房屋買賣合同簽訂中應(yīng)注意的問(wèn)題范本-wenkub
2023-06-01 13:16:20 本頁(yè)面
【正文】 （１）買方必須具有完全的民事行為能力。這是指買方具有通過(guò)支付房屋價(jià)款取得房屋所有權(quán)的行為能力。如因特殊需要必須購(gòu)買，須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)。在１９８０年３月５日國(guó)務(wù)院轉(zhuǎn)國(guó)家城建總局，國(guó)務(wù)院僑務(wù)辦公室《關(guān)于用僑匯購(gòu)買和建設(shè)住宅的暫行辦法》，以及１９８１年４月１０日國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家城建總局、中華全國(guó)總工會(huì)《關(guān)于組織城鎮(zhèn)職工、居民建造住宅和國(guó)家向私人出售住宅經(jīng)驗(yàn)交流會(huì)情況的報(bào)告》、１９８３年５月２５日國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部《城鎮(zhèn)個(gè)人建造住宅管理辦法》等規(guī)定中均有這方面的限制。對(duì)于上述兩種公民異地買房，當(dāng)?shù)胤课葜鞴懿块T應(yīng)根據(jù)具體情況處理，嚴(yán)格控制。 （４）公有房屋買賣合同的買方必須是公房產(chǎn)權(quán)單位的職工（包括離、退休職工）。 房屋優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的種類，在法律理論和實(shí)踐中，常見(jiàn)的有四種：①承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是法律賦予承租人的權(quán)利。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。” ②共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)１９８３年１２月１３日國(guó)務(wù)院發(fā)布的《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第十條規(guī)定：“房屋所有權(quán)人出賣共有房屋，須提交共有人同意的證明書(shū)?！保保梗福改辏痹拢玻度兆罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第９２條規(guī)定：“共同共有財(cái)產(chǎn)分割后，一個(gè)或者數(shù)個(gè)原共有人出賣自己分得的財(cái)產(chǎn)時(shí)，如果出賣的財(cái)產(chǎn)與其他原共有人分得的財(cái)產(chǎn)屬于一個(gè)整體或者配套使用，其他原共有人主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，應(yīng)當(dāng)予以支持。 ④原產(chǎn)權(quán)單位的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)１９９１年１１月２３日公布的國(guó)務(wù)院住房制度政策領(lǐng)導(dǎo)小組《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)住房改革的意見(jiàn)》中規(guī)定：“職工購(gòu)買公有住房，在國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)面積以內(nèi)的，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)價(jià)。 在房屋共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)和承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)同時(shí)存在的情況下，如果二者都主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行為應(yīng)屬無(wú)效。這里一般指各地的地方性法規(guī)或規(guī)章中對(duì)此所作的特殊規(guī)定，如深圳市人民政府發(fā)布的深府（１９８９）２７４號(hào)《關(guān)于加強(qiáng)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的試行規(guī)定》中就規(guī)定在特區(qū)沒(méi)有常住戶口者、已購(gòu)有一套商品住宅者（包括夫妻雙方）、不滿１８周歲的未成年人等不得在特區(qū)內(nèi)購(gòu)買商品住宅。 如果房屋的所有權(quán)為共有人共有的，房屋所有人出賣共有房屋，除應(yīng)提交房屋所有權(quán)證書(shū)和房屋共有權(quán)保持證、身份證明外，還必須提交共有人同意出賣共有房屋的證明書(shū)。 房屋的代管人、承典人、承租人等均不是房屋的所有權(quán)人，在沒(méi)有得到房屋所有權(quán)人的委托時(shí)，不得出賣其代管、承典或承租的房屋，其所進(jìn)行的房屋買賣行為無(wú)效，應(yīng)廢除其買賣關(guān)系。 （２）商品房屋的所有權(quán)人。未經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府指定的有審批權(quán)的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，未在工商行政管理部門注冊(cè)登記的開(kāi)發(fā)公司，不準(zhǔn)從事商品房屋的開(kāi)發(fā)建設(shè)。 （２）由于國(guó)家建設(shè)需要，被國(guó)家決定征用或已確定為拆遷范圍內(nèi)的房屋，禁止買賣，否則，房屋買賣無(wú)效。 （６）商品房預(yù)售，應(yīng)符合下列條件：①已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得士地使用證書(shū)；②持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；③按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的２５％以上，并已經(jīng)確定施
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