有關房屋有關房屋買賣中承租人的優(yōu)先購買權問題的應用(文件)
【正文】 ，且這是在多個局部承租人間的競價，已不是出租人與第三人間的出賣價了。在出租人以拍賣方式轉讓出租房屋的情況下，包括自行拍賣和委托拍賣，出租人應當通知承租人參加競買。 筆者原則上同意第二種觀點，理由如下：拍賣可分為司法拍賣和民事拍賣，民事拍賣又有自行拍賣和委托拍賣之分。況且，即便是具有強制性的司法拍賣，法釋[2004]16號《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產的規(guī)定》第十四條（33）和第十六條（34）也充分保護了優(yōu)先購買權人的權益。② 臺灣有司法判例即持此說，參見焦祖涵：《土地法釋論》第5858594頁所附判例，臺灣，三民書局，1973年版。參見王澤鑒著：《民法總則》，中國政法大學出版社2001年7月第1版，第97頁?！眳⒁姀埧『浦骶帲骸睹穹▽W原理》，中國政法大學出版社，1997年7月第1次修訂版，第336頁。（8） 參見國家社會科學“七五”規(guī)劃項目，王家福主編、梁慧星副主編：《中國民法學（11） 參見王利明、郭明瑞、吳漢東：《民法新論》(下)中國政法大學出版社，1988年7月第1版，第15頁。（14） 參見：湖北省高級人民法院民一庭 李群星：《對承租人優(yōu)先購買權制度的評析》，載湖北省高級人民法院網。物權篇》，法律出版社1998年6月第1版，第128頁；又見宋宗宇、向藝：《共有人與承租人優(yōu)先購買權的競合》，載《甘肅政法學院學報》，2004年2月號，第57頁。（19） 參見宋宗宇、向藝：《共有人與承租人優(yōu)先購買權的競合》，載《甘肅政法學院學報》，2004年2月號，第559頁。（22） 參見周緣求：《論共有人優(yōu)先購買權與承租人優(yōu)先購買權之競合》，載《華東政法學院學報》2003年第1期，第63頁。（26）參見沙建國：《房屋買賣中部分優(yōu)先權之是非》，載中國法院網。（29） 該條規(guī)定：“拍賣的當事人的權利和義務以及拍賣程序等，依照有關法律、行政法規(guī)的規(guī)定”。（33） 第十四條規(guī)定：“人民法院應當在拍賣五日前以書面或者其他能夠確認收悉的適當方式，通知當事人和已知的擔保物權人、優(yōu)先購買權人或者其他優(yōu)先權人于拍賣日到場。”13。”（34） 第十六條規(guī)定：“拍賣過程中，有最高應價時，優(yōu)先購買權人可以表示以該最高價買受，如無更高應價，則拍歸優(yōu)先購買權人；如有更高應價，而優(yōu)先購買權人不作表示的，則拍歸該應價最高的競買人?！保?1） 參見王麗萍：《以拍賣的方式轉讓房屋承租人優(yōu)先購買權的行使及其限制》，載青島市中級人民法院網: 理論調研 理論研討2004年11月10日。轉引自戴孟勇：《先買權的若干理論問題》，載中國民商法律網－法學前沿－青年學術，2003年5月29日。（24） 參見最高人民法院民事審判第一庭高級法官胡仕浩：《房屋承租人優(yōu)先購買權的效力》，載黃松有主編、最高人民法院民事審判第一庭編《中國民事審判前沿》2005年第1集，法律出版社2005年1月第1版，第168頁。在共同共有關系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。參見周緣求：《論共有人優(yōu)先購買權與承租人優(yōu)先購買權之競合》，載《華東政法學院學報》2003年第1期，第60頁注①；又參見謝在全：《民法物權論(上冊)》，中國政法大學出版社1999年1月第1版，第277頁。物權篇》，法律出版社1998年6月第1版，第134頁。（13）參見最高人民法院民事審判第一庭高級法官胡仕浩：《房屋承租人優(yōu)先購買權的效力》，載最高人民法院民事審判第一庭編《中國民事審判前沿》2005年第1集，法律出版社2005年1月第1版，第164頁。（9） 參見王利明、郭明瑞、吳漢東：《民法新論》(下)中國政法大學出版社，1988年7月第1版，第15頁；又見王軼：《租賃合同》講座，載北大法律信息網 法學文獻。又參見劉心穩(wěn)主編：《中國民法學研究述評》，中國政法大學出版社1996年11月第1版，第332頁“先買權是我國傳統(tǒng)民事權利，……大陸法系學者通常都將其作為一種形成權，從其性質與效力上看，屬于準物權”；張俊浩主編：《民法學原理》，中國政法大學出版社，1997年7月第1次修訂版，第336頁。⑤ 史尚寬著：《物權法論》，中國政法大學出版社，2000年版，第17頁；孫憲忠著：《德國當代物權法》，法律出版社，1997年7月第1版，第169頁。③ 參見山東省高級人民法院民一庭庭長徐勝利2005年8月22日在全省民事審判工作座談會上的講話：《當前民事審判工作中需要明確的幾個問題》。同時，允許行使先買權，應買之人未必銳減，賣價亦未必偏低，只要充分保障參與競買人的知情權，做好相關的解釋說明工作，還是能夠妥善協(xié)調好各方當事人的利益的。承租人的優(yōu)先購買權是一種法定權利，《拍賣法》中并未明確規(guī)定在以拍賣方式出賣房屋時，房屋承租人不能行使優(yōu)先購買權，不能簡單地以“特別法優(yōu)于一般法”為由而剝奪承租人的法定優(yōu)先購買權。（31）如果允許行使先買權，則“應買之人勢必銳減，賣價難免偏低，一方面不利于債權人及拍賣物之所有人，他方面亦不免造成偏惠優(yōu)先承買權人之結果。(三)以拍賣方式轉讓房屋承租人優(yōu)先購買權的行使在審判實務中，對房屋出租人選擇拍賣方式出賣房屋時，對承租人能否行使優(yōu)先購買權的問題是有爭議的，觀點有二：觀點一認為，承租人不能行使優(yōu)先購買權，正如前文所引日照市中級人民法院(2001)日民終字第179號案所持的立場。而如何判斷強者又是見仁見智的問題，勢必使優(yōu)先購買權的行使人為地復雜化了。但不得僅對其所租住之房屋及相應之土地使用權主張行使先買權，除非出賣人自愿分割出賣。至于究竟是選擇吸收還是擴張，從保護法定優(yōu)先權的角度出發(fā)，應由擁有部分優(yōu)先權的租賃者掌握該選擇權。故為
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