有關(guān)房屋有關(guān)房屋買賣中承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)問題的應(yīng)用-文庫(kù)吧資料
2025-03-31 03:56本頁(yè)面
【正文】 用相分離，盡可能地維持承租人對(duì)租賃物的利用狀態(tài)，以維護(hù)承租人的利益(可能為生存利益，也可能為營(yíng)業(yè)利益)。但不得僅對(duì)其所租住之房屋及相應(yīng)之土地使用權(quán)主張行使先買權(quán)，除非出賣人自愿分割出賣。（26）筆者贊同上述第三種觀點(diǎn)主張的基本價(jià)值取向，即首先肯定房屋的部分承租人對(duì)其相對(duì)應(yīng)的租賃物擁有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，至于能否真正實(shí)現(xiàn)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的關(guān)鍵還在于進(jìn)行價(jià)值衡量，看部分的擴(kuò)張對(duì)整體的功效是否足以產(chǎn)生較大影響，不能以犧牲房屋所有人的財(cái)產(chǎn)利益來保護(hù)部分承租人的優(yōu)先購(gòu)買利益。至于究竟是選擇吸收還是擴(kuò)張，從保護(hù)法定優(yōu)先權(quán)的角度出發(fā)，應(yīng)由擁有部分優(yōu)先權(quán)的租賃者掌握該選擇權(quán)。當(dāng)部分能夠相對(duì)獨(dú)立而不影響整體之功效的情況下，這種優(yōu)先權(quán)也就處于獨(dú)立地位，既不能被整體吸收喪失優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，也無權(quán)恣意擴(kuò)張及整體。故為保護(hù)出租人對(duì)整體房屋的處分權(quán)和發(fā)揮整體房屋的使用價(jià)值，在出租人出賣整體房屋時(shí)，局部承租人只對(duì)承租范圍內(nèi)的房屋主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，人民法院不應(yīng)支持。法律之所以規(guī)定承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，主要是為了減少買賣糾紛，減少交易風(fēng)險(xiǎn)，減少交易社會(huì)成本，便于房屋的占有、管理和使用，發(fā)揮其最大的使用價(jià)值。雖然部分承租人也是承租人，但對(duì)“出租房屋”按通常理解，只能是承租人承租的房屋，承租人對(duì)此在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，對(duì)未承租的房屋不享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。如何處理這一問題，審判實(shí)踐中是有爭(zhēng)議的，主要有三種觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，法律規(guī)定承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，并未對(duì)承租人作具體限制，局部承租人亦是承租人，亦應(yīng)享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。“物權(quán)優(yōu)先原則”的兩個(gè)經(jīng)典例證，即“一物二賣”和“擔(dān)保物權(quán)”，實(shí)際上是有權(quán)利人與無權(quán)利人之間的關(guān)系問題。債權(quán)標(biāo)的物上可設(shè)定物權(quán)，物權(quán)標(biāo)的物上不能設(shè)定債權(quán)。換言之，前者是權(quán)利人的支配對(duì)象，后者是義務(wù)人支配的對(duì)象，包括義務(wù)人自覺支配的對(duì)象和權(quán)利人請(qǐng)求義務(wù)人支配的對(duì)象?！拔餀?quán)標(biāo)的物”中的標(biāo)的物和“債權(quán)標(biāo)的物中的標(biāo)的物”，是兩個(gè)不同的概念。物權(quán)的客體是物，而債權(quán)的客體是受領(lǐng)行為和請(qǐng)求行為，或稱之為給付。所以，有必要對(duì)多數(shù)共有人行使“多數(shù)決原則”下的處分權(quán)規(guī)定必要的限制條件，當(dāng)多數(shù)共有人要求轉(zhuǎn)讓共有物時(shí)，少數(shù)共有人有權(quán)基于對(duì)共有份額的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)收購(gòu)多數(shù)共有人的共有份額。因?yàn)槌鲎尮灿蟹蓊~還是出讓共有物，對(duì)共有人在利益上沒有任何區(qū)別。共有物處分的“多數(shù)決原則”，其立法目的在于解決共有人對(duì)共有物的處分意見不一致影響共有物的價(jià)值利用的問題。（21）此觀點(diǎn)頗值贊同，但仍未解決實(shí)務(wù)中存在的共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)與承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)競(jìng)合的問題。在以“多數(shù)決原則”取代原有的共有人全體同意原則（20）后，對(duì)少數(shù)共有人的權(quán)益造成了重大影響，在多數(shù)共有人根據(jù)“多數(shù)決原則”徑行轉(zhuǎn)讓共有物的情況下，其他少數(shù)共有人有無優(yōu)先購(gòu)買權(quán)呢？如有，而共有物上又有承租人，則承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)與該少數(shù)共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)誰(shuí)更優(yōu)先？王澤鑒先生認(rèn)為法律既然允許部分共有人得徑行處分共有物，理應(yīng)使他共有人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，方足適當(dāng)平衡當(dāng)事人之利益。（19）在審判實(shí)務(wù)中，之所以出現(xiàn)較多共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)與承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)之間競(jìng)合的發(fā)生，原因主要有二：一是人們對(duì)承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)進(jìn)行了擴(kuò)張性解釋，即在共有人轉(zhuǎn)讓共有份額時(shí)也賦予承租人以優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；二是在共有人處分共有物時(shí)由于采用“多數(shù)決原則”而引起了競(jìng)合。若全體共有人同意轉(zhuǎn)讓共有物，因此時(shí)共有人并無意愿受得該標(biāo)的(不管是物還是份額)，自然只能由承租人才得行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的條件是多重的，首先是有全體共有人的同意，然后才可論及承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使。共有份額的處分可徑自行使，而共有物的處分須征得全體共有人同意。（17）因此，兩優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的客體完全不同，兩者井水不犯河水，根本無從并存乃至發(fā)生沖突，沒有可比性。按份共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)系針對(duì)共有人轉(zhuǎn)讓共有份額而言，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的客體是各按份共有人的共有份額；而承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)乃針對(duì)出租人出賣出租房屋而設(shè)，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的客體是具體的物。（16）另有觀點(diǎn)認(rèn)為，依照我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定，所謂按份共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)與承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的競(jìng)合，是一個(gè)不存在的問題，是人們想當(dāng)然的思維慣性下的一種誤解。下面，筆者僅就房屋買賣中涉及優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的幾個(gè)主要問題略作評(píng)述如下： (一)承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)與共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的沖突與協(xié)調(diào)在司法實(shí)踐中，常常遇到共有人將其共有財(cái)產(chǎn)出租，由此而產(chǎn)生承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)與共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)發(fā)生沖突的問題。前者提出的命題是本享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的承租人如同意參加出租人組織的拍賣、競(jìng)賣活動(dòng)，其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)即喪失；后者則認(rèn)為其并非必然喪失優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，其能否行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，關(guān)鍵要看其是否與其它競(jìng)買人具有同等條件。二審駁回上訴，維持原判。R市中級(jí)法院二審認(rèn)為，申某在同意某鎮(zhèn)政府出賣房屋的競(jìng)買方式并參加競(jìng)買活動(dòng)后，就已放棄了普通意義上的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，應(yīng)同其他競(jìng)買人一樣受競(jìng)買活動(dòng)規(guī)則的約束，享有同等權(quán)利義務(wù)。承租人在同等條件下享受優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，申某的競(jìng)買價(jià)格低于中標(biāo)人莊某，故其不具備同等條件，不能行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，遂判決駁回了申某的訴訟請(qǐng)求。7月7日，申某以行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為由拒絕交付房屋，要求繼續(xù)履行合同，并于2001年1月17日訴至R市某區(qū)法院，請(qǐng)求判決確認(rèn)某鎮(zhèn)政府與莊某的買賣關(guān)系無效，由其以市場(chǎng)價(jià)格優(yōu)先購(gòu)買涉案12間平房。6月12日，申某向某鎮(zhèn)政府提出異議，要求行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，某鎮(zhèn)政府未予同意。競(jìng)標(biāo)中，萬(wàn)某投了121 500元，申某投了136 ，莊某投了136 600元，莊某因出價(jià)最高而中標(biāo)。同年6月2日，某鎮(zhèn)政府建委發(fā)出招標(biāo)公告，要求參加競(jìng)買的投標(biāo)人交納押金5000元，領(lǐng)取招標(biāo)說明書，并定于6月8日參加招、投標(biāo)活動(dòng)，規(guī)定投標(biāo)者需交納標(biāo)底現(xiàn)金10萬(wàn)元，投標(biāo)采取一次性暗
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