房屋買賣合同簽訂中應(yīng)注意的問題范本(已修改)
2025-05-29 13:16 本頁面
【正文】 關(guān)于房屋買賣合同的訂立，目前尚無完備的法律規(guī)定，主要依據(jù)國家有關(guān)的法規(guī)和地方性法規(guī)的規(guī)定訂立。訂立房屋買賣合同的主要條件是： （一）當(dāng)事人要具有合法的主體資格１．買方應(yīng)具備的合法條件（１）買方必須具有完全的民事行為能力。這是指買方具有通過支付房屋價款取得房屋所有權(quán)的行為能力。對于自然人來說，限制行為能力人或無民事行為能力人，不具備房屋買賣合同的主體資格，不能進(jìn)行房屋買賣活動。如需進(jìn)行房屋買賣時，只能由其監(jiān)護人或法定代理人代為買賣。 此外，據(jù)１９８３年１２月１７日公布的《城市私有房屋管理條例》第十三條規(guī)定，“機關(guān)、團體，部隊，企事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房屋。如因特殊需要必須購買，須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)?！钡菍τ冢保梗福衬暌郧鞍l(fā)生的這類房屋買賣如果買房的機關(guān)、團體、部隊企事業(yè)單位確有特殊需要的，應(yīng)由買方補辦審批手續(xù)，并確定其房屋買賣關(guān)系成立。 （２）買方必須以自用為目的，必須有房屋所在地城鎮(zhèn)的常住戶口。這一含義包含兩層意思： 第一，戶口在農(nóng)村的一般不得在城鎮(zhèn)購、建住宅。在１９８０年３月５日國務(wù)院轉(zhuǎn)國家城建總局，國務(wù)院僑務(wù)辦公室《關(guān)于用僑匯購買和建設(shè)住宅的暫行辦法》，以及１９８１年４月１０日國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國家城建總局、中華全國總工會《關(guān)于組織城鎮(zhèn)職工、居民建造住宅和國家向私人出售住宅經(jīng)驗交流會情況的報告》、１９８３年５月２５日國務(wù)院批準(zhǔn)城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護部《城鎮(zhèn)個人建造住宅管理辦法》等規(guī)定中均有這方面的限制。至于目前個別城市為了適應(yīng)改革開放需要，對近郊區(qū)農(nóng)民、個體工商戶進(jìn)城購買經(jīng)統(tǒng)一規(guī)劃定點建設(shè)的鋪面房、街市商業(yè)用房適當(dāng)作了特殊規(guī)定的，則可依當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)規(guī)章作特殊情況處理，但也應(yīng)從嚴(yán)掌握。 第二，異地的城鎮(zhèn)居民一般不允許到本地城鎮(zhèn)買房，即不允許異地買房。不過在實踐中，有兩種情形可以例外，一是雖然沒有房屋所在地常住戶口但工作地點與該房屋所在地相距不遠(yuǎn)，買房人能夠保證經(jīng)常居住并且不影響自己工作的；一是離職、退休、離休的老干部，老工人離開工作所在地，需要購房養(yǎng)老的。對于上述兩種公民異地買房，當(dāng)?shù)胤课葜鞴懿块T應(yīng)根據(jù)具體情況處理，嚴(yán)格控制。 （３）買方必須具有相應(yīng)的支付能力。這一要求實際上又是對買方須具有行為能力的具體規(guī)定。如果說買方具有完全的民事行為能力，且有購房的意思表示，但是不具有與購房行為相應(yīng)的支付能力，那么仍然不能成為房屋買賣合同的買方。 （４）公有房屋買賣合同的買方必須是公房產(chǎn)權(quán)單位的職工（包括離、退休職工）。全民所有和集體所有的房屋都是公房。 （５）擁有房屋優(yōu)先購買權(quán)的人可優(yōu)先購買所售房屋。房屋的優(yōu)先購買權(quán)，是指房屋所有權(quán)人出賣其房屋時，房屋的共有人，承租人或法定的其他人，在同等條件下，有優(yōu)先于其他購買人購買房屋的權(quán)利。 房屋優(yōu)先購買權(quán)的種類，在法律理論和實踐中，常見的有四種：①承租人的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先購買權(quán)是法律賦予承租人的權(quán)利。房屋所有人在同等條件下，必須將出租的房屋賣給承租人。出租人未通知承租人，或者承租人表示愿意購買該承租屋，出租人與第三人成立的買賣合同無
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