【正文】 ，故為物權(quán)，但既非用益物權(quán)，亦非擔(dān)保物權(quán)，耐屬于形成權(quán)的物權(quán)取得權(quán)。由于承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是一種法定權(quán)利，因而其具有對(duì)抗第三人的法律效力。我國(guó)現(xiàn)行民事立法賦予租賃權(quán)具有對(duì)抗第三人的物權(quán)效力，但是現(xiàn)行民事立法并沒(méi)有確認(rèn)租賃權(quán)為物權(quán)，仍然把它視為債權(quán)。承租人僅憑自己的單方意思，即可與出租人形成以出租人與第三人同等條件為內(nèi)容的買(mǎi)賣(mài)合同，無(wú)須出租人承諾。（14）(二)承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的構(gòu)成要件承租人與出租人之間必須存在合法有效的租賃合同。為保障交易安全，促進(jìn)正常財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)，有效地保護(hù)租賃合同雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，各國(guó)法律均規(guī)定，承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)必須在一定的期限內(nèi)行使。同年6月2日，某鎮(zhèn)政府建委發(fā)出招標(biāo)公告，要求參加競(jìng)買(mǎi)的投標(biāo)人交納押金5000元，領(lǐng)取招標(biāo)說(shuō)明書(shū)，并定于6月8日參加招、投標(biāo)活動(dòng)，規(guī)定投標(biāo)者需交納標(biāo)底現(xiàn)金10萬(wàn)元，投標(biāo)采取一次性暗標(biāo)方式，以?xún)r(jià)格最高者中標(biāo)。承租人在同等條件下享受優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，申某的競(jìng)買(mǎi)價(jià)格低于中標(biāo)人莊某，故其不具備同等條件，不能行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，遂判決駁回了申某的訴訟請(qǐng)求。下面，筆者僅就房屋買(mǎi)賣(mài)中涉及優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的幾個(gè)主要問(wèn)題略作評(píng)述如下： (一)承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)與共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的沖突與協(xié)調(diào)在司法實(shí)踐中，常常遇到共有人將其共有財(cái)產(chǎn)出租，由此而產(chǎn)生承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)與共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)發(fā)生沖突的問(wèn)題。共有份額的處分可徑自行使，而共有物的處分須征得全體共有人同意。在以“多數(shù)決原則”取代原有的共有人全體同意原則（20）后，對(duì)少數(shù)共有人的權(quán)益造成了重大影響，在多數(shù)共有人根據(jù)“多數(shù)決原則”徑行轉(zhuǎn)讓共有物的情況下，其他少數(shù)共有人有無(wú)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)呢？如有，而共有物上又有承租人，則承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)與該少數(shù)共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)誰(shuí)更優(yōu)先？王澤鑒先生認(rèn)為法律既然允許部分共有人得徑行處分共有物，理應(yīng)使他共有人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，方足適當(dāng)平衡當(dāng)事人之利益。所以，有必要對(duì)多數(shù)共有人行使“多數(shù)決原則”下的處分權(quán)規(guī)定必要的限制條件，當(dāng)多數(shù)共有人要求轉(zhuǎn)讓共有物時(shí)，少數(shù)共有人有權(quán)基于對(duì)共有份額的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)收購(gòu)多數(shù)共有人的共有份額。債權(quán)標(biāo)的物上可設(shè)定物權(quán)，物權(quán)標(biāo)的物上不能設(shè)定債權(quán)。法律之所以規(guī)定承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，主要是為了減少買(mǎi)賣(mài)糾紛，減少交易風(fēng)險(xiǎn)，減少交易社會(huì)成本，便于房屋的占有、管理和使用，發(fā)揮其最大的使用價(jià)值。（26）筆者贊同上述第三種觀點(diǎn)主張的基本價(jià)值取向，即首先肯定房屋的部分承租人對(duì)其相對(duì)應(yīng)的租賃物擁有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，至于能否真正實(shí)現(xiàn)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的關(guān)鍵還在于進(jìn)行價(jià)值衡量，看部分的擴(kuò)張對(duì)整體的功效是否足以產(chǎn)生較大影響，不能以犧牲房屋所有人的財(cái)產(chǎn)利益來(lái)保護(hù)部分承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)利益。”（28）當(dāng)然，作為物之所有人的出租方希望價(jià)高者得之并不為過(guò)，但只有在多個(gè)局部承租人間競(jìng)價(jià)能夠形成最高價(jià)時(shí)方能體現(xiàn)“強(qiáng)者勝出”，且這是在多個(gè)局部承租人間的競(jìng)價(jià)，已不是出租人與第三人間的出賣(mài)價(jià)了。 筆者原則上同意第二種觀點(diǎn)，理由如下：拍賣(mài)可分為司法拍賣(mài)和民事拍賣(mài)，民事拍賣(mài)又有自行拍賣(mài)和委托拍賣(mài)之分。② 臺(tái)灣有司法判例即持此說(shuō)，參見(jiàn)焦祖涵：《土地法釋論》第5858594頁(yè)所附判例，臺(tái)灣，三民書(shū)局，1973年版。”參見(jiàn)張俊浩主編：《民法學(xué)原理》，中國(guó)政法大學(xué)出版社，1997年7月第1次修訂版，第336頁(yè)。（11） 參見(jiàn)王利明、郭明瑞、吳漢東：《民法新論》(下)中國(guó)政法大學(xué)出版社，1988年7月第1版，第15頁(yè)。物權(quán)篇》，法律出版社1998年6月第1版，第128頁(yè)；又見(jiàn)宋宗宇、向藝：《共有人與承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的競(jìng)合》，載《甘肅政法學(xué)院學(xué)報(bào)》，2004年2月號(hào)，第57頁(yè)。（22） 參見(jiàn)周緣求：《論共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)與承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)之競(jìng)合》，載《華東政法學(xué)院學(xué)報(bào)》2003年第1期，第63頁(yè)。（29） 該條規(guī)定：“拍賣(mài)的當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)以及拍賣(mài)程序等，依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定”?！?3?！保?1） 參見(jiàn)王麗萍：《以拍賣(mài)的方式轉(zhuǎn)讓房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使及其限制》，載青島市中級(jí)人民法院網(wǎng): 理論調(diào)研 理論研討2004年11月10日。（24） 參見(jiàn)最高人民法院民事審判第一庭高級(jí)法官胡仕浩：《房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的效力》，載黃松有主編、最高人民法院民事審判第一庭編《中國(guó)民事審判前沿》2005年第1集，法律出版社2005年1月第1版，第168頁(yè)。參見(jiàn)周緣求：《論共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)與承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)之競(jìng)合》，載《華東政法學(xué)院學(xué)報(bào)》2003年第1期，第60頁(yè)注①；又參見(jiàn)謝在全：《民法物權(quán)論(上冊(cè))》，中國(guó)政法大學(xué)出版社1999年1月第1版，第277頁(yè)。（13）參見(jiàn)最高人民法院民事審判第一庭高級(jí)法官胡仕浩：《房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的效力》，載最高人民法院民事審判第一庭編《中國(guó)民事審判前沿》2005年第1集，法律出版社2005年1月第1版，第164頁(yè)。又參見(jiàn)劉心穩(wěn)主編：《中國(guó)民法學(xué)研究述評(píng)》，中國(guó)政法大學(xué)出版社1996年11月第1版，第332頁(yè)“先買(mǎi)權(quán)是我國(guó)傳統(tǒng)民事權(quán)利，……大陸法系學(xué)者通常都將其作為一種形成權(quán)，從其性質(zhì)與效力上看，屬于準(zhǔn)物權(quán)”；張俊浩主編：《民法學(xué)原理》，中國(guó)政法大學(xué)出版社，1997年7月第1次修訂版，第336頁(yè)。③ 參見(jiàn)山東省高級(jí)人民法院民一庭庭長(zhǎng)徐勝利2005年8月22日在全省民事審判工作座談會(huì)上的講話(huà)：《當(dāng)前民事審判工作中需要明確的幾個(gè)問(wèn)題》。承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是一種法定權(quán)利，《拍賣(mài)法》中并未明確規(guī)定在以拍賣(mài)方式出賣(mài)房屋時(shí)，房屋承租人不能行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，不能簡(jiǎn)單地以“特別法優(yōu)于一般法”為由而剝奪承租人的法定優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。(三)以拍賣(mài)方式轉(zhuǎn)讓房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使在審判實(shí)務(wù)中，對(duì)房屋出租人選擇拍賣(mài)方式出賣(mài)房屋時(shí)，對(duì)承租人能否行