房屋抵押權(quán)與優(yōu)先購(gòu)買權(quán)并存時(shí)的處理(編輯修改稿)
2025-01-19 15:31 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 買賣不破租賃”規(guī)則的例外情形之一： 后成立的租賃關(guān)系不得對(duì)抗先設(shè)立且已登記的抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。也就是說，抵押權(quán)人通過變賣、拍賣等獲得清償而實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，后于抵押權(quán)成立的租賃關(guān)系對(duì)受讓人無(wú)約束力，承租人無(wú)權(quán)請(qǐng)求受讓人繼續(xù)履 行原租賃合同，買受人能以并無(wú)租賃關(guān)系存在 (即無(wú)權(quán)利瑕疵 )而獲得原抵押物。 “買賣不破租賃”的適用和例外與承租人有無(wú)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)并非同一個(gè)概念。承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)約束的是物權(quán)變動(dòng)易主 時(shí)，誰(shuí)有優(yōu)先受讓權(quán)。目前沒有任何因抵押而導(dǎo)致承租人失去優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的法條規(guī)定。只有因抵押而不適用“買賣不破租賃”的例外情形，兩者切不可混為一談。 根據(jù) 《 最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋 租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用 》 第二十二條和第二十三條的規(guī)定，出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價(jià)、變賣租賃房屋償還債務(wù)，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人請(qǐng)求以同等條件優(yōu)先購(gòu)買房屋的， 人民法院應(yīng)予支持 。出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在拍賣 5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán) ——這里明確表示了，不論抵押前后，承租人在抵押權(quán) 的實(shí)現(xiàn)時(shí)均享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的法律依據(jù)。也就是，即使租賃關(guān)系成立在后，承租人對(duì)該租賃房屋仍享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，只是不享有“買賣不破租賃”的權(quán)利。事實(shí)上，合同法第二百三十條也明確規(guī)定了承租人 的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，不管買受人是抵押權(quán)人還是其他人，承租人在同等條件下均享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)?？梢?，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是以存在租賃關(guān)系為條件的，即只要租賃關(guān)系存在，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)就存在。 抵押期間，抵押 人將抵押物出租，此時(shí)在同一標(biāo)的物上抵
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