【正文】 ，故為物權(quán)，但既非用益物權(quán)，亦非擔保物權(quán)，耐屬于形成權(quán)的物權(quán)取得權(quán)。由于承租人優(yōu)先購買權(quán)是一種法定權(quán)利，因而其具有對抗第三人的法律效力。我國現(xiàn)行民事立法賦予租賃權(quán)具有對抗第三人的物權(quán)效力，但是現(xiàn)行民事立法并沒有確認租賃權(quán)為物權(quán)，仍然把它視為債權(quán)。承租人僅憑自己的單方意思，即可與出租人形成以出租人與第三人同等條件為內(nèi)容的買賣合同，無須出租人承諾。（14）(二)承租人優(yōu)先購買權(quán)的構(gòu)成要件承租人與出租人之間必須存在合法有效的租賃合同。為保障交易安全，促進正常財產(chǎn)流轉(zhuǎn)，有效地保護租賃合同雙方當事人的合法權(quán)益，各國法律均規(guī)定，承租人的優(yōu)先購買權(quán)必須在一定的期限內(nèi)行使。同年6月2日，某鎮(zhèn)政府建委發(fā)出招標公告，要求參加競買的投標人交納押金5000元，領(lǐng)取招標說明書，并定于6月8日參加招、投標活動，規(guī)定投標者需交納標底現(xiàn)金10萬元，投標采取一次性暗標方式，以價格最高者中標。承租人在同等條件下享受優(yōu)先購買權(quán)，申某的競買價格低于中標人莊某，故其不具備同等條件，不能行使優(yōu)先購買權(quán)，遂判決駁回了申某的訴訟請求。下面，筆者僅就房屋買賣中涉及優(yōu)先購買權(quán)的幾個主要問題略作評述如下： (一)承租人優(yōu)先購買權(quán)與共有人優(yōu)先購買權(quán)的沖突與協(xié)調(diào)在司法實踐中，常常遇到共有人將其共有財產(chǎn)出租，由此而產(chǎn)生承租人的優(yōu)先購買權(quán)與共有人的優(yōu)先購買權(quán)發(fā)生沖突的問題。共有份額的處分可徑自行使，而共有物的處分須征得全體共有人同意。在以“多數(shù)決原則”取代原有的共有人全體同意原則（20）后，對少數(shù)共有人的權(quán)益造成了重大影響，在多數(shù)共有人根據(jù)“多數(shù)決原則”徑行轉(zhuǎn)讓共有物的情況下，其他少數(shù)共有人有無優(yōu)先購買權(quán)呢？如有，而共有物上又有承租人，則承租人的優(yōu)先購買權(quán)與該少數(shù)共有人的優(yōu)先購買權(quán)誰更優(yōu)先？王澤鑒先生認為法律既然允許部分共有人得徑行處分共有物，理應(yīng)使他共有人享有優(yōu)先購買權(quán)，方足適當平衡當事人之利益。所以，有必要對多數(shù)共有人行使“多數(shù)決原則”下的處分權(quán)規(guī)定必要的限制條件，當多數(shù)共有人要求轉(zhuǎn)讓共有物時，少數(shù)共有人有權(quán)基于對共有份額的優(yōu)先購買權(quán)收購多數(shù)共有人的共有份額。債權(quán)標的物上可設(shè)定物權(quán)，物權(quán)標的物上不能設(shè)定債權(quán)。法律之所以規(guī)定承租人的優(yōu)先購買權(quán)，主要是為了減少買賣糾紛，減少交易風險，減少交易社會成本，便于房屋的占有、管理和使用，發(fā)揮其最大的使用價值。（26）筆者贊同上述第三種觀點主張的基本價值取向，即首先肯定房屋的部分承租人對其相對應(yīng)的租賃物擁有優(yōu)先購買權(quán)，至于能否真正實現(xiàn)優(yōu)先購買權(quán)的關(guān)鍵還在于進行價值衡量，看部分的擴張對整體的功效是否足以產(chǎn)生較大影響，不能以犧牲房屋所有人的財產(chǎn)利益來保護部分承租人的優(yōu)先購買利益?！保?8）當然，作為物之所有人的出租方希望價高者得之并不為過，但只有在多個局部承租人間競價能夠形成最高價時方能體現(xiàn)“強者勝出”，且這是在多個局部承租人間的競價，已不是出租人與第三人間的出賣價了。 筆者原則上同意第二種觀點，理由如下：拍賣可分為司法拍賣和民事拍賣，民事拍賣又有自行拍賣和委托拍賣之分。② 臺灣有司法判例即持此說，參見焦祖涵：《土地法釋論》第5858594頁所附判例，臺灣，三民書局，1973年版?！眳⒁姀埧『浦骶帲骸睹穹▽W(xué)原理》，中國政法大學(xué)出版社，1997年7月第1次修訂版，第336頁。（11） 參見王利明、郭明瑞、吳漢東：《民法新論》(下)中國政法大學(xué)出版社，1988年7月第1版，第15頁。物權(quán)篇》，法律出版社1998年6月第1版，第128頁；又見宋宗宇、向藝：《共有人與承租人優(yōu)先購買權(quán)的競合》，載《甘肅政法學(xué)院學(xué)報》，2004年2月號，第57頁。（22） 參見周緣求：《論共有人優(yōu)先購買權(quán)與承租人優(yōu)先購買權(quán)之競合》，載《華東政法學(xué)院學(xué)報》2003年第1期，第63頁。（29） 該條規(guī)定：“拍賣的當事人的權(quán)利和義務(wù)以及拍賣程序等，依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定”?！?3?！保?1） 參見王麗萍：《以拍賣的方式轉(zhuǎn)讓房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使及其限制》，載青島市中級人民法院網(wǎng): 理論調(diào)研 理論研討2004年11月10日。（24） 參見最高人民法院民事審判第一庭高級法官胡仕浩：《房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的效力》，載黃松有主編、最高人民法院民事審判第一庭編《中國民事審判前沿》2005年第1集，法律出版社2005年1月第1版，第168頁。參見周緣求：《論共有人優(yōu)先購買權(quán)與承租人優(yōu)先購買權(quán)之競合》，載《華東政法學(xué)院學(xué)報》2003年第1期，第60頁注①；又參見謝在全：《民法物權(quán)論(上冊)》，中國政法大學(xué)出版社1999年1月第1版，第277頁。（13）參見最高人民法院民事審判第一庭高級法官胡仕浩：《房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的效力》，載最高人民法院民事審判第一庭編《中國民事審判前沿》2005年第1集，法律出版社2005年1月第1版，第164頁。又參見劉心穩(wěn)主編：《中國民法學(xué)研究述評》，中國政法大學(xué)出版社1996年11月第1版，第332頁“先買權(quán)是我國傳統(tǒng)民事權(quán)利，……大陸法系學(xué)者通常都將其作為一種形成權(quán)，從其性質(zhì)與效力上看，屬于準物權(quán)”；張俊浩主編：《民法學(xué)原理》，中國政法大學(xué)出版社，1997年7月第1次修訂版，第336頁。③ 參見山東省高級人民法院民一庭庭長徐勝利2005年8月22日在全省民事審判工作座談會上的講話：《當前民事審判工作中需要明確的幾個問題》。承租人的優(yōu)先購買權(quán)是一種法定權(quán)利，《拍賣法》中并未明確規(guī)定在以拍賣方式出賣房屋時，房屋承租人不能行使優(yōu)先購買權(quán)，不能簡單地以“特別法優(yōu)于一般法”為由而剝奪承租人的法定優(yōu)先購買權(quán)。(三)以拍賣方式轉(zhuǎn)讓房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使在審判實務(wù)中，對房屋出租人選擇拍賣方式出賣房屋時，對承租人能否行