房屋抵押權(quán)與優(yōu)先購買權(quán)并存時的處理-在線瀏覽
2025-02-02 15:31本頁面
【正文】 就同一房屋，同一主體，有“優(yōu)先購買權(quán)”，并不等于就同樣有“買賣不破租賃”的權(quán)利 。 物權(quán)法第一百九十條規(guī)定：“訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響?！弊? 高人民法院 《 關(guān)于適用 〈 中華人民共和國擔(dān)保法 〉 若干問題的解釋 》 第六十六條第一款：“抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。但租賃房屋具有 下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外： (一 )房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的 ……” 有人由此誤讀為：抵押權(quán)成立在先，租賃權(quán)成立在后的，承租人的優(yōu)先購買權(quán) 將會因抵押權(quán)人行使抵押權(quán)而歸于消滅。 事實上，上述法條規(guī)定了合同法第二百二十九條“買賣不破租賃”規(guī)則的例外情形之一： 后成立的租賃關(guān)系不得對抗先設(shè)立且已登記的抵押權(quán)的實現(xiàn)。 “買賣不破租賃”的適用和例外與承租人有無優(yōu)先購買權(quán)并非同一個概念。目前沒有任何因抵押而導(dǎo)致承租人失去優(yōu)先購買權(quán)的法條規(guī)定。 根據(jù) 《 最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋 租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用 》 第二十二條和第二十三條的規(guī)定，出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價、變賣租賃房屋償還債務(wù)，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在拍賣 5日前通知承租人。也就是，即使租賃關(guān)系成立在后，承租人對該租賃房屋仍享有優(yōu)先購買權(quán)，只是不享有“買賣不破租賃”的權(quán)利?？梢姡瑑?yōu)先購買權(quán)是以存在租賃關(guān)系為條件的，即只要租賃關(guān)系存在，優(yōu)先購買權(quán)就存在。如前所述，抵押權(quán)注重標(biāo)的物的交換價值，而租賃權(quán)則注重標(biāo)的物的使用價值，二者并不沖突。此時，
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