法學論文(論房屋承租人優(yōu)先購買權)-在線瀏覽
2024-08-07 15:27本頁面
【正文】 應當?shù)陀谖餀?。但是承租人?yōu)先購買權的存在,卻使實務中出現(xiàn)了許多物權讓位于優(yōu)先購買權的案例。這使已經(jīng)依法取得房屋所有權的第三人的利益受到了損害。財產(chǎn)處分應當尊重所有權人的意志,每個人才是自己利益的最佳判斷者。當然,國家對當事人意志做出一定的合法干預,當事人有義務接受,但這一限制必須體現(xiàn)公平、效益和維護社會生活正常秩序的價值取向?！皬娭凭喖s義務的出現(xiàn)就是由于合同雙方當事人地位事實上的不平等而產(chǎn)生的,在相當程度上體現(xiàn)著對社會弱者的救濟”。二、房屋承租人優(yōu)先購買權存在價值的不足主張承租人優(yōu)先購買權的學者認為,這一權利能夠?qū)崿F(xiàn)兩大價值:秩序價值和效率價值。效率價值則指有利于最大限度地發(fā)揮物質(zhì)財富的社會經(jīng)濟效益,優(yōu)化使用方式,提高物的使用效率。（一）秩序價值實現(xiàn)的不可能所謂秩序,從抽象意義上講,總是意味著在社會中存在某種程度的關系的穩(wěn)定性、進程的連續(xù)性、行為的規(guī)定性以及財產(chǎn)和心理的安全性。從表面上看,承租人優(yōu)先購買權制度似乎可以達到這一效果,但事實并非如此。由于承租人優(yōu)先購買權制度的存在,使承租人、出租人以及與出租人訂立房屋買賣合同或已經(jīng)辦理了房屋所有權轉(zhuǎn)移登記的第三人的利益發(fā)生沖突。退一步講,這種秩序價值完全可以通過“買賣不破租賃”原則進行保護。（二）效率價值實現(xiàn)的不可能所謂效率,通俗來講就是以最小的成本獲得最大的回報。筆者認為,這種觀點是不可取的。承租人不可能在租賃期間就第三人將出具的買受房屋的條件進行預期的準確估計,尤其是在“同等條件”被解釋為“絕對同等”說時，認為承租人購買租賃物的條件應與第三人購買租賃物的條件完全一致。而以這部分微乎其微的額外成本對抗房屋所有人出賣房屋的自主選擇權,顯然有很大的不合理性,是效率價值選擇的錯位，所以效率價值并非房屋承租人優(yōu)先購買權制度存在的理由。房屋承租人優(yōu)先購買權制度在理論與價值上已經(jīng)不再適應現(xiàn)實社會經(jīng)濟的發(fā)展,其制度本身在設計上存在很大的缺陷,致使司法適用中遇到很多困難。主要表現(xiàn)在:對不同位階法律性文件選擇上的難題《民通意見》作為《民法通則》的司法解釋,其效力應當?shù)陀陬C布在后的作為民法特別法的《合同法》的效力,即在適用時應當以《合同法》為準。這使得司法適用在法的準確性和法的效力等級的明確性上產(chǎn)生了矛盾,很多法官直接選擇三個月的規(guī)定,這使新法對舊法的優(yōu)先性受到了一定程度的挑戰(zhàn)。學界對此存在以下觀點:（1）絕對同等說。（2）相對同等說。（3）折衷說。如果不能以金錢計算,那么應以市場價格確定同等條件。認為對于“同等條件”的理解,應采用目的性限制解釋,要體現(xiàn)優(yōu)先購買權的相對性和有條件性,承租人優(yōu)先購買權不能損害出賣人的實體利益,承租人行使優(yōu)先購買權并不絕對地剝奪其他人的購買機會?，F(xiàn)實中,承租人作為優(yōu)先購買權人肯定會主張單獨以價格的標準衡量“同等條件”。承租人優(yōu)先購買權與按份共有人優(yōu)先購買權發(fā)生沖突我國《民法通則》第78條第3款規(guī)定:“按份共有財產(chǎn)的每個共有人有權要求將自己的份額分出或轉(zhuǎn)讓?！碑斠话捶莨灿蟹课莩鲎夂?在租賃期內(nèi),按份共有人欲出售自己的共有份額時,是否會發(fā)生承租人與按份共有人優(yōu)先購買權的沖突,學界對此存在以下三種觀點:（1）“客體不同說”。（2）“基礎關系說”。從時間上來看,共有關系發(fā)生在先,租賃關系發(fā)生在后,即使租賃權物權化以后,發(fā)生在先的物權也應優(yōu)先于發(fā)生在后的物權,由于“買賣不破租賃”原則的確立,承租人已受到充分的保護,沒有必要使承租人優(yōu)先于共有人取得優(yōu)先購買權,讓共有人的優(yōu)先購買權優(yōu)先能簡化或消除共有關系,有利于穩(wěn)定財產(chǎn)關系。認為共有人優(yōu)先購買權與承租人優(yōu)先購買權均為物權性權利,在兩者競合情況下,宜根據(jù)先設物權優(yōu)于后設物權的原理,先產(chǎn)生的優(yōu)先購買權優(yōu)于后產(chǎn)生的優(yōu)先購買權。此外
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