淺議房屋租賃中次承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)(全文)-wenkub.com
2025-04-04 06:48 本頁(yè)面
【正文】 因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)生活中，常常消失承租人將所租房屋的部分轉(zhuǎn)租給數(shù)個(gè)次承租人的現(xiàn)象，若規(guī)定次承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)順位在先，則各次承租人之間的沖突難以協(xié)調(diào)，相互間的順位不行能區(qū)分先后，反而會(huì)阻礙出租人對(duì)于房屋處分權(quán)的行使，有可能會(huì)損害到出租人的利益。而且承租人轉(zhuǎn)租房屋，說(shuō)明該房屋對(duì)承租人而言非生活必需，次承租人對(duì)房屋的需求更高，在確定優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的順位時(shí)更應(yīng)當(dāng)以愛(ài)護(hù)次承租人的生存利益為重。承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)明顯更利于愛(ài)護(hù)出租人的合法權(quán)益。我國(guó)的合法轉(zhuǎn)租事實(shí)上分為出租人事前同意與事后追認(rèn)兩種狀況，我國(guó)《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件詳細(xì)應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第16條對(duì)此作了明確的規(guī)定。當(dāng)然，為促使承租人準(zhǔn)時(shí)履行通知義務(wù)，應(yīng)給予次承租人相應(yīng)的賠償懇求權(quán)，并且承租人履行通知義務(wù)的期限應(yīng)當(dāng)較短。此外，與承租人相同，次承租人也應(yīng)當(dāng)受非出賣(mài)場(chǎng)合下的限制，即在互易、贈(zèng)與、繼承、公法行為等場(chǎng)合下不享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利?？疾旄鲊?guó)優(yōu)先權(quán)立法例，可以知道優(yōu)先權(quán)不僅應(yīng)當(dāng)法定，而且是一種法定性極強(qiáng)的權(quán)利。也可以削減房屋賣(mài)給第三人時(shí)，因處理裝修裝飾物所產(chǎn)生的糾紛。正如上文所述，合法的轉(zhuǎn)租必需是經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租，在出租人與次承租人間雖不存在直接的法律關(guān)系，但是轉(zhuǎn)租合同可以看作是出租人出租房屋意愿的延長(zhǎng)，由次承租人來(lái)行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)并不會(huì)違反出租人的意愿，也不會(huì)對(duì)出租人的利益造成損害。此外，之所以選擇轉(zhuǎn)租而不實(shí)行轉(zhuǎn)讓租賃的方式，是因?yàn)槌凶馊艘话憧梢酝ㄟ^(guò)轉(zhuǎn)租來(lái)從中獲利，也就是說(shuō)轉(zhuǎn)租金一般較原租金要高?，F(xiàn)有的支持次承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的觀點(diǎn)，主要是基于愛(ài)護(hù)次承租人利益與自由、效率原則的考慮。二、次承租人是否
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