有關(guān)房屋有關(guān)房屋買賣中承租人的優(yōu)先購買權(quán)問題的應(yīng)用(參考版)
2025-03-28 03:56本頁面
【正文】 ”13?！保?4） 第十六條規(guī)定：“拍賣過程中，有最高應(yīng)價(jià)時(shí)，優(yōu)先購買權(quán)人可以表示以該最高價(jià)買受，如無更高應(yīng)價(jià)，則拍歸優(yōu)先購買權(quán)人；如有更高應(yīng)價(jià)，而優(yōu)先購買權(quán)人不作表示的，則拍歸該應(yīng)價(jià)最高的競買人。（33） 第十四條規(guī)定：“人民法院應(yīng)當(dāng)在拍賣五日前以書面或者其他能夠確認(rèn)收悉的適當(dāng)方式，通知當(dāng)事人和已知的擔(dān)保物權(quán)人、優(yōu)先購買權(quán)人或者其他優(yōu)先權(quán)人于拍賣日到場。”（31） 參見王麗萍：《以拍賣的方式轉(zhuǎn)讓房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使及其限制》，載青島市中級(jí)人民法院網(wǎng): 理論調(diào)研 理論研討2004年11月10日。（29） 該條規(guī)定：“拍賣的當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)以及拍賣程序等，依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定”。轉(zhuǎn)引自戴孟勇：《先買權(quán)的若干理論問題》，載中國民商法律網(wǎng)－法學(xué)前沿－青年學(xué)術(shù)，2003年5月29日。（26）參見沙建國：《房屋買賣中部分優(yōu)先權(quán)之是非》，載中國法院網(wǎng)。（24） 參見最高人民法院民事審判第一庭高級(jí)法官胡仕浩：《房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的效力》，載黃松有主編、最高人民法院民事審判第一庭編《中國民事審判前沿》2005年第1集，法律出版社2005年1月第1版，第168頁。（22） 參見周緣求：《論共有人優(yōu)先購買權(quán)與承租人優(yōu)先購買權(quán)之競合》，載《華東政法學(xué)院學(xué)報(bào)》2003年第1期，第63頁。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無效。（19） 參見宋宗宇、向藝：《共有人與承租人優(yōu)先購買權(quán)的競合》，載《甘肅政法學(xué)院學(xué)報(bào)》，2004年2月號(hào)，第559頁。參見周緣求：《論共有人優(yōu)先購買權(quán)與承租人優(yōu)先購買權(quán)之競合》，載《華東政法學(xué)院學(xué)報(bào)》2003年第1期，第60頁注①；又參見謝在全：《民法物權(quán)論(上冊(cè))》，中國政法大學(xué)出版社1999年1月第1版，第277頁。物權(quán)篇》，法律出版社1998年6月第1版，第128頁；又見宋宗宇、向藝：《共有人與承租人優(yōu)先購買權(quán)的競合》，載《甘肅政法學(xué)院學(xué)報(bào)》，2004年2月號(hào)，第57頁。物權(quán)篇》，法律出版社1998年6月第1版，第134頁。（14） 參見：湖北省高級(jí)人民法院民一庭 李群星：《對(duì)承租人優(yōu)先購買權(quán)制度的評(píng)析》，載湖北省高級(jí)人民法院網(wǎng)。（13）參見最高人民法院民事審判第一庭高級(jí)法官胡仕浩：《房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的效力》，載最高人民法院民事審判第一庭編《中國民事審判前沿》2005年第1集，法律出版社2005年1月第1版，第164頁。（11） 參見王利明、郭明瑞、吳漢東：《民法新論》(下)中國政法大學(xué)出版社，1988年7月第1版，第15頁。（9） 參見王利明、郭明瑞、吳漢東：《民法新論》(下)中國政法大學(xué)出版社，1988年7月第1版，第15頁；又見王軼：《租賃合同》講座，載北大法律信息網(wǎng) 法學(xué)文獻(xiàn)。（8） 參見國家社會(huì)科學(xué)“七五”規(guī)劃項(xiàng)目，王家福主編、梁慧星副主編：《中國民法學(xué)又參見劉心穩(wěn)主編：《中國民法學(xué)研究述評(píng)》，中國政法大學(xué)出版社1996年11月第1版，第332頁“先買權(quán)是我國傳統(tǒng)民事權(quán)利，……大陸法系學(xué)者通常都將其作為一種形成權(quán)，從其性質(zhì)與效力上看，屬于準(zhǔn)物權(quán)”；張俊浩主編：《民法學(xué)原理》，中國政法大學(xué)出版社，1997年7月第1次修訂版，第336頁?！眳⒁姀埧『浦骶帲骸睹穹▽W(xué)原理》，中國政法大學(xué)出版社，1997年7月第1次修訂版，第336頁。⑤ 史尚寬著：《物權(quán)法論》，中國政法大學(xué)出版社，2000年版，第17頁；孫憲忠著：《德國當(dāng)代物權(quán)法》，法律出版社，1997年7月第1版，第169頁。參見王澤鑒著：《民法總則》，中國政法大學(xué)出版社2001年7月第1版，第97頁。③ 參見山東省高級(jí)人民法院民一庭庭長徐勝利2005年8月22日在全省民事審判工作座談會(huì)上的講話：《當(dāng)前民事審判工作中需要明確的幾個(gè)問題》。② 臺(tái)灣有司法判例即持此說，參見焦祖涵：《土地法釋論》第5858594頁所附判例，臺(tái)灣，三民書局，1973年版。同時(shí)，允許行使先買權(quán)，應(yīng)買之人未必銳減，賣價(jià)亦未必偏低，只要充分保障參與競買人的知情權(quán)，做好相關(guān)的解釋說明工作，還是能夠妥善協(xié)調(diào)好各方當(dāng)事人的利益的。況且，即便是具有強(qiáng)制性的司法拍賣，法釋[2004]16號(hào)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十四條（33）和第十六條（34）也充分保護(hù)了優(yōu)先購買權(quán)人的權(quán)益。承租人的優(yōu)先購買權(quán)是一種法定權(quán)利，《拍賣法》中并未明確規(guī)定在以拍賣方式出賣房屋時(shí)，房屋承租人不能行使優(yōu)先購買權(quán)，不能簡單地以“特別法優(yōu)于一般法”為由而剝奪承租人的法定優(yōu)先購買權(quán)。 筆者原則上同意第二種觀點(diǎn)，理由如下：拍賣可分為司法拍賣和民事拍賣，民事拍賣又有自行拍賣和委托拍賣之分。（31）如果允許行使先買權(quán)，則“應(yīng)買之人勢(shì)必銳減，賣價(jià)難免偏低，一方面不利于債權(quán)人及拍賣物之所有人，他方面亦不免造成偏惠優(yōu)先承買權(quán)人之結(jié)果。在出租人以拍賣方式轉(zhuǎn)讓出租房屋的情況下，包括自行拍賣和委托拍賣，出租人應(yīng)當(dāng)通知承租人參加競買。(三)以拍賣方式轉(zhuǎn)讓房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使在審判實(shí)務(wù)中，對(duì)房屋出租人選擇拍賣方式出賣房屋時(shí)，對(duì)承租人能否行使優(yōu)先購買權(quán)的問題是有爭議的，觀點(diǎn)有二：觀點(diǎn)一認(rèn)為，承租人不能行使優(yōu)先購買權(quán)，正如前文所引日照市中級(jí)人民法院(2001)日民終字第179號(hào)案所持的立場?！保?8）當(dāng)然，作為物之所有人的出租方希望價(jià)高者得之并不為過，但只有在多個(gè)局部承租人間競價(jià)能夠形成最高價(jià)時(shí)方能體現(xiàn)“強(qiáng)者勝出”，且這是在多個(gè)局部承租人間的競價(jià)，已不是出租人與第三人間的出賣價(jià)了。而如何判斷強(qiáng)者又是見仁見智的問題，勢(shì)必使優(yōu)先購買權(quán)的行使人為地復(fù)雜化了。法律規(guī)定承租人對(duì)租賃物的優(yōu)先購買權(quán)，在于避免物的所有和利
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