【文章內(nèi)容簡介】 共有份額的抽象性和特殊性，學(xué)者在討論共有人優(yōu)先購買權(quán)與承租人優(yōu)先購買權(quán)競合問題時，往往將個別共有人與全體共有人、共有份額與共有物的特定部分等混為一談，這也是造成認(rèn)識上存在分歧的主要原因。（19）在審判實務(wù)中，之所以出現(xiàn)較多共有人優(yōu)先購買權(quán)與承租人優(yōu)先購買權(quán)之間競合的發(fā)生，原因主要有二：一是人們對承租人的優(yōu)先購買權(quán)進(jìn)行了擴(kuò)張性解釋，即在共有人轉(zhuǎn)讓共有份額時也賦予承租人以優(yōu)先購買權(quán)；二是在共有人處分共有物時由于采用“多數(shù)決原則”而引起了競合。如2005年7月公布的《物權(quán)法草案》第一百零二條規(guī)定：處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。在以“多數(shù)決原則”取代原有的共有人全體同意原則（20）后，對少數(shù)共有人的權(quán)益造成了重大影響，在多數(shù)共有人根據(jù)“多數(shù)決原則”徑行轉(zhuǎn)讓共有物的情況下，其他少數(shù)共有人有無優(yōu)先購買權(quán)呢？如有，而共有物上又有承租人，則承租人的優(yōu)先購買權(quán)與該少數(shù)共有人的優(yōu)先購買權(quán)誰更優(yōu)先？王澤鑒先生認(rèn)為法律既然允許部分共有人得徑行處分共有物，理應(yīng)使他共有人享有優(yōu)先購買權(quán)，方足適當(dāng)平衡當(dāng)事人之利益。惟部分共有人出賣共有物，實質(zhì)上殆系出賣自己之應(yīng)有部分及他人之應(yīng)有部分，故他共有人主張承購共有物時，實與購買處分者之應(yīng)有部分無異，亦享有優(yōu)先購買權(quán)。（21）此觀點頗值贊同，但仍未解決實務(wù)中存在的共有人優(yōu)先購買權(quán)與承租人優(yōu)先購買權(quán)競合的問題。要切實解決問題，還應(yīng)當(dāng)從“多數(shù)決原則”的功能和弊端來思考和解決。共有物處分的“多數(shù)決原則”，其立法目的在于解決共有人對共有物的處分意見不一致影響共有物的價值利用的問題。在多數(shù)共有人要求轉(zhuǎn)讓共有物，而少數(shù)共有人愿意承購的情況下，多數(shù)共有人完全沒有行使多數(shù)決原則下的處分權(quán)將共有物轉(zhuǎn)讓給他人的必要。因為出讓共有份額還是出讓共有物，對共有人在利益上沒有任何區(qū)別。如果多數(shù)共有人執(zhí)意不讓渡共有份額，則純屬損人不利己之舉，違反了民法的誠實信用和權(quán)利不得濫用原則。所以，有必要對多數(shù)共有人行使“多數(shù)決原則”下的處分權(quán)規(guī)定必要的限制條件，當(dāng)多數(shù)共有人要求轉(zhuǎn)讓共有物時，少數(shù)共有人有權(quán)基于對共有份額的優(yōu)先購買權(quán)收購多數(shù)共有人的共有份額。（22）上述所謂“物權(quán)優(yōu)于債權(quán)”的物權(quán)優(yōu)先原則，其本身就是一個有欠嚴(yán)謹(jǐn)?shù)睦碚撜`述。物權(quán)的客體是物，而債權(quán)的客體是受領(lǐng)行為和請求行為，或稱之為給付。我們通常所說的債的標(biāo)的物，實際上是給付行為所指向的對象。“物權(quán)標(biāo)的物”中的標(biāo)的物和“債權(quán)標(biāo)的物中的標(biāo)的物”，是兩個不同的概念。前者指物權(quán)效力所及之物，即物權(quán)客體；后者指債權(quán)人可受領(lǐng)或請求。換言之，前者是權(quán)利人的支配對象，后者是義務(wù)人支配的對象，包括義務(wù)人自覺支配的對象和權(quán)利人請求義務(wù)人支配的對象。債務(wù)人給付之物，不是債權(quán)效力所及之物，因此不是債權(quán)客體。債權(quán)標(biāo)的物上可設(shè)定物權(quán)，物權(quán)標(biāo)的物上不能設(shè)定債權(quán)。物權(quán)和債權(quán)的客體既然不同，也就無從作優(yōu)劣比較了。“物權(quán)優(yōu)先原則”的兩個經(jīng)典例證，即“一物二賣”和“擔(dān)保物權(quán)”，實際上是有權(quán)利人與無權(quán)利人之間的關(guān)系問題。（23）(二)房屋的局部承租人能否主張房屋整體的優(yōu)先購買權(quán)在審判實踐中，常常出現(xiàn)承租房屋局部的承租人要求對房屋之整體行使優(yōu)先購買權(quán)的問題。如何處理這一問題，審判實踐中是有爭議的，主要有三種觀點：第一種觀點認(rèn)為，法律規(guī)定承租人享有優(yōu)先購買權(quán)，并未對承租人作具體限制，局部承租人亦是承租人，亦應(yīng)享有優(yōu)先購買權(quán)。第二種觀點認(rèn)為，承租部分房屋的承租人不享有整棟房屋的優(yōu)先購買權(quán)。雖然部分承租人也是承租人，但對“出租房屋”按通常理解，只能是承租人承租的房屋，承租人對此在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)，對未承租的房屋不享有優(yōu)先購買權(quán)。承租人優(yōu)先購買權(quán)的空間效力只及于承租范圍內(nèi)的房屋，對于出租人所有的其他房屋不產(chǎn)生優(yōu)先購買的效力，即特定的部分優(yōu)先權(quán)不能擴(kuò)大及于整體（24）。法律之所以規(guī)定承租人的優(yōu)先購買權(quán)，主要是為了減少買賣糾紛，減少交易風(fēng)險，減少交易社會成本，便于房屋的占有、管理和使用，發(fā)揮其最大的使用價值。如果允許局部承租人對出租人的整棟房屋享有優(yōu)先購買權(quán)，則多個局部承租人都享有對整棟房屋的優(yōu)先購買權(quán)，當(dāng)這些承租人同時主張優(yōu)先購買權(quán)時，法院應(yīng)該支持誰?人為地造成糾紛，影響出租人的交易，與承租人優(yōu)先購買權(quán)減少交易社會成本的立法目的相悖。故為保護(hù)出租人對整體房屋的處分權(quán)和發(fā)揮整體房屋的使用價值，在出租人出賣整體房屋時，局部承租人只對承租范圍內(nèi)的房屋主張優(yōu)先購買權(quán)的，人民法院不應(yīng)支持。（25）第三種觀點認(rèn)為，應(yīng)確立物盡其用的基本價值取向，首先肯定租賃者對其相對應(yīng)的租賃物擁有優(yōu)先購買權(quán)，但又不把該權(quán)利絕對化、孤立化，應(yīng)隨著部分與整體的關(guān)系而作相應(yīng)的調(diào)整。當(dāng)部分能夠相對獨(dú)立而不影響整體之功效的情況下，這種優(yōu)先權(quán)也就處于獨(dú)立地位，既不能被整體吸收喪失優(yōu)先購買權(quán)，也無權(quán)恣意擴(kuò)張及整體。當(dāng)部分如果相對獨(dú)立就必然對整體之功效產(chǎn)生較大影響的情況下，這種優(yōu)先權(quán)就不能獨(dú)立存在，就會被吸收或作擴(kuò)張。至于究竟是選擇吸收還是擴(kuò)張，從保護(hù)法定優(yōu)先權(quán)的角度出發(fā)，應(yīng)由擁有部分優(yōu)先權(quán)的租賃者掌握該選擇權(quán)。而對幾個部分優(yōu)先權(quán)之間應(yīng)當(dāng)是平等的，他們擁有平行的擴(kuò)張權(quán)利，強(qiáng)者勝出。（26）筆者贊同上述第三種觀點主張的基本價值取向，即首先肯定房屋的部分承租人對其相對應(yīng)的租賃物擁有優(yōu)先購買權(quán)，至于能否真正實現(xiàn)優(yōu)先購買權(quán)的關(guān)鍵還在于進(jìn)行價值衡量，看部分的擴(kuò)張對整體的功效是否足以產(chǎn)生較大影響，不能以犧牲房屋所有人的財產(chǎn)利益來保護(hù)部分承租人的優(yōu)先購買利益。在數(shù)人分別租用一物的不同部分時，依我國臺灣司法實務(wù)的見解，“租用部分房屋之人，對于該全部房屋及土地使用權(quán)同時出賣時，仍有先買權(quán)。