淺議房屋租賃中次承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)(全文)(編輯修改稿)
2025-04-04 06:48 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 用該房屋，因而次承租人對(duì)房屋的依靠性明顯更大。此外，之所以選擇轉(zhuǎn)租而不實(shí)行轉(zhuǎn)讓租賃的方式，是因?yàn)槌凶馊艘话憧梢酝ㄟ^(guò)轉(zhuǎn)租來(lái)從中獲利，也就是說(shuō)轉(zhuǎn)租金一般較原租金要高。而且若出租人出賣房屋，次承租人作為房屋的實(shí)際使用人所受到的沖擊明顯更大。因此給予次承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，明顯符合該制度設(shè)計(jì)的初衷。其次，次承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)也不會(huì)違反出租人的意愿，不會(huì)損害出租人的利益。正如上文所述，合法的轉(zhuǎn)租必需是經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租，在出租人與次承租人間雖不存在直接的法律關(guān)系，但是轉(zhuǎn)租合同可以看作是出租人出租房屋意愿的延長(zhǎng)，由次承租人來(lái)行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)并不會(huì)違反出租人的意愿，也不會(huì)對(duì)出租人的利益造成損害。最終，給予次承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)有利于削減交易程序，降低交易成本，符合法律效率原則。次承租人作為房屋的實(shí)際占有、使用人，行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)明顯可以極大的降低交易成本。而且實(shí)際生活中，次承租人在占有、使用房屋的過(guò)程中，常常會(huì)依據(jù)個(gè)人喜好對(duì)房屋進(jìn)行裝修裝飾，承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)假如得到承認(rèn)，既可以避開(kāi)其投入的成本遭受無(wú)謂的損失，也能避開(kāi)社會(huì)資源的鋪張，充分發(fā)揮房屋的經(jīng)濟(jì)效用。也可以削減房屋賣給第三人時(shí)，因處理裝修裝飾物所產(chǎn)生的糾紛。三、確立次承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度若確定次承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，則會(huì)引發(fā)諸如行使條件、通知義務(wù)的履行、優(yōu)先權(quán)順位等一系列的問(wèn)題，因而必需確立次承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的詳細(xì)制度以保障實(shí)施。（一）立法規(guī)定次承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)民事優(yōu)先權(quán)的設(shè)定應(yīng)當(dāng)基于法律明文規(guī)定。因?yàn)閮?yōu)先權(quán)是基于特別的社會(huì)政策和理由而設(shè)定的，具有公益性?？疾旄鲊?guó)優(yōu)先權(quán)立法例，可以知道優(yōu)先權(quán)不僅應(yīng)當(dāng)法定
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