poiaaa不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)探析(文件)
【正文】 訂立買(mǎi)賣(mài)合同，并予以履行。從訴訟程序上看，人民法院花大量的時(shí)間來(lái)判斷優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人與其他購(gòu)買(mǎi)人的購(gòu)買(mǎi)條件是否相同，對(duì)原共有人的房屋是否屬同一整體或配套使用，其認(rèn)定仍可能會(huì)有所差異，導(dǎo)致判決為不公和因不同法院、不同法官認(rèn)識(shí)上的差異，導(dǎo)致不一致的判決，損及法律權(quán)威。根據(jù)一些學(xué)者所起草的《物權(quán)法》建議草稿來(lái)看，他們將不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的制度規(guī)定在了建議稿當(dāng)中，立法者很有可能還會(huì)接受這一意見(jiàn)，將不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度確定下來(lái)并在物權(quán)法中予以規(guī)定。第一，這是因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度之存在的基礎(chǔ)之一是在于原來(lái)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下，注重于“靜”的財(cái)產(chǎn)，而對(duì)“動(dòng)”的財(cái)產(chǎn)、動(dòng)的關(guān)系重視不夠，在這種情況下，法律對(duì)靜的財(cái)產(chǎn)之保護(hù)，尤其突出。自從我國(guó)將經(jīng)濟(jì)體制由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向?yàn)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)之后，社會(huì)財(cái)富的分配、調(diào)度，資源的流轉(zhuǎn)、調(diào)配，主要是通過(guò)市場(chǎng)完成。 第二，不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度的建立并一直存續(xù)的另一個(gè)基礎(chǔ)，在于物資資源尤其是房屋資源在我國(guó)從五十年代起至八十年代處于非常匱乏的狀態(tài)。因此利用優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度穩(wěn)定居住關(guān)系的歷史使命已經(jīng)不存在了?！ 〕鎏?《行政與法》2002年第6期?！ 〖热粌?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度存在的基礎(chǔ)不存在的，加之它又限制了所有權(quán)人的自由，影響了交易的公平、安全和速度，甚至損害到了物權(quán)體系中物權(quán)變動(dòng)之公示和公信制度，不能滿(mǎn)足社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)之需要，那么在我國(guó)法律上再保留優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度就沒(méi)有必要了。為了穩(wěn)定、解決居民的居住問(wèn)題，防止社會(huì)的動(dòng)蕩，才規(guī)定了優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度。為了使交易的速度和安全得到維護(hù)，那么交易的安全、交易的公平、交易的效率以及給予交易主體的自由度都應(yīng)當(dāng)非常大。由于承租人、承典人和共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)之現(xiàn)實(shí)的行使對(duì)于該不動(dòng)產(chǎn)的流轉(zhuǎn)之幅度是最小的。如果這個(gè)基礎(chǔ)已不復(fù)存在，就不應(yīng)再加以規(guī)定。不如不規(guī)定這樣一個(gè)制度，讓所有的人在購(gòu)買(mǎi)某一個(gè)物時(shí)有著同等的機(jī)會(huì)。(2)不動(dòng)產(chǎn)所有人采取解除合同，或在合同期滿(mǎn)不予續(xù)訂，收回所有權(quán)的方法，消滅優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)賴(lài)以存在的基礎(chǔ)，然后，再將不動(dòng)產(chǎn)出賣(mài)他人等。屬于一個(gè)整體的房屋，原共有人與承租人分別主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，原共有人優(yōu)先，這就在同時(shí)享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的人之間又導(dǎo)致新的不公平。出賣(mài)人將自己的某一財(cái)產(chǎn)出賣(mài)，人人都可購(gòu)買(mǎi)，都可在同一條件下進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，這樣才比較公平。即使承租人請(qǐng)求宣告物權(quán)公示登記撤銷(xiāo)，也嚴(yán)重的損害了第三人的利益，也就是說(shuō)或者118條得不到實(shí)現(xiàn)，或者物權(quán)登記的公示公信的效力受到損害，或者善意取得制度流于形式?！ 〉谌?，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉意見(jiàn)》(試行)第118條的規(guī)定來(lái)看，即出租人出售出租房屋未盡通知義務(wù)致使承租人喪失行使優(yōu)先權(quán)的機(jī)會(huì)的。有時(shí)，就所有者而言，他沒(méi)有這三個(gè)月的等候時(shí)間，商機(jī)是稍縱即逝。比如急于脫手，使自己陷于困境的財(cái)政狀況得以緩解。其權(quán)利的行使應(yīng)當(dāng)是自由的，原則上應(yīng)不受干涉，這是私法意思自治的要求。這樣，可以保證同等條件的恰當(dāng)適用，不致于因謀求同等條件而損害優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人的利益或原
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