有關(guān)房屋有關(guān)房屋買賣中承租人的優(yōu)先購買權(quán)問題的應(yīng)用-在線瀏覽
2025-05-12 03:56本頁面
【正文】 致法律體系的紊亂。（10）優(yōu)先購買權(quán)的權(quán)利屬性為形成權(quán)，其實質(zhì)系對出租人選擇房屋買賣合同對方當事人自由的限制（11）。形成權(quán)的主要功能，在于權(quán)利人憑單方意思表示可以產(chǎn)生、變更、消滅民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系。因此，承租人的優(yōu)先購買權(quán)是一種形成權(quán)。又由于承租人的優(yōu)先購買權(quán)以同等條件為前提，因此，其又是一種“附條件”的形成權(quán)，但這里所謂的“附條件”是法律明確規(guī)定的，不是雙方當事人約定的事項，因而也就不是真正意義上的“附條件”，故此，筆者不同意承租人優(yōu)先購買權(quán)是附條件形成權(quán)的說法。（13）承租人優(yōu)先購買權(quán)并不是承租人在任何時候都能享有的一種現(xiàn)實權(quán)利。承租人的優(yōu)先購買權(quán)是一種專屬權(quán)。但是，如果承租人承租租賃物是供家庭成員共同使用的，則承租人死亡時，承租人的家庭成員應(yīng)視為享有優(yōu)先購買權(quán)。承租人行使優(yōu)先購買權(quán)必須以合法有效的租賃合同為前提條件。承租人只能在同等條件下行使優(yōu)先購買權(quán)。一般而言，如果當事人在租賃合同中對同等條件沒作特別約定，我國法律上提出的同等條件，在理論上一般解釋為同一價格（15）。承租人須在一定的期限內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)。這一期限首先應(yīng)限定在租賃合同有效期內(nèi)，優(yōu)先購買權(quán)存續(xù)的時間條件以租賃期為準，租賃期滿，承租人再無承租人的主體資格，承租人的優(yōu)先購買權(quán)也隨之消滅。所謂特定的標的物，即是指承租人承租的租賃物。下文還將就此另行論述。2000年，某鎮(zhèn)政府決定以整體拍賣方式出售該12間平房，并將出售方式告知申某，申某表示愿意參加競買。6月8日，三方投標人申某、萬某、莊某在某鎮(zhèn)政府有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)主持下開始投標競賣活動。申某落標后領(lǐng)回招標押金及標底現(xiàn)金。同年7月5日，某鎮(zhèn)政府向申某發(fā)出通知書，要求與其終止房屋租賃關(guān)系，讓申某3個月內(nèi)另擇營業(yè)地點。[裁判要旨] R市某區(qū)法院審理認為，申某參加投標后，即同其他潛在的投標人享有同等權(quán)利義務(wù)，不存在其所主張的優(yōu)先購買權(quán)問題。申某以其享有法定優(yōu)先購買權(quán)為由，上訴請求改判某鎮(zhèn)政府采取補救措施、賠償侵權(quán)損失，由其以當?shù)厥袌鰞r格優(yōu)先購買房屋。最高法院有關(guān)司法解釋規(guī)定承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)，而申某的競買價格明顯低于中標人莊某的競買價格，不具備同等條件，故申某不能對抗中標人莊某而主張行使優(yōu)先購買權(quán)。[法律評析]本案中一、二審法院的審理思路是模糊的，一方面認為承租人參加出賣人組織的拍賣、競賣活動，其優(yōu)先購買權(quán)即喪失；另一方面又認為作為承租人的申某之所以不能主張行使優(yōu)先購買權(quán)，是因為其出價低于中標人莊某，與作為其他購買人的莊某不具有同等條件。另外，一、二審法院均未界定招投標與拍賣之間的關(guān)系及在所涉案件中出賣的方式究竟為招標、拍賣抑或其他。以物權(quán)優(yōu)先原則為理由，認為共有人優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)于承租人優(yōu)先購買權(quán)，是我國民法學(xué)界的通說。理由主要有：從兩者的客體性質(zhì)來分析不會發(fā)生競合。共有份額之不同于共有物，在民法理論上，尤為明顯。（18）從轉(zhuǎn)讓的前提條件分析也不會發(fā)生競合。共有人優(yōu)先購買權(quán)行使的基礎(chǔ)條件比較單一，只要滿足形成權(quán)要求條件就可行使。若部分共有人不同意處分共有物，則不能處分共有物，當然不能就共有物進行買賣，則承租人優(yōu)先購買權(quán)行使的直接前提(即出租人出賣租賃房屋和同等條件兩個要件)都無從談起。由于共有人均作為了出賣人，不存在共有人的優(yōu)先購買權(quán)問題，何來競合？由于共有權(quán)和共有份額的抽象性和特殊性，學(xué)者在討論共有人優(yōu)先購買權(quán)與承租人優(yōu)先購買權(quán)競合問題時，往往將個別共有人與全體共有人、共有份額與共有物的特定部分等混為一談，這也是造成認識上存在分歧的主要原因。如2005年7月公布的《物權(quán)法草案》第一百零二條規(guī)定：處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。惟部分共有人出賣共有物，實質(zhì)上殆系出賣自己之應(yīng)有部分及他人之應(yīng)有部分，故他共有人主張承購共有物時，實與購買處分者之應(yīng)有部分無異，亦享有優(yōu)先購買權(quán)。要切實解決問題，還應(yīng)當從“多數(shù)決原則”的功能和弊端來思考和解決。在多數(shù)共有人要求轉(zhuǎn)讓共有物，而少數(shù)共有人愿意承購的情況下，多數(shù)共有人完全沒有行使多數(shù)決原則下的處分權(quán)將共有物轉(zhuǎn)讓給他人的必要。如果多數(shù)共有人執(zhí)意不讓渡共有份額，則純屬損人不利己之舉，違反了民法的誠實信用和權(quán)利不得濫用原則。（22）上述所謂“物權(quán)優(yōu)于債權(quán)”的物權(quán)優(yōu)先原則，其本身就是一個有欠嚴謹?shù)睦碚撜`述。我們通常所說的債的標的物，實際上是給付行為所指向的對象。前者指物權(quán)效力所及之物，即物權(quán)客體；后者指債權(quán)人可受領(lǐng)或請求。債務(wù)人給付之物，不是債權(quán)效力所及之物，因此不是債權(quán)客體。物權(quán)和債權(quán)的客體既然不同，也就無從作優(yōu)劣比較了。（23）(二)房屋的局部承租人能否主張房屋整體的優(yōu)先購買權(quán)在審判實踐中，常常出現(xiàn)承租房屋局部的承租人要求對房屋之整體行使優(yōu)先購買權(quán)的問題。第二種觀點認為，承租部分房屋的承租人不享有整棟房屋的優(yōu)先購買權(quán)。承租人優(yōu)先購買權(quán)的空間效力只及于承租范圍內(nèi)的房屋，對于出租人所有的其他房屋不產(chǎn)生優(yōu)先購買的效力，即特定的部分優(yōu)先權(quán)不能擴大及于整體（24）。如果允許局部承租人對出租人的整棟房屋享有優(yōu)先購買權(quán)，則多個局部承租人都享有對整棟房屋的優(yōu)先購買權(quán)，當這些承租人同時主張優(yōu)先購買權(quán)時，法院應(yīng)該支持誰?人為地造成糾紛，影響出租人的交易，與承租人優(yōu)先購買權(quán)減少交易社會成本的立法目的相悖。（25）第三種觀點認為，應(yīng)確立物盡其用的基本價值取向，首先肯定租賃者對其相對應(yīng)的租賃物擁有優(yōu)先購買權(quán)，但又不把該權(quán)利絕對化、孤立化，應(yīng)隨著部分與整體的關(guān)系而作相應(yīng)的調(diào)整。當部分如果相對獨立就必然對整體之功效產(chǎn)生較大影響的情況下，這種優(yōu)先權(quán)就不能獨立存在，就會被吸收或作擴張。而對幾個
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