【正文】 （30） 該條規(guī)定：“競買人的最高應(yīng)價經(jīng)拍賣師落槌或者以其他公開表示買定的方式確認(rèn)后，拍賣成交。（17） 通說認(rèn)為，共有人的共有份額，是指共有人對共有物所有權(quán)所享有權(quán)利之比例，系一抽象概念，并非局限于共有物之特定部分。（6） 參見最高人民法院民事審判第一庭高級法官胡仕浩：《房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的效力》，載黃松有主編、最高人民法院民事審判第一庭編：《中國民事審判前沿》2005年第1集，法律出版社2005年1月第1版，第164頁?！杜馁u法》于1997年7月1日起實施，對于作為拍賣中介人的拍賣企業(yè)進行委托拍賣作了具體規(guī)定，但未調(diào)整公民、法人自己拍賣自己的財產(chǎn)的自行拍賣行為。在數(shù)人分別租用一物的不同部分時，依我國臺灣司法實務(wù)的見解，“租用部分房屋之人，對于該全部房屋及土地使用權(quán)同時出賣時，仍有先買權(quán)。物權(quán)和債權(quán)的客體既然不同，也就無從作優(yōu)劣比較了。惟部分共有人出賣共有物，實質(zhì)上殆系出賣自己之應(yīng)有部分及他人之應(yīng)有部分，故他共有人主張承購共有物時，實與購買處分者之應(yīng)有部分無異，亦享有優(yōu)先購買權(quán)。以物權(quán)優(yōu)先原則為理由，認(rèn)為共有人優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)于承租人優(yōu)先購買權(quán)，是我國民法學(xué)界的通說。6月8日，三方投標(biāo)人申某、萬某、莊某在某鎮(zhèn)政府有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)主持下開始投標(biāo)競賣活動。承租人行使優(yōu)先購買權(quán)必須以合法有效的租賃合同為前提條件。租賃權(quán)的物權(quán)化應(yīng)有一定的邊界，否則不但有違物權(quán)化的初衷，而且會導(dǎo)致法律體系的紊亂。⑤依筆者之見，對承租人優(yōu)先購買權(quán)的法律性質(zhì)及其構(gòu)成要件可從以下方面理解：(一)承租人優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)承租人優(yōu)先購買權(quán)是一種法定權(quán)利。主要觀點有三：其一為訂立買賣合同請求權(quán)說。從近代世界各國的立法趨勢來看，租賃權(quán)已呈現(xiàn)出物權(quán)化的趨勢，即通說所謂的“租賃權(quán)的物權(quán)化”（7）。承租人優(yōu)先購買權(quán)是一種期待權(quán)。承租人一般只能對特定的標(biāo)的物行使優(yōu)先購買權(quán)。R市中級法院二審認(rèn)為，申某在同意某鎮(zhèn)政府出賣房屋的競買方式并參加競買活動后，就已放棄了普通意義上的優(yōu)先購買權(quán)，應(yīng)同其他競買人一樣受競買活動規(guī)則的約束，享有同等權(quán)利義務(wù)。承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的條件是多重的，首先是有全體共有人的同意，然后才可論及承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使。物權(quán)的客體是物，而債權(quán)的客體是受領(lǐng)行為和請求行為，或稱之為給付。故為保護出租人對整體房屋的處分權(quán)和發(fā)揮整體房屋的使用價值，在出租人出賣整體房屋時，局部承租人只對承租范圍內(nèi)的房屋主張優(yōu)先購買權(quán)的，人民法院不應(yīng)支持。(三)以拍賣方式轉(zhuǎn)讓房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使在審判實務(wù)中，對房屋出租人選擇拍賣方式出賣房屋時，對承租人能否行使優(yōu)先購買權(quán)的問題是有爭議的，觀點有二：觀點一認(rèn)為，承租人不能行使優(yōu)先購買權(quán)，正如前文所引日照市中級人民法院(2001)日民終字第179號案所持的立場。③ 參見山東省高級人民法院民一庭庭長徐勝利2005年8月22日在全省民事審判工作座談會上的講話：《當(dāng)前民事審判工作中需要明確的幾個問題》。（13）參見最高人民法院民事審判第一庭高級法官胡仕浩：《房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的效力》，載最高人民法院民事審判第一庭編《中國民事審判前沿》2005年第1集，法律出版社2005年1月第1版，第164頁。（24） 參見最高人民法院民事審判第一庭高級法官胡仕浩：《房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的效力》，載黃松有主編、最高人民法院民事審判第一庭編《中國民事審判前沿》2005年第1集，法律出版社2005年1月第1版，第168頁?！?3。（22） 參見周緣求：《論共有人優(yōu)先購買權(quán)與承租人優(yōu)先購買權(quán)之競合》，載《華東政法學(xué)院學(xué)報》2003年第1期，第63頁。（11） 參見王利明、郭明瑞、吳漢東：《民法新論》(下)中國政法大學(xué)出版社，1988年7月第1版，第15頁。② 臺灣有司法判例即持此說，參見焦祖涵：《土地法釋論》第5858594頁所附判例，臺灣，三民書局，1973年版?！保?8）當(dāng)然，作為物之所有人的出租方希望價高者得之并不為過，但只有在多個局部承租人間競價能夠形成最高價時方能體現(xiàn)“強者勝出”，且這是在多個局部承租人間的競價，已不是出租人與第三人間的出賣價了。法律之所以規(guī)定承租人的優(yōu)先購買權(quán)，主要是為了減少買賣糾紛，減少交易風(fēng)險，減少交易社會成本，便于房屋的占有、管理和使用，發(fā)揮其最大的使用價值。所以，有必要對多數(shù)共有人行使“多數(shù)決原則”下的處分權(quán)規(guī)定必要的限制條件，當(dāng)多數(shù)共有人要求轉(zhuǎn)讓共有物時，少數(shù)共有人有權(quán)基于對共有份額的優(yōu)先購買權(quán)收購多數(shù)共有人的共有份額。共有份額的處分可徑自行使，而共有物的處分須征得全體共有人同意。承租人在同等條件下享受優(yōu)先購買權(quán)，申某的競買價格低于中標(biāo)人莊某，故其不具備同等條件，不能行使優(yōu)先購買權(quán)，遂判決駁回了申某的訴訟請求。為保障交易安全，促進正常財產(chǎn)流轉(zhuǎn)，有效地保護租賃合同雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，各國法律均規(guī)定，承租人的優(yōu)先購買權(quán)必須在一定的期限內(nèi)行使。承租人僅憑自己的單方意思，即可與出租人形成以出租人與第三人同等條件為內(nèi)容的買賣合同，無須出租人承諾。由于承租人優(yōu)先購買權(quán)是一種法定權(quán)利，因而其具有對抗第三人的法律效力。①承租人優(yōu)先購買權(quán)是指作為承租人的公民、法人或其他組織在租賃合同有效期內(nèi)，在出租人出賣租賃物時，依照法律規(guī)定享有的在同等條件下優(yōu)先于其他購買人購買租賃物的權(quán)利。承租人享有優(yōu)先購買權(quán)的現(xiàn)行法律依據(jù)主要有：《城市私有房屋管理條例》第十一條規(guī)定：房屋所有人出賣出租房屋，須提前三個月通知承租人。（10）優(yōu)先購買權(quán)的權(quán)利屬性為形成權(quán)，其實質(zhì)系對出租人選擇房屋買賣合同對方當(dāng)事人自由的限制（11）。承租人只能在同等條件下行使優(yōu)先購買權(quán)。申某落標(biāo)后領(lǐng)回招標(biāo)押金及標(biāo)底現(xiàn)金。理由主要有：從兩者的客體性