房屋抵押權(quán)與優(yōu)先購買權(quán)并存時的處理-wenkub.com
2024-12-30 15:31 本頁面
【正文】 、丙的租賃合同有效 ?！眻?zhí)行人員如果不進行必要的調(diào)查，就有可能遺漏通知承租人參與競買。如果其愿意購買，則拍賣師詢問最高應(yīng)價者是否愿意再加價，如果其不愿加價，則拍賣物由優(yōu)先購買權(quán)人 購得 ?！案鷥r法”是指由法院通知優(yōu)先購買權(quán)人直接參與 競買，優(yōu)先購買權(quán)人和競買人一起競價，實行價高者得。最高人民法院 《 關(guān)于執(zhí)行中評估、拍賣、變賣若干問題的規(guī)定 》第十八條 (優(yōu)先 購買權(quán)的保護 )規(guī)定：“拍賣進行中，有最高出價時，優(yōu)先購買權(quán)人可以表示以該最高價接受，如無更高出價，則歸優(yōu)先購買權(quán)人 。第二，承租人在同等條件享有優(yōu)先于第三人購買的權(quán)利。其次，是限指在承租期間出租人出賣或拍賣房屋，這就排除了繼承、贈與的情形。抵押權(quán)是一種擔(dān)保物權(quán)，其本質(zhì)是為了實現(xiàn)債權(quán)，只要抵押權(quán)人從抵押物上獲得 相當(dāng)?shù)难a償即可。如前所述，抵押權(quán)注重標(biāo)的物的交換價值，而租賃權(quán)則注重標(biāo)的物的使用價值，二者并不沖突。也就是，即使租賃關(guān)系成立在后，承租人對該租賃房屋仍享有優(yōu)先購買權(quán)，只是不享有“買賣不破租賃”的權(quán)利。 根據(jù) 《 最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋 租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用 》 第二十二條和第二十三條的規(guī)定，出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價、變賣租賃房屋償還債務(wù)，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。 “買賣不破租賃”的適用和例外與承租人有無優(yōu)先購買權(quán)并非同一個概念。但租賃房屋具有 下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外： (一 )房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的 ……” 有人由此誤讀為：抵押權(quán)成立在先，租賃權(quán)成立在后的，承租人的優(yōu)先購買權(quán) 將會因抵押權(quán)人行使抵押權(quán)
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