有關(guān)房屋有關(guān)房屋買賣中承租人的優(yōu)先購買權(quán)問題的應(yīng)用-閱讀頁
2025-04-09 03:56本頁面
【正文】 部分優(yōu)先權(quán)之間應(yīng)當(dāng)是平等的，他們擁有平行的擴張權(quán)利，強者勝出。在數(shù)人分別租用一物的不同部分時，依我國臺灣司法實務(wù)的見解，“租用部分房屋之人，對于該全部房屋及土地使用權(quán)同時出賣時，仍有先買權(quán)?！保?7）但筆者對該主張中的多個部分承租人簡單按“強者勝出”來決定優(yōu)先購買權(quán)的實際行使持有異議。幾個部分優(yōu)先權(quán)之間既然應(yīng)當(dāng)是平等的，都有平行擴張的權(quán)利，就不應(yīng)單純地套用自然界的叢林法則以強者勝出。況且法律之所以明確賦予某些法律關(guān)系中的特定人以優(yōu)先權(quán)，主要基于簡化法律關(guān)系、穩(wěn)定社會秩序、便于物盡其用，同時兼有保護社會弱者的考慮。如多個局部承租人均愿接受出租人與第三人間的合同價且不愿彼此進一步競價，或彼此間的進一步競價仍形不成最高價的，可以抽簽方式?jīng)Q定買受人，這于出租人利益并無損害，當(dāng)然，作為司法裁判者的法官也應(yīng)當(dāng)充分運用裁量權(quán)，進行利益衡量，以盡可能地兼顧所有人和局部承租人中的弱者。理由是：依照《合同法》第一百七十三條（29）和《拍賣法》第五十一條（30）的規(guī)定，出租人以拍賣方式轉(zhuǎn)讓出租房屋，承租人行使優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)受到相應(yīng)的限制，即應(yīng)優(yōu)先適用《拍賣法》，以體現(xiàn)“特別法優(yōu)于一般法”的法律適用原則。如承租人沒有參加競買，視為承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)；如承租人參加競買，承租人應(yīng)當(dāng)作為普通的競買人，適用《拍賣法》的規(guī)定，以最高應(yīng)價方能取得拍賣標的物，而承租人則不得主張優(yōu)先購買權(quán)?！保?2）觀點二認為，在此情況下，出租人應(yīng)當(dāng)通知承租人參加競買，如果第三人的出價與承租人相同，仍然由承租人取得出賣的房屋。《拍賣法》于1997年7月1日起實施，對于作為拍賣中介人的拍賣企業(yè)進行委托拍賣作了具體規(guī)定，但未調(diào)整公民、法人自己拍賣自己的財產(chǎn)的自行拍賣行為。否則，不但有違法之嫌，且也會落個以保護一種利益為名而損害在先的另一利益的責(zé)難。在民事拍賣中亦可予以參照執(zhí)行。 （作者單位：深圳市龍崗區(qū)人民法院）注釋：① 參見王澤鑒：《民法學(xué)說與判例研究》第5冊，中國政法大學(xué)出版社，1998年，第505頁。轉(zhuǎn)引自戴孟勇：《先買權(quán)的若干理論問題》，載中國民商法律網(wǎng)－法學(xué)前沿－青年學(xué)術(shù)2003年5月29日。④ 形成權(quán)系賦予權(quán)利人得依其意思而形成一定法律效果的法律之力，相對人并不負有相對應(yīng)的義務(wù)，只是受到拘束，須容忍此項形成及其法律效果。我國學(xué)者郭明瑞、房紹坤等主張形成權(quán)說。劉心穩(wěn)認為：先買權(quán)是一種準物權(quán)，“先買權(quán)對標的物的所有權(quán)有一定的限制力，在所有人出賣標的物時，先買權(quán)人在同等條件下能比他人優(yōu)先購買，出賣人不得拒絕，否則，先買權(quán)人有權(quán)請求法院予以保護。（6） 參見最高人民法院民事審判第一庭高級法官胡仕浩：《房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的效力》，載黃松有主編、最高人民法院民事審判第一庭編：《中國民事審判前沿》2005年第1集，法律出版社2005年1月第1版，第164頁。（7） 參見史尚寬：《民刑法論叢》，臺灣榮泰印書館1973年版，第96頁，轉(zhuǎn)引自劉保玉編著：《物權(quán)法》上海人民出版社2003年7月，第16頁。民法債權(quán)》，法律出版社1991年9月第1版，第650頁；又見楊立新主編：《疑難民事糾紛司法對策》(第二集)，吉林人民出版社1997年7月第1版，第309頁。（10） 參見最高人民法院民事審判第一庭高級法官胡仕浩：《房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的效力》，載最高人民法院民事審判第一庭編《中國民事審判前沿》2005年第1集，法律出版社2005年1月第1版，第165頁；又見楊立新主編：《疑難民事糾紛司法對策》(第二集)，吉林人民出版社1997年7月第1版，第309頁。（12） 參見梁慧星著：《民法總論》，法律出版社1996年版，第66頁。又見王忠：《房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)若干實務(wù)問題研究》，載黃松有主編：《民事審判指導(dǎo)與參考》2004年第2集，總第18集，第197頁。（15） 參見：劉云升：《先買權(quán)制度法律價值等諸問題的探討——兼論先買權(quán)制度在未來民法典上的定位》，載《河北法學(xué)》2000年第5期，第40頁；又見王利明：《房屋買賣中的優(yōu)先購買權(quán)》，載《中國民法案例與學(xué)理研究（16）參見王利明：《優(yōu)先購買權(quán)與建筑物區(qū)分所有》，載《中國民法案例與學(xué)理研究（17） 通說認為，共有人的共有份額，是指共有人對共有物所有權(quán)所享有權(quán)利之比例，系一抽象概念，并非局限于共有物之特定部分。（18） 張弛：《權(quán)利優(yōu)先行使辨析》，載《法學(xué)》1999年第4期。（20） 參見最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第89條：“共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)?！保?1） 王澤鑒：《共有人優(yōu)先承購權(quán)與基地承租人優(yōu)先購買權(quán)之競合》，載王澤鑒：《民法學(xué)說與判例研究》第3冊，中國政法大學(xué)出版社1998年1月第1版，第348頁。（23） 參見周緣求：《論共有人優(yōu)先購買權(quán)與承租人優(yōu)先購買權(quán)之競合》，載《華東政法學(xué)院學(xué)報》2003年第1期，第62頁注②及李錫鶴：《論物權(quán)優(yōu)先之所在》，載《法學(xué)》2002年第3期，第44頁以下。（25） 參見李群星：《對承租人優(yōu)先購買權(quán)制度的評析》，載湖北省高級人民法院網(wǎng)。（27） 參見焦祖涵：《土地法釋論》，臺灣三民書局，1973。（28） 參見戴孟勇：《先買權(quán)的若干理論問題》，載中國民商法律網(wǎng)－法學(xué)前沿－青年學(xué)術(shù)，2003年5月29日。（30） 該條規(guī)定：“競買人的最高應(yīng)價經(jīng)拍賣師落槌或者以其他公開表示買定的方式確認后，拍賣成交。（32） 王澤鑒著：《民法學(xué)說與判例研究》第1冊，中國政法大學(xué)出版社，1998年版。優(yōu)先購買權(quán)人經(jīng)通知未到場的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。順序相同的多個優(yōu)先購買權(quán)人同時表示買受的，以抽簽方式?jīng)Q定
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