淺議房屋租賃中次承租人的優(yōu)先購買權(quán)(全文)-資料下載頁
2025-04-04 06:48本頁面
【正文】 。因?yàn)閮?yōu)先購買權(quán)的產(chǎn)生肯定程度上是基于當(dāng)事人之間的信任，現(xiàn)實(shí)生活中可能消失這樣的狀況，即出租人不同意承租人將房屋轉(zhuǎn)租，卻又疏于異議，導(dǎo)致轉(zhuǎn)租有效，而該轉(zhuǎn)租合同事實(shí)上是違反出租人真實(shí)意愿的。此時(shí)，若出租人出賣房屋，承租人優(yōu)先購買權(quán)的順位應(yīng)當(dāng)在先，因?yàn)槌鲎馊水?dāng)時(shí)基于對(duì)承租人的信任，訂立了房屋租賃合同，與次承租人之間并不存在租賃的合意。承租人優(yōu)先購買明顯更利于愛護(hù)出租人的合法權(quán)益。若是征得出租人事先同意的合法轉(zhuǎn)租，則一般狀況下，次承租人的優(yōu)先購買權(quán)順位在先。正如上文所述，次承租人是房屋的實(shí)際占有和使用人，由次承租人優(yōu)先購買房屋可以最大限度地利用房屋，極大地降低交易成本。而且若次承租人已對(duì)房屋進(jìn)行了裝修裝飾，可更好地利用裝修裝飾物，避開房屋在出賣給第三人之后，因處理裝修裝飾物所造成的糾紛。而且承租人轉(zhuǎn)租房屋，說明該房屋對(duì)承租人而言非生活必需，次承租人對(duì)房屋的需求更高，在確定優(yōu)先購買權(quán)的順位時(shí)更應(yīng)當(dāng)以愛護(hù)次承租人的生存利益為重。特別狀況下，即若承租人將房屋部分轉(zhuǎn)租、部分留作自用，這也是現(xiàn)實(shí)生活中常見的情形。本文認(rèn)為，若次承租人租賃的部分與房屋的其他部分是可分的，則對(duì)于該部分，次承租人的優(yōu)先購買權(quán)順位在先。若是不行分的，則承租人的優(yōu)先購買權(quán)順位在先，這樣可以削減利益沖突，簡(jiǎn)化法律關(guān)系。因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)生活中，常常消失承租人將所租房屋的部分轉(zhuǎn)租給數(shù)個(gè)次承租人的現(xiàn)象，若規(guī)定次承租人的優(yōu)先購買權(quán)順位在先，則各次承租人之間的沖突難以協(xié)調(diào)，相互間的順位不行能區(qū)分先后，反而會(huì)阻礙出租人對(duì)于房屋處分權(quán)的行使，有可能會(huì)損害到出租人的利益。（編輯：??！第 5 頁 共 5 頁
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