交易安全，促進正常財產(chǎn)流轉(zhuǎn)，有效地保護租賃合同雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，各國法律均規(guī)定，承租人的優(yōu)先購買權(quán)必須在一定的期限內(nèi)行使。特殊情況下，承租人的優(yōu)先購買權(quán)也可以擴張及于其未承租的房屋、建筑物其他部分。同年6月2日，某鎮(zhèn)政府建委發(fā)出招標(biāo)公告，要求參加競買的投標(biāo)人交納押金5000元，領(lǐng)取招標(biāo)說明書，并定于6月8日參加招、投標(biāo)活動，規(guī)定投標(biāo)者需交納標(biāo)底現(xiàn)金10萬元，投標(biāo)采取一次性暗標(biāo)方式，以價格最高者中標(biāo)。6月12日，申某向某鎮(zhèn)政府提出異議，要求行使優(yōu)先購買權(quán)，某鎮(zhèn)政府未予同意。承租人在同等條件下享受優(yōu)先購買權(quán)，申某的競買價格低于中標(biāo)人莊某，故其不具備同等條件，不能行使優(yōu)先購買權(quán)，遂判決駁回了申某的訴訟請求。二審駁回上訴，維持原判。下面，筆者僅就房屋買賣中涉及優(yōu)先購買權(quán)的幾個主要問題略作評述如下： (一)承租人優(yōu)先購買權(quán)與共有人優(yōu)先購買權(quán)的沖突與協(xié)調(diào)在司法實踐中，常常遇到共有人將其共有財產(chǎn)出租，由此而產(chǎn)生承租人的優(yōu)先購買權(quán)與共有人的優(yōu)先購買權(quán)發(fā)生沖突的問題。按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)系針對共有人轉(zhuǎn)讓共有份額而言，優(yōu)先購買權(quán)的客體是各按份共有人的共有份額；而承租人優(yōu)先購買權(quán)乃針對出租人出賣出租房屋而設(shè)，優(yōu)先購買權(quán)的客體是具體的物。共有份額的處分可徑自行使，而共有物的處分須征得全體共有人同意。若全體共有人同意轉(zhuǎn)讓共有物，因此時共有人并無意愿受得該標(biāo)的(不管是物還是份額)，自然只能由承租人才得行使優(yōu)先購買權(quán)。在以“多數(shù)決原則”取代原有的共有人全體同意原則（20）后，對少數(shù)共有人的權(quán)益造成了重大影響，在多數(shù)共有人根據(jù)“多數(shù)決原則”徑行轉(zhuǎn)讓共有物的情況下，其他少數(shù)共有人有無優(yōu)先購買權(quán)呢？如有，而共有物上又有承租人，則承租人的優(yōu)先購買權(quán)與該少數(shù)共有人的優(yōu)先購買權(quán)誰更優(yōu)先？王澤鑒先生認為法律既然允許部分共有人得徑行處分共有物，理應(yīng)使他共有人享有優(yōu)先購買權(quán)，方足適當(dāng)平衡當(dāng)事人之利益。共有物處分的“多數(shù)決原則”，其立法目的在于解決共有人對共有物的處分意見不一致影響共有物的價值利用的問題。所以，有必要對多數(shù)共有人行使“多數(shù)決原則”下的處分權(quán)規(guī)定必要的限制條件，當(dāng)多數(shù)共有人要求轉(zhuǎn)讓共有物時，少數(shù)共有人有權(quán)基于對共有份額的優(yōu)先購買權(quán)收購多數(shù)共有人的共有份額?！拔餀?quán)標(biāo)的物”中的標(biāo)的物和“債權(quán)標(biāo)的物中的標(biāo)的物”，是兩個不同的概念。債權(quán)標(biāo)的物上可設(shè)定物權(quán)，物權(quán)標(biāo)的物上不能設(shè)定債權(quán)。如何處理這一問題，審判實踐中是有爭議的，主要有三種觀點：第一種觀點認為，法律規(guī)定承租人享有優(yōu)先購買權(quán)，并未對承租人作具體限制，局部承租人亦是承租人，亦應(yīng)享有優(yōu)先購買權(quán)。法律之所以規(guī)定承租人的優(yōu)先購買權(quán)，主要是為了減少買賣糾紛，減少交易風(fēng)險，減少交易社會成本，便于房屋的占有、管理和使用，發(fā)揮其最大的使用價值。當(dāng)部分能夠相對獨立而不影響整體之功效的情況下，這種優(yōu)先權(quán)也就處于獨立地位，既不能被整體吸收喪失優(yōu)先購買權(quán)，也無權(quán)恣意擴張及整體。（26）筆者贊同上述第三種觀點主張的基本價值取向，即首先肯定房屋的部分承租人對其相對應(yīng)的租賃物擁有優(yōu)先購買權(quán)，至于能否真正實現(xiàn)優(yōu)先購買權(quán)的關(guān)鍵還在于進行價值衡量，看部分的擴張對整體的功效是否足以產(chǎn)生較大影響，不能以犧牲房屋所有人的財產(chǎn)利益來保護部分承租人的優(yōu)先購買利益。法律規(guī)定承租人對租賃物的優(yōu)先購買權(quán)，在于避免物的所有和利用相分離，盡可能地維持承租人對租賃物的利用狀態(tài)，以維護承租人的利益(可能為生存利益，也可能為營業(yè)利益)?！保?8）當(dāng)然，作為物之所有人的出租方希望價高者得之并不為過，但只有在多個局部承租人間競價能夠形成最高價時方能體現(xiàn)“強者勝出”
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