淺議房屋租賃中次承租人的優(yōu)先購買權(quán)(全文)(參考版)
2025-04-04 06:48本頁面
【正文】 （編輯：??！第 5 頁 共 5 頁。若是不行分的，則承租人的優(yōu)先購買權(quán)順位在先，這樣可以削減利益沖突，簡(jiǎn)化法律關(guān)系。特別狀況下，即若承租人將房屋部分轉(zhuǎn)租、部分留作自用，這也是現(xiàn)實(shí)生活中常見的情形。而且若次承租人已對(duì)房屋進(jìn)行了裝修裝飾，可更好地利用裝修裝飾物，避開房屋在出賣給第三人之后，因處理裝修裝飾物所造成的糾紛。若是征得出租人事先同意的合法轉(zhuǎn)租，則一般狀況下，次承租人的優(yōu)先購買權(quán)順位在先。此時(shí)，若出租人出賣房屋，承租人優(yōu)先購買權(quán)的順位應(yīng)當(dāng)在先，因?yàn)槌鲎馊水?dāng)時(shí)基于對(duì)承租人的信任，訂立了房屋租賃合同，與次承租人之間并不存在租賃的合意。若是通過出租人默認(rèn)的方式確定的轉(zhuǎn)租，則承租人優(yōu)先購買權(quán)的順位在先。筆者認(rèn)為對(duì)于這一問題不能一概而論，應(yīng)當(dāng)分狀況進(jìn)行詳細(xì)的爭(zhēng)論。（三）承租人與次承租人優(yōu)先購買權(quán)的順位問題確定次承租人優(yōu)先購買權(quán)所導(dǎo)致的承租人與次承租人優(yōu)先購買權(quán)沖突的問題，是最需要解決的。應(yīng)當(dāng)規(guī)定承租人的通知義務(wù)，即在出租人履行通知義務(wù)之后，由承租人連續(xù)通知次承租人。另外，當(dāng)房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)及房屋出賣給近親屬時(shí)，次承租人的優(yōu)先購買權(quán)也應(yīng)受限。（二）行使要件、必要限制及通知義務(wù)的相關(guān)規(guī)定關(guān)于次承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使要件的設(shè)定可以參照承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使要件，即以出租人出賣租賃物為前提要件，次承租人依照法律規(guī)定在合理期限內(nèi)，在同等條件下才能行使。正如上文所述，次承租人作為弱勢(shì)群體應(yīng)當(dāng)享有優(yōu)先購買權(quán)，然而優(yōu)先購買權(quán)的行使不能夠僅僅依據(jù)法律條文之間的類推，而應(yīng)當(dāng)依靠明確的法律規(guī)定。因?yàn)閮?yōu)先權(quán)是基于特別的社會(huì)政策和理由而設(shè)定的
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