房屋買賣合同簽訂中應(yīng)注意的問(wèn)題范本(完整版)
【正文】 能力，那么仍然不能成為房屋買賣合同的買方。這一含義包含兩層意思： 第一，戶口在農(nóng)村的一般不得在城鎮(zhèn)購(gòu)、建住宅。訂立房屋買賣合同的主要條件是： （一）當(dāng)事人要具有合法的主體資格１．買方應(yīng)具備的合法條件（１）買方必須具有完全的民事行為能力。如因特殊需要必須購(gòu)買，須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)。對(duì)于上述兩種公民異地買房，當(dāng)?shù)胤课葜鞴懿块T應(yīng)根據(jù)具體情況處理，嚴(yán)格控制。 房屋優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的種類，在法律理論和實(shí)踐中，常見(jiàn)的有四種：①承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是法律賦予承租人的權(quán)利?！? ②共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)１９８３年１２月１３日國(guó)務(wù)院發(fā)布的《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第十條規(guī)定：“房屋所有權(quán)人出賣共有房屋，須提交共有人同意的證明書(shū)。 ④原產(chǎn)權(quán)單位的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)１９９１年１１月２３日公布的國(guó)務(wù)院住房制度政策領(lǐng)導(dǎo)小組《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)住房改革的意見(jiàn)》中規(guī)定：“職工購(gòu)買公有住房，在國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)面積以內(nèi)的，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)價(jià)。這里一般指各地的地方性法規(guī)或規(guī)章中對(duì)此所作的特殊規(guī)定，如深圳市人民政府發(fā)布的深府（１９８９）２７４號(hào)《關(guān)于加強(qiáng)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的試行規(guī)定》中就規(guī)定在特區(qū)沒(méi)有常住戶口者、已購(gòu)有一套商品住宅者（包括夫妻雙方）、不滿１８周歲的未成年人等不得在特區(qū)內(nèi)購(gòu)買商品住宅。 房屋的代管人、承典人、承租人等均不是房屋的所有權(quán)人，在沒(méi)有得到房屋所有權(quán)人的委托時(shí)，不得出賣其代管、承典或承租的房屋，其所進(jìn)行的房屋買賣行為無(wú)效，應(yīng)廢除其買賣關(guān)系。未經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府指定的有審批權(quán)的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，未在工商行政管理部門注冊(cè)登記的開(kāi)發(fā)公司，不準(zhǔn)從事商品房屋的開(kāi)發(fā)建設(shè)。 （６）商品房預(yù)售，應(yīng)符合下列條件：①已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得士地使用證書(shū)；②持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；③按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的２５％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；④向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。遺失城市私有房屋所有權(quán)證，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向房屋所在地房管機(jī)關(guān)報(bào)告，申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)。如當(dāng)?shù)卣碛幸?guī)定者，可按規(guī)定辦理。即房屋所有人出賣租出房屋，須提前三個(gè)月通知承租人。 （８）國(guó)家明文規(guī)定不允許買賣的房屋不得成為合同標(biāo)的比如：有紀(jì)念意義的房屋，古建筑物、代管房屋、產(chǎn)權(quán)有爭(zhēng)議的房屋，有待落實(shí)政策的房屋、近期規(guī)劃改建的房屋以及商業(yè)區(qū)內(nèi)的臨街住宅用房，無(wú)合法證件的房屋（包括違章建筑的房屋），經(jīng)人民法院裁定限制產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的房屋以及人民政府規(guī)定不得出賣的房屋等等。 （６）房屋所有人出售受補(bǔ)貼的住宅，也必須符合法律規(guī)定，即只能賣給原貼補(bǔ)單位或房管機(jī)關(guān)。 （３）出售共有房屋，須征得其他共有人同意因?yàn)閿?shù)人共有的城市私有房屋，房屋所有人應(yīng)當(dāng)領(lǐng)取共同共有或按份共有的所有權(quán)證，所以房屋所有人在出賣共有房屋時(shí)，須提交共有人同意的證明書(shū)。②由于單位合并、分立、撤銷等原因，房屋產(chǎn)權(quán)歸屬已經(jīng)按政策規(guī)定作過(guò)處理的，按當(dāng)時(shí)的處理結(jié)果確認(rèn)產(chǎn)權(quán)，予以登記；產(chǎn)權(quán)歸屬不明的，由縣級(jí)以上主管機(jī)關(guān)出具
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