房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂中應(yīng)注意的問(wèn)題范本(已修改)
2025-05-29 13:16 本頁(yè)面
【正文】 關(guān)于房屋買(mǎi)賣(mài)合同的訂立，目前尚無(wú)完備的法律規(guī)定，主要依據(jù)國(guó)家有關(guān)的法規(guī)和地方性法規(guī)的規(guī)定訂立。訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同的主要條件是： （一）當(dāng)事人要具有合法的主體資格１．買(mǎi)方應(yīng)具備的合法條件（１）買(mǎi)方必須具有完全的民事行為能力。這是指買(mǎi)方具有通過(guò)支付房屋價(jià)款取得房屋所有權(quán)的行為能力。對(duì)于自然人來(lái)說(shuō)，限制行為能力人或無(wú)民事行為能力人，不具備房屋買(mǎi)賣(mài)合同的主體資格，不能進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)活動(dòng)。如需進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)時(shí)，只能由其監(jiān)護(hù)人或法定代理人代為買(mǎi)賣(mài)。 此外，據(jù)１９８３年１２月１７日公布的《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第十三條規(guī)定，“機(jī)關(guān)、團(tuán)體，部隊(duì)，企事業(yè)單位不得購(gòu)買(mǎi)或變相購(gòu)買(mǎi)城市私有房屋。如因特殊需要必須購(gòu)買(mǎi)，須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)?！钡菍?duì)于１９８３年以前發(fā)生的這類(lèi)房屋買(mǎi)賣(mài)如果買(mǎi)房的機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)企事業(yè)單位確有特殊需要的，應(yīng)由買(mǎi)方補(bǔ)辦審批手續(xù)，并確定其房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系成立。 （２）買(mǎi)方必須以自用為目的，必須有房屋所在地城鎮(zhèn)的常住戶(hù)口。這一含義包含兩層意思： 第一，戶(hù)口在農(nóng)村的一般不得在城鎮(zhèn)購(gòu)、建住宅。在１９８０年３月５日國(guó)務(wù)院轉(zhuǎn)國(guó)家城建總局，國(guó)務(wù)院僑務(wù)辦公室《關(guān)于用僑匯購(gòu)買(mǎi)和建設(shè)住宅的暫行辦法》，以及１９８１年４月１０日國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家城建總局、中華全國(guó)總工會(huì)《關(guān)于組織城鎮(zhèn)職工、居民建造住宅和國(guó)家向私人出售住宅經(jīng)驗(yàn)交流會(huì)情況的報(bào)告》、１９８３年５月２５日國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部《城鎮(zhèn)個(gè)人建造住宅管理辦法》等規(guī)定中均有這方面的限制。至于目前個(gè)別城市為了適應(yīng)改革開(kāi)放需要，對(duì)近郊區(qū)農(nóng)民、個(gè)體工商戶(hù)進(jìn)城購(gòu)買(mǎi)經(jīng)統(tǒng)一規(guī)劃定點(diǎn)建設(shè)的鋪面房、街市商業(yè)用房適當(dāng)作了特殊規(guī)定的，則可依當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)規(guī)章作特殊情況處理，但也應(yīng)從嚴(yán)掌握。 第二，異地的城鎮(zhèn)居民一般不允許到本地城鎮(zhèn)買(mǎi)房，即不允許異地買(mǎi)房。不過(guò)在實(shí)踐中，有兩種情形可以例外，一是雖然沒(méi)有房屋所在地常住戶(hù)口但工作地點(diǎn)與該房屋所在地相距不遠(yuǎn)，買(mǎi)房人能夠保證經(jīng)常居住并且不影響自己工作的；一是離職、退休、離休的老干部，老工人離開(kāi)工作所在地，需要購(gòu)房養(yǎng)老的。對(duì)于上述兩種公民異地買(mǎi)房，當(dāng)?shù)胤课葜鞴懿块T(mén)應(yīng)根據(jù)具體情況處理，嚴(yán)格控制。 （３）買(mǎi)方必須具有相應(yīng)的支付能力。這一要求實(shí)際上又是對(duì)買(mǎi)方須具有行為能力的具體規(guī)定。如果說(shuō)買(mǎi)方具有完全的民事行為能力，且有購(gòu)房的意思表示，但是不具有與購(gòu)房行為相應(yīng)的支付能力，那么仍然不能成為房屋買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)方。 （４）公有房屋買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)方必須是公房產(chǎn)權(quán)單位的職工（包括離、退休職工）。全民所有和集體所有的房屋都是公房。 （５）擁有房屋優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的人可優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)所售房屋。房屋的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，是指房屋所有權(quán)人出賣(mài)其房屋時(shí)，房屋的共有人，承租人或法定的其他人，在同等條件下，有優(yōu)先于其他購(gòu)買(mǎi)人購(gòu)買(mǎi)房屋的權(quán)利。 房屋優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的種類(lèi)，在法律理論和實(shí)踐中，常見(jiàn)的有四種：①承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是法律賦予承租人的權(quán)利。房屋所有人在同等條件下，必須將出租的房屋賣(mài)給承租人。出租人未通知承租人，或者承租人表示愿意購(gòu)買(mǎi)該承租屋，出租人與第三人成立的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)
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